امروز: جمعه, ۱۰ فروردين ۱۴۰۳ برابر با ۱۸ رمضان ۱۴۴۵ قمری و ۲۹ مارس ۲۰۲۴ میلادی
کد خبر: 274883
۲۰۸۸
۱
۰
نسخه چاپی

دستور تخلیه چیست؟ | مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه | مستندات قانونی در ارتباط با دستور تخلیه

دستور تخلیه چیست؟ | شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه | مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه

دستور تخلیه چیست؟

دستور تخلیه زمانی صادر می شود که رابطه ای که بین موجر و مستاجر میباشد بر اساس رابطه موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ باشد و شرایط آن در اجاره نامه ای که تنظیم شده رعایت شده باشد و همچنین دو شاهد هم آن را امضا کرده باشند که قاضی می تواند ظرف یک هفته دستور تخلیه را صادر کند.

فرض کنید طبق یک قرارداد ملک مسکونی خود را به شخصی برای مدت دو سال  در سال ۹۲ اجاره داده اید، در سال ۹۴ موعد اجاره به پایان می رسد و از ایشان درخواست می کنید که  ملک را تخلیه نماید اما این شخص از این امر سرباز می زند. در این صورت شما می توانید از طریق دستور تخلیه، مجددا ملک مورد نظر خود را تصرف کرده و ایشان را از ملک خارج کنید. البته باید توجه داشته باشید که بهره گیری از دستور تخلیه مستلزم وجود شرایطی است.

شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه

- در قرارداد اجاره، مدت قيد شده باشد.
- قرارداد اجاره مربوط به اماكن غيرتجاري يا تجاري و فاقد سرقفلی باشد.
- دو شاهد ذيل قرارداد اجاره را امضاء كرده باشند
- مدت اجاره پايان يافته باشد.
- قرارداد اجاره در دو نسخه تنظيم و امضاء شده باشد.

در صورت وجود تمام این شرایط و با ارائه دادخواست تخلیه ملک به شورای اختلاف محل وقوع ملک، دستور تخلیه صادر خواهد شد. اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور برگ اجرائیه ندارد و اصولا طی یک هفته پس از تقدیم تقاضای صاحب‎خانه، انجام می‌شود. پس از ابلاغ اوراق قضایی و یا اجرائیه، چنانچه تا 3 روز مستاجر ملک را تخلیه نکرد و تحویل نداد، دستور تخلیه در روز و ساعت مشخص توسط مأمور اجرا انجام خواهد شد.

مستندات قانونی در ارتباط با دستور تخلیه

ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر

“قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌ امضای موجر و مستاجر برسد و به‌ وسیله دو نفر افراد مورد‌ اعتماد طرفین به‌ عنوان شهود گواهی گردد.”

ماده ٣ قانون روابط موجر و مستأجر

“پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌ مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.”

ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر

“چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به‌ دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.”

صورتجلسه نشست قضائی استان اصفهان/ شهر نجف آباد مورخ ۱۳۹۷/۰۳/۰۳
در صورتی‌که از شورای حل اختلاف دستور تخلیه برای موضوعی صادر شده باشد که از مصادیق صدور دستور نبوده و مستلزم صدور حکم تخلیه است، برای مثال دستور تخلیه به دلیل انقضاء مدت نبوده باشد، چه اقدامی را می‌توان انجام داد؟ در کدام مرجع؟

نظر هیئت عالی

چنانچه دستور تخلیه صادره از طرف قاضی شورای حل اختلاف مبتنی بر اشتباه باشد بدواً با مراجعه به قاضی شورا و در صورت عدم عدول از دستور صادره، شخص ذینفع می‌تواند مطابق ماده ۱۷ آیین‌نامه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ نسبت به آن در دادگاه عمومی حقوقی محل شکایت نماید، بدیهی است دادگاه حقوقی در مقام رسیدگی به شکایت چنانچه دلایل شکایت قوی باشد یا اخذ تامین مناسب دستور توقف اجرای دستور تخلیه را نیز صادر والنهایه نسبت به تصمیم مورد شکایت رای ماهوی صادر خواهد نمود.

دستور تخلیه چیست؟ | شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه | مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه

مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه

مرجع صالح برای رسيدگی به دستور تخليه در قراردادهای اجاره اعم از رسمی يا عادی، طبق ماده ۹ ازقانون شورای حل اختلاف، شورای حل اختلاف محل وقوع ملك است. در مورد قراردادهای اجاره رسمی، می توان تخليه ملك را از طريق اداره اجرای ثبت نيز انجام داد. اما در این زمینه باید به این امر توجه داشته باشید که اگر مکان مورد اجاره از نوع تجاری بوده و قرارداد برای سال ۵۶ و یا قبل از آن باشد، دیگر نمی توان به شورا مراجعه نمود بلکه در این خصوص بایستی به دادگاه صالح مراجعه نمود.

دستور تخليه بدون تشكيل جلسه رسيدگی و فوراً و خارج از نوبت، رسيدگي و صادر می شود و قابل اعتراض و تجديدنظر خواهی نيست اما در صورتی که مستأجر مدعی تمديد قرارداد اجاره باشد در اينصورت بايد شكايت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملك اعلام نمايد، شكايت او مانع از انجام تخليه نيست مگر اينكه دادگاه رسيدگی كننده شكايت مستأجر را وارد بداند در اينصورت پس از اخذ تأمين مناسب، قرار توقيف عمليات اجرايی صادر می گردد.

مراحل صدور دستور تخلیه

- در صورت انقضای مدت اجاره املاک مسکونی، موجر با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، تقاضای صدور دستور تخلیه می‌نماید.

- از نظر قانون‌گذار، دستور تخلیه یک دستور است و رای محسوب نمی‌شود، بنابراین فاقد تشریفات رسیدگی می‌باشد و نیازی به تقدیم دادخواست در فرم چاپی مخصوص و حتی واریز هزینه دادرسی نیست. اما در رویه قضایی مراجعین مجبور به تقدیم دادخواست چاپی و واریز هزینه دادرسی می‌شوند.

- پس از ارجاع پرونده به شعبه‌ای از شورای حل اختلاف، موجر با مراجعه به شعبه و واریز مبلغ ودیعه پرداختی از سوی مستاجر در حساب سپرده دادگستری، اقدام به دریافت دستور تخلیه در صورت وجود شرایط قانونی از شعبه مربوطه می‎‌نماید.

- این دستور توسط واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف یا واحد اجرای احکام مدنی دادگستری محل وقوع ملک، اجرا می‌شود.

اجرای دستور تخلیه

اجرای دستور تخليه نيازمند صدور اجراييه نيست. مأمور ابلاغ مكلف است دستور تخليه را ظرف ٢٤ ساعت به مستأجر ابلاغ نمايد و در نسخه دوم رسيد دريافت كند و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسيد، اين موضوع را در ابلاغ نامه قيد و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام كند.

نکات مهم در صدور دستور تخلیه

1- در دعوای دستور تخلیه صرف مالکیت منافع خواهان کفایت می کند و حتماً لازم نیست که خواهان، مالک عین نیز باشد.

2- اگر موجر مدعی ورود خسارت به ملک باشد و یا بابت پول آب، برق و یا … طلبی از مستأجر داشته باشد، باید ضمن دادخواست جداگانه با عنوان مطالبه ضرر و زیان یا بدهی، اقدام و گواهی دفتر شعبه دادگاهی که پرونده در آنجا مطرح است را به اجرای احکام شورای حل اختلاف تحویل دهد تا مبلغ ودیعه را به مستأجر تحویل ندهند.

3- اگر مستأجر بعنوان تضمین تخلیه یا پرداخت اجاره بها، چک یا هر نوع تضمینی به موجر داده باشد و این موضوع در قرارداد اجاره قید شده باشد، باید هنگام تخلیه ملک این مدارک به مستأجر تحویل داده شود وگرنه ملک تخلیه نمی شود.

4- اگر در هنگام تخلیه ملک، مستأجر حضور نداشته باشد و اثاثیه ای در آنجا باشد، می توان با معرفی یک انبار عمومی و انتقال اموال به آنجا، تخلیه ملک را انجام داد.

5- بهتر است در امضای قرارداد اجاره هر دو طرف هم امضاء و هم اثر انگشت داشته باشند زیرا بعضی از محاکم صرف اثر انگشت را مشمول دستور تخلیه نمی دانند.

6- ذیل قرارداد اجاره حتماً باید به امضای دو نفر شاهد برسد.

7- در صورتی که دستور تخلیه ملک صادر شود اما مستأجر مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد در اینصورت باید شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعلام نماید، شکایت او مانع از انجام تخلیه نیست مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستأجر را وارد بداند در اینصورت پس از اخذ تأمین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی صادر می گردد.

  • منبع
  • عدالت سرا
  • موسسه حقوقی رای مثبت

دیدگاه

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید



کد امنیتی کد جدید