دعاوی مربوط به اجاره و اخذ حکم تخلیه

اجاره‌نامه‌ چیست؟

اجاره‌‌نامه یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود و بیانگر تعهداتی است که باید طرفین قرارداد به آن عمل کنند. قراردادی که اعتبار آن به ذکر مدت اجاره وابسته است و در صورتی که مدت اجاره در قرارداد بیان نشود، دارای اعتبار نیست.
البته این قرارداد می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد. حال اگر به هر دلیلی بین دو طرف قرارداد مشکلاتی ایجاد شود، قانون راه حل‌هایی برای رفع آن‌ها درنظر گرفته است.

- اگر اجاره‌نامه به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیۀ مستأجر را بگیرد.
- با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که قرارداد اجاره در آن بسته شده است، درخواست صدور اجراییه انجام می‌شود.

تخلیه ملک اجاره ای

اجاره عقدی موقت است. بنابراین با پایان مدت آن، اجاره نیز پایان می گیرد و مستاجر باید مورد اجاره را تخلیه کند. قانون روابط موجر و مستاجرسال1356به مستاجر حق می داد که پس ازپایان مدت اجاره، تنظیم اجاره نامه را درخواست کندو ازتخلیه خودداری نماید. قانون روابط موجر و مستاجرسال 1362 در مورد اماکن مسکونی اعلام کرد که با انقضای مدت، اجاره پایان می گیرد.

در سال 1365 ماده واحده ای به تصویب رسید که مقرر می داشت: ”از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی،بدون دریافت سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود، در رأس انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه آن می باشد، مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند.” بنابراین با تصویب این ماده واحده، اماکن تجاری که دارای شرایط مقرر درآن بودند، با انقضای مدت اجاره، تخلیه می شدند.

بالاخره با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376،کلیه اماکن با انقضای مدت اجاره تخلیه می شوند.

قانون سال1376 ضمن برگشت به قانون مدنی، درمورد تخلیه پس از انقضای مدت، مقرراتی را وضع کرده که موجب تسریع آن می شود. به موجب ماده 3 این قانون:

“پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.”

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه

برای تخلیه ملک مسکونی از دو روش می‌توان برای تخلیه اقدام کرد:

- تقاضای دستور تخلیه ملک

- تقاضای حکم تخلیه ملک

دستور تخلیه زمانی صادر می شود که رابطه ای که بین موجر و مستاجر میباشد بر اساس رابطه موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ باشد و شرایط آن در اجاره نامه ای که تنظیم شده رعایت شده باشد و همچنین دو شاهد هم آن را امضا کرده باشند که قاضی می تواند ظرف یک هفته دستور تخلیه را صادر کند.

حال بنا بر هر دلیلی نتوان به رابطه قانون بین موجر و مستاجر اشاره کرد و نتوان دستور تخلیه صادر کرد در این صورت حکم تخلیه را صادر می کند.

مراجع صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه

با توجه به نوع اجاره، مرجع صدور حکم تخلیه و صدور دستور تخلیه متفاوت است:

- اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی رسمی بوده و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، باید تخلیه ملک مورد اجاره را از واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضا کرد. فرآیند تخلیه از طریق واحد اجرای اسناد رسمی، کوتاه‌تر از دادگاه است.

- در قراردادهای اجاره املاک مسکونی که با سند عادی انجام شده باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، اقدام به صدور دستور تخلیه می‌کند که به آن “دستور تخلیه شورای حل اختلاف” می‌گویند.

- اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی دارای شرایط فوق نباشد، نمی‌توان تقاضای صدور دستور تخلیه فوری را کرد، بلکه باید تقاضای صدور حکم تخلیه نمود که مرجع صالح رسیدگی به این دعوا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

- اگر قرارداد اجاره در خصوص اجاره املاک تجاری، چه قرارداد رسمی و چه عادی باشد، مرجع صالح رسیدگی به تقاضای تخلیه، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

نحوه طرح دعاوی مربوط به اجاره و اخذ حکم تخلیه

دعاوی راجع به اجاره از دعاوی حقوقی بوده که طرح آن در مراجع قضایی مستلزم تنظیم برگ دادخواست در دو نسخه و ضمیمه کردن مدارکی همچون: اظهار نامه (درصورت موجود بودن)، تصویر مصدق سند مالکیت محل مورد اجاره (درصورتی که موجر مالک هم باشد)، تصویر مصدق اجاره نامه ثبتی یا عادی، شهادت کتبی شهود در صورتی که اجاره بطور شفاهی صورت گرفته تا وقوع عقد اجاره را گواهی نمایند، اخطاریه های مبنی بر تخلیه محل و دیگر مدارک مورد لزوم در دو نسخه و پرداخت هزینه دادرسی و ابطال تمبر به میزان لازم می باشد .

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

نظر به امتیازاتی که سند رسمی اجاره دارد (مثل: ارائه جهت اخذ پروانه کسب و ارائه به دارایی جهت برآورد مالیاتی و دلیل قوی بودن نسبت به سند عادی و …) اغلب مستأجرین متقاضی الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره در محاکم قضایی هستند. مستند طرح چنین دعوایی ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است که اشعار می دارد: «در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می توانند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند ... »

دعوی الزام به تعمیرات اساسی

باید دانست که تعمیرات اساسی به عهده موجر و تعمیرات غیراساسی و جزئی به عهده مستأجر است .تشخیص اینکه تعمیر مورد نیاز از مصادیق اساسی یا غیر اساسی است با دادگاه است . مستند چنین دعوایی مواد ۲۰ ، ۲۱ و ۲۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ می باشد . در ماده ۲۰ مجری تعمیرات اساسی و غیر اساسی مشخص شده است . ماده ۲۱ بیان می دارد: «رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است …» و ماده ۲۲ در خصوص ممانعت مستأجر از انجام تعمیرات چنین بیان می دارد که: «هر گاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می نماید. درصورت ادامه ممانعت، دادگاه می تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. در هر حال مستأجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد. » این دعاوی خارج از نوبت و بدون تشریفات دادرسی صورت خواهدگرفت و حکم دادگاه قطعی است.

دعوی تخلیه به لحاظ انقضاء مدت

ماده ۴۹۴ قانون مدنی چنین اشعار می دارد که: «عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود …» علیهذا پس از انقضاء مدت اجاره، موجر می تواند حسب ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ که بیان می دارد: «پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت. » بنابراین موجر می تواند از محضر دادگاه و یا شورای حل اختلاف با تقدیم دادخواست تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را بنماید .

تخلیه به لحاظ احتیاج شخصی

الف – اگر مورد اجاره محل کسب و پیشه باشد:

اینگونه دعوی اغلب در خصوص دعوی تخلیه اماکن کسب و پیشه (مغازه ها) قابلیت طرح دارد. شیوه بدین شکل است که موجر با تقدیم دادخواست، الزام مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره را به دلیل نیاز شخصی از محضر دادگاه تقاضا می نماید. دادگاه پس از معاینه محل و استماع شهادت شهود و تنظیم صورت مجلس، قرار ارجاع امر به کارشناس را صادر تا نسبت به ارزیابی حق کسب و پیشه و اعلام نظر اقدام کند. پس از ابلاغ نظر کارشناس به طرفین دعوی (موجر و مستأجر) به استناد ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ حکم مبنی بر تخلیه مغازه با احتساب حق کسب و پیشه و تجارت صادر میگردد .

مؤجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، مبلغ معینه بابت حق کسب و پیشه را به صندوق دادگستری تودیع و یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد والا حکم صادره بی اثر تلقی می شود.

ب – اگرمورد اجاره محل مسکونی باشد:

موجر با تقدیم دادخواست مبنی بر الزام مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به دلیل نیاز شخصی و با ذکر دلایل شخصی و ضمیمه کردن مدارک دال براین نیاز به دادگاه تقاضای تخلیه محل مسکونی را می نماید. مشروط بر اینکه مدت اجاره پایان یافته و دلیل نیاز شخصی قانع کننده و مقرون به صحت باشد.

در رویه شاهد آن هستیم که با توجه به محدودیت های مصوبه اعلامی از سوی ستاد ملی مبارزه با کرونا، در دوره شیوع این ویروس، می بایست نیاز شخصی مستاجر به صورت دقیق بیان شود تا این موضوع برای مرجع صالح رسیدگی کننده محرز و مسجل گردد.

در خصوص شرایط صدور دستور یا حکم تخلیه در ایام کرونا، مباحث به صورت دقیق در مقاله اخذ دستور یا حکم تخلیه در ایام کرونا تحلیل شده است که توصیه می گردد جهت آشنایی بیشتر با مصوبه و مفاد آن نسبت به مطالعه آن اقدام نمائید.

دعوی تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط مستأجر

تعدی حسب قانون به معنای تجاوز نمودن از حدود اجازه و متعارف است و تفریط یعنی ترک عملی که به موجب قرارداد یا حدود متعارف برای حفظ مال غیر، لازم است. بنابراین اگر مستأجر نسبت به مورد اجاره تعدی و تفریط نماید، موجر می تواند از دادگاه تقاضای تخلیه محل به لحاظ تعدی و تفریط نماید . البته اثبات تعدی و تفریط از طریق معاینه محل (تحقیق محلی و مشاهده و بررسی موضوع توسط دادگاه) و یا تأمین دلیل (حفظ و ثبت دلایل که از طریق شورای حل اختلاف صورت می گیرد) و جلب نظر کارشناس، به عهده موجر است . اگر اقدامات مستاجر اثبات کننده تعدی و تفریط باشند، دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره خواهد داد.

دعوی تخلیه مورد اجاره به لحاظ انتقال به غیر

به موجب ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ درصورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت، به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. بنابراین اگر حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مستأجر مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت. باید توجه داشت، آنچه در ماده ۴۷۴ قانون مدنی آمده که مستأجر می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد یک اصل کلی است که اغلب اماکن مسکونی را شامل می شود ولی در اجاره ‌اماکن ‌تجاری ‌اصل براین است که مستأجر حق اجاره عین مستأجره را ندارد مگر در اجاره نامه به ‌چنین اجازه ای تصریح شده باشد.

دعوی تخلیه به لحاظ تغییر شغل

حسب بند هفتم ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ؛ (در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد ، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد ) مستأجر نمی تواند شغل خود را در مغازه ای که به خاطر آن شغل اجاره کرده تغییر دهد . درصورت تغییر شغل ، موجر می تواند از محضر دادگاه تقاضای فسخ یا تخلیه محل تجاری را بنماید . لازم به ذکر است چنانچه تغییر شغل در مدت اجاره باشد ، موجر باید تقاضای فسخ مورد اجاره را از دادگاه نماید و اگر پس از مدت اجاره باشد ، تقاضای موجر از دادگاه ، تخلیه محل است . حکم تخلیه با احتساب حق کسب و پیشه حسب ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ صادر خواهد شد .

دعوی تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بهاء

حسب ماده ۶ قانون روابط کار موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه اجرت المسمی (اجاره توافق شده در قرارداد) و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت المثل ( اجاره ملک مشابه) را به میزان اجرت المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد. بنابراین اگر مستأجر به دستور فوق الذکر از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نماید دو حالت متصور است:

اگر اجاره ‌نامه ‌ثبتی باشد

موجر می تواند از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره، اجاره بهاء را مطالبه نماید و درصورت عدم پرداخت، تقاضای تخلیه ملک و وصول اجاره بهاء را از طریق اجرای ثبت بنماید .

اگر سند اجاره عادی باشد

موجر با ارسال اظهار نامه اجاره بهاء را مطالبه می نماید و درصورت استنکاف مستأجر از پرداخت مال الاجاره، موجر می تواند با تقدیم دادخواست اجاره بهای معوقه را مطالبه نماید.

دعوی تخلیه به دلیل ایجاد مرکز فساد

به موجب بند ۶ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد موجر می تواند از محضر دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید . لازم به ذکر است که حسب تبصره ۳ ماده ۱۴ مذکور در این قانون اگر مستأجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر کرده باشد، دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست به درخواست موجر ، مورد اجاره را در اختیار وی قرار می دهد .

نمونه دادخواست تخلیه منزل مسکونی به علت انقضاء مدت قرارداد

خواسته:

صدور دستور تخلیه با احتساب کلیه خسارات دادرسی

دلایل و منضمات دادخواست:

1. تصویر مصدق سند مالکیت شماره ...
2. فتوکپی مصدق قرارداد اجاره
3. اظهارنامه شماره ...

شرح دادخواست:

ریاست محترم شورای حل اختلاف

با سلام و احترام به استحضار می‌رساند:

1. اینجانب به استناد سند شماره. مالک شش دانگ یک باب آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی. می‌باشم؛ که پیرو توافق صورت گرفته منافع یکساله آپارتمان مذکور به اجاره خوانده محترم داده شده است.

2. متاسفانه علیرغم پایان یافتن مدت یک ساله‌ی قرارداد، نامبرده علی رغم اعلام قبلی و نیز مراجعات مکرر و همچنین اظهارنامه رسمی ارسال شده تاکنون اقدامی در راستای تخلیه ملک انجام نداده است و موجبات ورود خسارت به بنده را فراهم نموده است؛ لذا حسب امتناع صورت گرفته از جانب خوانده با تقدیم دادخواست تقاضای صدور دستور تخلیه عین مستاجره با احتساب کلیه خسارات قانونی را مستند به بند ب. ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۶/۹/۱۳۹۴ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی مورد استدعا می‌باشد.