حقوق خبر
بیع زمانی (Time Sharing)

بیع زمانی در فقه و حقوق ایران (قسمت اول)

بيع‌ زماني‌ تأسيس‌ جديد‌ و پديده‌ اي‌ نو در علم حقوق ايجاد گرديد که به دسـته اي از قـراردادهاي بيع اطلاق ميگردد که در نـتيجه اين قـرارداد، مـالکيت ملکي در زمان مـشخص نـسبت به‌ خريدار آن ملک ، انـتقال مـييابد و در زمان معين شده هر يک از افراد، مالک ملک خريداري شده ميباشند

پایگاه خبری حقوق نیوز

بیع زمانی در فقه و حقوق ایران

يکي از نهادهای نوپای حقوقی که به فـراخور نيازهای بشر ابتدا در کشورهای اروپايی تأسيس گرديد‌ و با توسعه روابط و تعاملات‌ در‌ ديگر کشورها گـسترش يافته و پا به عرصه حـقوقی جـامعه ايران گذاشته است ، «بيع زمانی» ميباشد. بيع زمانی نوعی مالکيت می باشد که به موجب آن ، اشخاص ميتوانند عين و منفعت مالی را‌ به صورت دوره ای و در زمانهای معين برای مدت نامحدود مالک شده و استفاده نمايند. بـه دليل وجود مزايای بيع زمانی از جمله جلوگيري از حبس و رکود سرمايه ، فراهم کردن امکان سرمايه‌ گذاری برای سرمايه های اندک و تضمين زمان مطلوب براي استفاده خريدار و استفاده حداکثر ظرفيت سرمايه ها، در نظام حـقوقی بـسياری ازکشورها مورد پذيرش قرار گرفته است . در نظام حقوقی ايران پذيرش‌ بيع‌ زمانی به دليل عدم پيوستگی مالکيت و موقتی بودن آن و کامل نبودن تسلط مالک ، با اشکالاتی مواجه شده است و هنوز قانونی در خصوص آن وضع نـشده و احـکام مربوط به آن‌ در‌ ابهام باقی مانده است ولی ميتوان در چارچوب عقود معين و نامعين به بررسی آن پرداخت و با توجه به متوقف نبودن عقود به صرف عقود معين و نقش امضای  شرع در‌ خـصوص‌ قـراردادهای عرفی و امکان اعتبار عرفی بيع‌ زمانی و همچنين‌ محدوديت سلطه کامل در موارد اضرار به غير با عنايت به اصل تسليط و وجود نمونه هايی از مالکيت موقت در فقه‌ ، صحت‌ بيع‌ زمانی را تـائيد نـمود. از مـنظر قواعد عمومی قراردادها‌ نيز، در قـرارداد بـيع زمـانی کليه شرايط صحت انجام معامله لحاظ ميگردد و از نظر ذاتی، عقد تمليکی است و اثر‌ اصلی اين‌ قرارداد نيز انتقال مالکيت از مالک بـه ديگـری اسـت . متعلق‌ مالکيت در اين قرارداد، عين است و دارای ارزش و اعتبار بوده و مـالک بـا اين سند مالکيت نسبت به قدرالسهم‌ خود‌ مالک‌ بوده و به وراث او بعد از فوت منتقل ميگردد و هر زمان‌ نيز‌ که تمايل داشـته بـاشد مـيتواند سهم خود را به ديگری واگذار نمايد.

در قوانين کشور ما عليرغم مباحثی که‌ در‌ بدو ورود اين پديده جديد به نظام حـقوقی ايران در خـصوص مـشروعيت يا عدم‌ مشروعيت‌ آن‌ مطرح گرديد، جايگاه آن مبهم مانده است و علت آن ، عـدم مـعرفی کافی از جانب‌ حقوقدانان‌ و مجامع حقوقی و همينطور عدم آشنایی مردم نسبت به ارکان آن و ترديد در صحت‌ و اعتبار‌ يا‌ بـطلان و عـدم نـفوذ چنين قراردادي ميباشد. با استناد به اصل حاکميت اراده و آزادي قراردادها‌ (ماده‌ ١٠ق .م .)، غير انـحصاري بـودن قـراردادها در عقود معينه و مشروعيت مالکيت موقت و وقوع آن‌ در‌ فقه‌ ، ميتوان گفت که آزادی طرفين در انعقاد هـر شـکلي از قـرارداد با هر عنوان و هر‌ شرطي‌ که مورد تراضي طرفين باشد الزام آور و موجب معتبر بودن قـراردادهاست ؛ بـنابراين‌ قرارداد‌ بيع‌ زمانی همان طور که در کشورهاي مبدأ و خاستگاه آن ، واقعيت دارد در فقه و حقوق اسـلامي‌ نـيز‌ قـابل‌ اجراست . ميتوان قرارداد کرد که عده اي به طور مشترک، مالی را‌ خريداري‌ کرده و طبق تـوافق هـر کدام به ميزان مالکيت خود از آن مال استفاده مينمايند و در صنعت‌ گردشگري‌ و توريسم ، مالکين هـتلها اقـدام بـه واگذاري عين و منافع اتاق ها و سوئيت ها‌ کرده‌ اند تا مالکين در زمان معين از‌ سال‌ از‌ مـنافع اتـاق ها و سوئيت ها بهره مند‌ شوند‌.

از منظر قواعد عمومي قراردادها نيز، در قـرارداد بـيع زمـانی کليه شرايط صحت‌ انجام‌ معامله لحاظ ميگردد و از نظر‌ ذاتي‌، عقد تمليکي‌ است‌ و اثر‌ اصلي اين قـرارداد نـيز انـتقال مالکيت‌ از‌ مالک به ديگری است . متعلق مالکيت در اين قرارداد، عين است و داراي‌ ارزش‌ و اعـتبار بـوده و مالک با اين سند‌ مالکيت نسبت به قدرالسهم‌ خود‌ مالک بوده و به وراث او‌ بعد‌ از فوت منتقل ميگردد و هـر زمـان نيز که تمايل داشته باشد ميتواند سهم‌ خود‌ را به ديگري واگذار نـمايد‌.

نـکته‌ مهمی که در خصوص‌ قراردادهاي‌ بيع زمانی وجـود دارد‌ اينـ‌ اسـت که برخي از حقوقدانان بر اين عقيده استوارند کـه اين قـرارداد را ميتوان‌ در‌ قالب عقد بيع ، اجاره يا مهايات‌ منعقد‌ نمود اما‌ به‌ نظر‌ ميرسد بـهترين شـيوه براي‌ قانونی کردن آن توسل بـه مـاده ١٠ ق .م . ميباشد کـه بـه مـوجب آن طرفين ميتوانند با‌ توجه‌ به اصـل حـاکميت اراده ، آثار و نتايج‌ قرارداد‌ را‌ هر‌ گونه‌ که مايل باشند‌، تعيين‌ کنند اما بـايد تـوجه نمود که اين آزادي نبايد به گونه ای بـاشد که قرارداد مخل‌ نـظم‌ عـمومی و اخلاق حسنه محسوب شود.

بـيع زمـانی

بيع‌ زمانی تأسيس‌ جديد‌ و پديده‌ ای نو در علم حقوق ايجاد گرديد که به دسـته ای از قـراردادهای بيع اطلاق ميگردد که در نـتيجه اين قـرارداد، مـالکيت ملکی در زمان مـشخص نـسبت به‌ خريدار آن ملک ، انـتقال مـييابد و در زمان معين شده هر يک از افراد، مالک ملک خريداری شده ميباشند.

اين نهاد حقوقی در چند سـال اخـير پا به عرصه حقوقی ايران‌ گذاشته‌ اسـت ، لذا از مـسائل مستحدثه در حـقوق کـشور مـا محسوب مي گردد.

بـيع زمانی عبارت است از: «تمليک عين به خريدار، با برقراري انتفاع يا استيفاء منفعت در مدت‌ معين‌ و مـقرر بـه نحو سالانه ، به عوض معلوم ».

در حـقوق ايران بـه سـه طـريق قـابل انعقاد ميباشد:

اول ) انـعقاد از طـريق عقد صلح

همانطور‌ که‌ گفته شد عقد صلح بخاطر‌ عدم‌ محدوديت در موضوع مورد معامله و توجه بـه اصـل حـاکميت اراده اشخاص در ميان عقود از جايگاه ويژه ای برخوردار است . هـمانطور مـاده ٧٥٤ ق .م . نـيز‌ اذعـان‌ مـيدارد: «هـر صلح نافذ‌ است‌ جز صلح بر امری که غيرمشروع باشد.» بنابراين ، مالک عين ميتواند از طريق عقد صلح معوض ، مالکيت ملک را به چند نفر منتقل نمايد، به گـونه ای که مالکيت هر‌ يک‌ از اين افراد به صورت مقطعی بوده و هر کدام از خريداران در مدت مشخصی از سال مالک آن عين ميباشد؛

اما بايد توجه داشت که اين نوع قرارداد‌ اگر‌ چه نتيجه‌ بيع ، يعـنی انـتقال مالکيت عين را در بر دارد، وليکن چون در قالب عقد صلح واقع ميشود‌، لذا با عنايت به ماده ٧٥٨ ق .م .١ شرايط مختص به بيع را‌ دارا‌ نميباشد‌.

عقد بيع همانطور که قبلابه آن اشاره شد مقيد به زمـان نـيست ، اما عقد صلح فوق الذکر ‌‌اگر‌ چه نتيجه بيع را داراست . (که اين نتيجه مد نظر مالک و خريدار عين‌ ميباشد‌)، ولی مقيد به زمان بوده و دوام مـالکيت از ويژگـيهای آن محسوب نميشود.

دوم ) انعقاد به صـورت‌ گـذاردن شرط مهايات

يکي از طرقی که ميتوان قرارداد بيع زمانی را به‌ آن شکل منعقد نمود‌ اين‌ است که مالک ، عين مال خود را به صورت بيع مـشاع مـشروط به مهايات ، به چـند نـفر واگذار نمايد که خريداران در مال خريداری شده ملکيت مشاع دارند و همگي در مال‌ شريکند و تنها منافع مال مشاع را به يکي از دو شيوه تقسيم به اجزا يا تقسيم به زمان انتفاع که صور تـقسيم مـهاياتی ميباشد، توافق مينمايند.

انعقاد اين نوع قرارداد هم‌ اگر‌ چه انتقال عين و منفعت را در بر ميگيرد و شايد آثار عملي بيع زماني بيشتر در آن ديده ميشود، لکن با واقعيت و ماهيت بيع زماني تفاوت دارد و مالکيت در آن مـشاع‌ و در‌ عـرض هم مـيباشد و توافق تقسيم هم ميان شرکاء است ، برخلاف بيع زمانی که مالکيت در مدت معين تنها به يک نفر مـنتقل ميشود و مالکيت ها در طول هم و توافق‌ بين‌ فروشنده و خريدار است نـه مـا بـين شرکاء و همچنين تفاوتهاي ديگري که قبلا ذکر شده است ما را به اين نتيجه ميرساند که مهايات يا بيع زمـانی ‌ ‌تـفاوت ماهوی دارد‌ و بهتر‌ است‌ که انعقاد قرارداد بيع زمانی به‌ طرق‌ ديگری صورت پذيرد تـا مـقصود از آن حـاصل گردد.

سوم ) انعقاد به عنوان قرارداد مستقل

با استناد به اصل حاکميت اراده‌ و آزادی قراردادها‌ (مـاده ١٠ق .م .)، غير انحصاری بودن قراردادها در عقود‌ معينه‌ و مشروعيت مالکيت موقت و وقوع آن در فقه ، ميتوان گـفت که آزادی طرفين در انعقاد هـر شـکلی از قرارداد با‌ هر‌ عنوان‌ و هر شرطی که مورد تراضی طرفين باشد الزام آور و موجب‌ معتبر بودن قراردادهاست ؛ بنابراين قرارداد بيع زمانی همان طور که در کشورهاي مبدأ و خاستگاه آن ، واقعيت دارد در‌ فقه‌ و حقوق‌ اسلامی نيز قـابل اجراست . ميتوان قرارداد کرد که عده ای به‌ طور‌ مشترک، مالي را خريداري کرده و طبق توافق هر کدام به ميزان مالکيت خود از آن مال‌ استفاده‌ مينمايند‌ و در صنعت گردشگري و توريسم ، مالکين هتلها اقدام به واگـذاری عـين و منافع اتاق‌ ها‌ و سوئيت‌ ها کرده اند تا مالکين در زمان معين از سال از منافع اتاق ها‌ و سوئيت‌ ها‌ بهره مند شوند.

 

منبع: جایگاه و اثار حقوقی قرارداد بیع زمانی در فقه و حقوق ایران - عادل احمدی

پایگاه خبری حقوق نیوز - مقالات حقوقی



+ 0
مخالفم - 0

 

سرخط خبرها: