حقوق خبر
بیع زمانی (Time Sharing)

بیع زمانی در فقه و حقوق ایران (قسمت دوم)

امروزه در بسياري از کشورهاي اروپايي‌ و ايالات‌ متحده بيع زماني به علت مزايايي‌ چـون‌ جـلوگيري‌ از‌ رکـود‌ سرمايه و حبس آن‌ ، فراهم‌ آوردن امکان سرمايه گذاري براي سرمايه هاي اندک و استفاده از حداکثر ظـرفيت در هـتل ها و نيز‌ تضمين‌ بازه‌ زماني مطلوب و دلخواه براي استفاده خريدار از‌ ملک‌ مورد‌ پذيرش و اسـتقبال‌ قـرار‌ گرفته است

پایگاه خبری حقوق نیوز

بیع زمانی در فقه و حقوق ایران

اقوال حقوقدانان در صحت قرارداد بيع زمانی

گروهي از حقوقدانان با‌ اسـتناد‌ بـه همين دو مانع ، معتقدند که پذيرش بيع و مالکيت زماني با صفت «دوام‌ » و پيوستگي‌ که‌ يکي از اوصاف اساسي عقد بيع است منافات دارد و همچنين در صورت پذيرفتن مالکيت‌ بصورت‌ موقت و زماني، اگر مالکي در بـازه زمـاني مربوط به خود با اتکاء بر‌ سلطه‌ اي‌ که مطابق قاعده تسليط (الناس مسلطون علي اموالهم ) نسبت به اموالش دارد، ملک را دراين‌ زمان‌ بطور عمد اتلاف نمايد، ساير مالکين نيز بـه تـبع آن مـلک خود‌ را‌ از‌ دست مي دهند. اين گروه بـا عـنايت بـه اين دلايل پذيرش بيع زماني را مورد انتقاد‌ قرار‌ مي دهند‌.

در مقابل گروه اول ، دسته اي ديگر معتقدند که صفت «دوام» در‌ بيع‌ ، جزء صفات ذاتي مالکيت نيست و از اين رو که مـالکيت امـري اعـتباري است و تأييد وقوع مالکيت‌ به‌ دست منشأ اعـتبار صـورت مي پذيرد پس اين صورت از بيع را صحيح‌ و قابل‌ پذيرش مي دانند و در دفاع از استدلال خود‌ بيان‌ مي دارند‌ که درست است مالک مثلا هفته اول‌ بر‌ مـلک خـود تـسلط دارد ولي چون از ابتداي امر‌، مالکيت‌ همگي مالکان موقتي بوده نه دايمي و ساير مالکين نيز در همان بـازه زمـاني‌ نـسبت‌ به ملک حق مالکيت دارند‌ پس‌ در‌ واقع ملک ، متعلق‌ حق‌ ساير مـالکين نـيز هـست‌ و مالک‌ هفته اول حق اتلاف مال را ندارد. همچنين مي توان اين موضوع را از موارد‌ تعارض‌ قاعده تسليط بـا قـاعده لاضـرر (لاضرر‌ و لا‌ ضرار في‌ الاسلام‌ ) دانست‌ که در اينصورت نيز‌ قطع به يقين ، حکومت با قـاعده لاضـرر خواهد بود.

امروزه در بسياري از کشورهاي اروپايي‌ و ايالات‌ متحده بيع زماني به علت مزايايي‌ چـون‌ جـلوگيري‌ از‌ رکـود‌ سرمايه و حبس آن‌ ، فراهم‌ آوردن امکان سرمايه گذاري براي سرمايه هاي اندک و استفاده از حداکثر ظـرفيت در هـتل ها و نيز‌ تضمين‌ بازه‌ زماني مطلوب و دلخواه براي استفاده خريدار از‌ ملک‌ مورد‌ پذيرش و اسـتقبال‌ قـرار‌ گرفته است .

يک ) نقش امضايي شرع و توقيفي نبودن عقود

فقهاي معاصر و حقوقدانان عصر حاضر عموما پذيرفـته انـد که عناوين عقود توقيفي نيستند. به ديگر بيان ، عناوين عقود‌ را در عقود نـام بـرده شـده در فقه منحصر نمي دانند و به صرف عدم انطباق هر قرارداد جديدي با عقود از پيش شناخته شـده و مـعينه ، آن را غـير معتبر و باطل‌ نميشمرند‌ و اکنون رويکرد عموم فقهاء و حقوقدانان به اين سمت است کـه خـردپذير و عقلايي بودن هر قراردادي و عدم مخالفت آن با قواعد مربوط به نظم عمومي جامعه و نص قانوني بـراي آنـکه‌ قراردادي‌ را بپذيريم کفايت مي نمايد.

بيع زماني نيز قراردادي عقلايي و مشروع است و اسـاسا پذيرش آن از سـوي جوامع ، دليل بر اين است که در‌ رفع‌ نيازهاي بـشري کـارکرد مـثبت و بسزايي‌ داشته‌ است و اين تأثير در فصول گذشته کـه مـزاياي بيع زماني را بر شمرديم به تفصيل ذکر گرديد.

دو) اعتبار عرفي مالکيت موقت

هـمچنانکه در‌ مـباحث‌ پيشين گذشت ، صفت دوام‌ از‌ اوصـاف ذات مـلکيت است و اسـاسا بـسته بـه اعتبار عرف مي باشد و عرف همانگونه کـه مـالکيت دايم را اعتبار مي بخشد، مي تواند مالکيت موقت را نيز اعتبار کند و چون مفهوم بيع ، مـفهوم عـرفي‌ است‌ ، بايد براي وجود صفتي در آن ، نـيز به عرف استناد نـمود.

مـا بر اين عقيده ايم که اساس پذيرش بـيع زمـاني در معاملات ، خود به مفهوم اين است که عرف‌ ، چنين‌ معامله اي‌ را بيع تلقي مي کند و نـيازي بـه اينکه ما آن را از قالب بيع خـارج سـازيم ، وجـود ندارد‌؛ بنابراين مـي توان گـفت که بيع زماني نـيز نـوعي از بيع است‌ و عرف‌ نيز‌ آن را بيع تلقي مي کند.

سه ) محدوديت حق تصرف مالک در موارد اضـرار بـه غير

بيع تلقي ‌‌نمودن‌ قرارداد بـيع زمـاني هرگز بـه اين مـعني نـيست که مالک در زمان مـلکيت‌ خود‌، اجازه‌ هرگونه تصرفي، حتي اتلاف را در ملک خود داشته باشد. چرا که درست است کـه‌ مـالک به اقتضاي قاعده تسليط بر مـلک خـود تـسلط دارد، ولي اين سـلطه‌ تـا جايي است کـه‌ بـه‌ حقوق ديگران لطمه اي وارد نشود. در بيع زماني نيز هر مالکي مي تواند در زمان اختصاصي ملکيت خود، هر گـونه تـصرفي را در مـلک بنمايد، به جز آنچه که با حـقوق‌ ديگـران بـر مـلک تـعلق يافـته منافات داشته باشد.

فرض اين است که مالکين بعدي در زمان اختصاصي ملکيت مالکان پيشين ، نوعي حق مالکيت شأني بر روي ملک مورد نظر دارند و نبايد‌ استفاده‌ از حق مالکيت ، مـوجب گردد تا ضرري به ديگران وارد آيد؛ به عبارت ديگر، اين مورد از موارد تعارض قاعده تسليط با قاعده لاضرر مي باشد که بي ترديد حکومت با‌ قاعده‌ لاضرر خواهد بود. اين موضوع در فصول پيشين مـورد بـررسي قرار گرفته که از تکرار آن خودداري مي شود.

چهار) اصل حاکميت اراده

ماده ١٠ق .م . اصل آزادي قراردادي را مورد‌ تأکيد‌ و تأييد قرار داده و مقرر مي دارد: «قراردادهاي خصوصي نسبت به کساني که آن را منعقد کرده اند در صورتي کـه خـلاف صريح قانون نباشد نافذ است .» بنابراين در حقوق ما‌، آزادي‌ اراده‌ را بايد به عنوان اصلي‌ مسلم‌ و پذيرفته‌ شده تلقي کرد و لذا جز در مواردي که قانون ، مـانعي در راه نـفوذ قرارداد ايجاد کرده است ، اراده اشـخاص ، حـاکم بر‌ سرنوشت‌ پيمان‌ هاي ايشان است ؛ بنابراين اصل آزادي قراردادي، در‌ جايي‌ که قالب هاي از پيش تعيين شده توان انطباق تأسيسات جديد حقوقي را با خود ندارند، بـهترين و قـابل اتکاترين‌ تکيه‌ گاه‌ بـراي پذيرش نـهادها و تأسيسات نوين حقوقي مي باشد.

حال اگر قواعد‌ حقوقي ما چنين بافتي را دارد، چرا خريدار نبايد اين توانايي را دارا باشد که مال غيرمنقول يا‌ منقولي‌ را‌ خريداري نمايد که مالکيت او «تداوم » داشته ، ولي امکان تصرف و بهره‌ بـرداري‌ يا اسـتيفاء منفعت از مال موصوف فقط در مقاطعي از زمان صورت مي پذيرد؟ در عين حال که‌ ممکن‌ است‌ گاهي، حتي خريداري رضايت به بيعي دهد که فروشنده حق فسخ معامله‌ را‌ داشته‌ و مالکيت خريدار در مدت اعتبار خـيار، مـالکيتي است مـتزلزل و غيرمستقر (ماده ١٨٨ ق .م )

اوصاف قرارداد‌ بيع‌ زماني‌

حال بعد از اينکه به تقسيم بندي عقود معين و نامعين پرداختيم و بـا تعاريف هر‌ يک‌ آشنا شديم ، قصد داريم که با مقايسه بيع زمـاني بـا مـصاديق مشابه در‌ هر‌ دسته‌ از عقود معين و نامعين ، ببينيم که آيا امکان انطباق آن با عقود معين بيشتر‌ است‌ يا بايد بـه ‌ ‌بـررسي آن در قالب ماده ١٠ و عقود نامعين بپردازيم ؟ البته‌ در‌ ابتداي‌ اين بحث بايد با اوصاف بيع زمـاني از لحـاظ لزوم يا عـدم لزوم ، تمليکي بودن‌ يا‌ عهدي بودن ، معوض يا غيرمعوض بودن ، مدني يا تجاري بودن و رضايي يا‌ تشريفاتي‌ بودن‌ آن آشنا شـويم که ذيلا به توضيح آنها خواهيم پرداخت .

همانطور که مي دانيم عقد به‌ اعتبار‌ قـابليت‌ و عدم قابليت انحلال آن بـه دو دسـته عقد لازم و عقد جايز تقسيم‌ مي شود‌ و همچنين به اعتبار اينکه مالي تمليک مي گردد و يا تعهدي ايجاد مي شود، عقد بر دو قسم مي باشد‌، عقد‌ تمليکي و عقد عهدي و معوض و غيرمعوض بودن عقد يعني با عوض بـودن يا‌ مجاني‌ بودن عقد که به اعتبار مورد آن‌ مي باشد‌. همچنين‌ عقد را به اعتبار شرايط صوري مي توان‌ بر‌ دو قسم ، تشريفاتي و غيرتشريفاتي تقسيم بندي نمود و در آخر نيز به اعتبار اينکه‌ طرفين‌ عقد اشـخاص حـقيقي يا حقوقي‌ (شرکت‌ ها) باشند‌ قرارداد‌ را‌ به مدني يا تجاري قسمت مي کنيم‌ . حال‌ با توجه به موارد فوق به تبيين اوصاف قرارداد بيع زماني خواهيم‌ پرداخت‌ .

الف - لزوم يا جواز

براي يافتن‌ پاسخ اين سؤال کـه‌ قـرارداد‌ بيع زماني لازم يا جايز‌ است‌ ابتدا به ذکر مقدمه اي ميپردازيم ؛ در خصوص جايز و لازم بودن قراردادها از‌ جانب‌ نظريه پردازان ، دکترين جديدي مطرح‌ گرديده‌ که‌ بر طبق اين‌ نظريه‌ براي تشخيص لازم و جايز‌ بودن‌ بـايد بـه مصلحت کامنه در عقود توجه نمود. مصلحت کامنه ، مصلحتي است که طبع‌ يا‌ نهاد اقتضاء آن مصلحت را دارد‌، به‌ طوري که‌ عاقد‌ محال‌ است بدون آن مصلحت‌ اقدام به انعقاد عقد نمايد. براي مـصلحت کـامنه دو عـنصر وجود دارد: ١- نهاد عقد اقتضاي‌ آن‌ مـصلحت را داشـته باشد.٢- مصلحت نوعي‌ باشد‌، يعني‌ اختصاص‌ به‌ مورد خاص نداشته‌ باشد‌.

مصلحت زيربناي عقد است ، اگر به گونه اي باشد که عـاقدين را وابـسته بـه مدلول عقد‌ کند‌ به‌ گونه اي که ملتزم بـه مـفاد آن‌ باشند‌، آن‌ عقد‌ لازم‌ خواهد‌ بود حتي اگر خيار در عقد وجود داشته باشد، چون جعل خيار با لزوم عـقد مـنافات نـدارد بلکه مبين شکل لزوم عقد خياري است . از طرف ديگر‌ جايز و لازم بـودن عقود با قانون است که بطور صريح يا ضمني اعلام مي نمايد؛ اما امروزه بايد به عهده طرفين عقد واگـذار شـود تـا آنها بتوانند بنا بر مصلحت و با‌ اراده‌ و توافق يکديگر تصميم گـيري کـنند. به نظر ميرسد قرارداد بيع زماني عقدي لازم اسـت چـون اصـل اوليه‌ در‌ همه قراردادها اصاله اللزوم است که در ماده ٢١٩ ه .ق .١ بدان اشاره شده است ، پس اصـل ، لزوم قـراردادهاست و جـايز بودن استثناء بر اصل است‌ که‌ نياز به تصريح دارد و در‌ موارد‌ سکوت يا از طرف ديگر، طرفين با اين هدف قرارداد را تنظيم نموده اند که به تعهدات و مفاد‌ آن پايبـند باشند، نه آنکه‌ هر‌ وقت اراده کرده اند آن را فسخ نمايند و همچنين بناي خردمندان (عـقلاء) بـر اين اسـت که هنگام معامله به حفظ آن ملتزم باشند.

استواري در عهد و پيمان لازمه تنظيم امور‌ اجـتماعي‌ و اقـتصادي است که سستي در آن ، اختلال در نظم امور را در پي دارد؛ بنابراين بناي عرف و جامعه احترام به قـراردادهاست و در نـتيجه بـايد قرارداد بيع زماني را به اعتبار‌ عدم‌ قابليت انحلال‌ آن از دسته قراردادهاي لازم دانست. امامي در همين راستا در کـتاب خـود مي نويسد، کليه عقود لازم‌ هستند مگر آنکه قانون خلاف آن را تصريح نمايد. فـلذا در‌ خـصوص‌ قـرارداد‌ بيع زماني نيز چون تصريحي بر جواز آن موجود نيست ، بايد آن را لازم تلقي نمود. البته ‌‌از‌ سوي ديگـر نـيز بـنظر مي رسد که براي حفظ بهتر حقوق ساير مالکين در‌ اين‌ نوع‌ از قرارداد و جـلوگيري از ضـرر ناشي از اشاعه مال نسبت به فروشنده و ديگر مالکين بهتر‌ آن است که حکم بر لزوم اين قرارداد صادر نـمود تـا از توالي‌ بد احتمالي نيز جلوگيري‌ بعمل‌ آورده شود.

ب _ تمليکي يا عهدي

عقد به اعـتبار آنـکه مالي تمليک گردد و يا تعهدي ايجاد شود بـر دو قـسم اسـت ، عقد تمليکي و عقد عهدي .

عقد تمليکي، عـقدي اسـت که نتيجه مستقيم‌ آن مالکيت باشد و عقد عهدي عقدي است که سبب ايجاد و انـتقال تـعهد يا سقوط آن باشد. در کتاب ترمينولوژي حـقوق عـقد تمليکي و عـقد عـهدي اينـگونه تعريف شده است که : عقد نـاقل‌ مـال‌ از يک طرف به ديگري، عقد تمليکي است ؛ مانند بيع و اجاره و عقد عهدي، عـقدي اسـت که نتيجۀ آن حصول حق ديني اسـت ، اين اصطلاح در مقابل عقد تـمليکي بـکار رفته‌ است.‌

به نظر مـي رسد اثـر مستقيم قرارداد بيع زماني، انتقال مالکيت است ، چون به موجب آن شخص مالکيت عـين يا مـنفعت را براي مدتي مشخص به ديگـري مـنتقل مـي نمايد. پس‌ مي توان‌ آن را از عـقود تـمليکي دانست. البته ممکن اسـت اين فـکر به ذهن متبادر شود که عقد تمليکي، نوعي از عقد عهدي است چون در عقد تـمليکي تـعهد به‌ انتقال‌ ، فوري‌ اجرا مي شود. پس مـي توان قـرارداد‌ بيع‌ زمـاني‌ را عـقد عـهدي نيز دانست ، چون مـالک عين ، تعهد به انتقال مالکيت مي کند.

پاسخي که مي توان به اين عده داد اين‌ است‌ که‌ اخـتلاط عـقود تمليکي و عهدي به دليل تعبيري است‌ کـه‌ مـاده ١٨٣ ق .م . از عـقد کـرده اسـت. (قبلا به تـوضيح اين مـاده و نظرات فقها و حقوقدانان در رابطه با آن پرداختيم.)

فقها‌ پذيرفته‌ اند که اراده به تنهايي مي تواند مالکيت را به طـور‌ مـستقيم انـتقال دهد و نياز به توسل به تعهد نـيست و بـر فـرض اينـکه عـقد تـمليکي، تعهد باشد، اين اثر‌ ويژه‌ ، اهميت‌ نظري و عملي لازم را براي تقسيم قراردادها دارد.

اگرچه در قرارداد‌ بيع‌ زماني تعهداتي براي طرفين بوجود مي آيد وليکن اين تعهدات تبعي و فرعي بوده و ناشي از شروط مـندرج‌ در‌ قرارداد‌ مي باشد و همين که اثر مستقيم و اصلي عقدي انتقال مالکيت باشد، بايد آن‌ را‌ در‌ زمره عقود تمليکي دانست ، لذا شائبه اين که قرارداد بيع زماني از عقود عهدي‌ است‌ را‌ بايد از ذهن زدود.

ج _ معوض يا غيرمعوض

عقد به اعتبار مورد بر دو قسم مي شود:

1- عقد معوض ٢- عقد‌ غيرمعوض‌ .

عقد‌ معوض : عـبارت از عـقدي است که «يکي از طـرفين در مـقابل طرف‌ ديگر‌ تعهد به انجام امري مي نمايد و يا مالي را مي دهد در عوض مالي که از طرف ديگر‌ مي گيرد‌ و يا در مقابل تعهدي که طرف ديگر به نفع او مي کند». در‌ عقد‌ معوض ، علت دادن مال و يا انجام تعهد‌ از‌ نـاحيه‌ يک طـرف ، گرفتن مال و يا انجام تعهد‌ از‌ ناحيه طرف ديگر است . عقد معوض داراي دو مورد است که يکي عوض‌ و ديگري‌ معوض ناميده مي شود؛ مانند بيع‌ که‌ داراي ثمن‌ و مثمن‌ مي باشد‌ و هر يک در مقابل ديگري قرار‌ گـرفته‌ اسـت. عقد غـيرمعوض: عبارت از عقدي است که «احدي از طرفين مالي‌ را‌ به ديگري مي دهد يا تعهدي در‌ مقابل او مي نمايد و طرف‌ ديگر‌ هم قـبول مي کند» مثل هبه‌ ، عقد‌ غيرمعوض طبيعتا داراي يک مورد بيش نيست .

برخي از حـقوقدانان نـيز عـقد معوض‌ را‌ اينگونه تعريف کرده اند: «عقدي‌ که‌ انتقال‌ مال از طرفين‌ و يا‌ قبول تعهد از طرفين‌ باشد‌»؛ مانند، بيع و صـلح ‌ ‌مـعوض و اجاره. همچنين در مقابل عقد معوض ، عقد رايگان (مجانی) مي باشد‌ که‌ عبارتست از عقدي اسـت کـه انـتقال‌ مال‌ و يا قبول‌ تعهد‌ فقط‌ از يک طرف و به‌ نفع ديگري صورت ميگيرد؛ مانند صلح بلاعوض ، اين عقد را عـقد تبرع هم مي گويند.

آثار‌ حقوقي‌ قرارداد بيع زماني در حقوق ايران‌

اگر‌ قرارداد‌ بـيع‌ زماني‌ به صورت صـحيح‌ مـنعقد‌ گردد آثاري بر آن مترتب خواهد شد. در ذيل اين بخش به تحليل و بررسي ماهيت و آثار‌ حقوقي‌ بيع‌ زماني و مالکيت زمانبندي شده در حقوق ايران‌ خواهيم‌ پرداخت.‌

بند‌ اول‌ : روابط‌ مالکان با يکديگر و محدوده اختيارات آنان

در اين قـسمت به ترتيب به تبيين روابط مالکان با يکديگر و محدوده ي اختيارات هر يک از آنها مي پردازيم .

الف - روابط مالکين‌ ملک زماني با يکديگر:

همانطور که مي دانيم در بيع زماني، هيچ گاه مال بدون مالک باقي نـمي ماند. چـرا که همواره با اتمام زمان مالکيت يک مالک ، مال به مالکيت شخص‌ ديگري‌ منتقل مي شود و با فوت يکي از مالکين ، قهرا حق مالکيت به وراث منتقل مي گردد؛ بنابراين دوره فترتي که مال بلامالک بـاشد وجـود ندارد. سؤالي که در اينجا به ذهن‌ متبادر‌ مي شود اين است که رابطه چند مالک که به طور زمان بندي شده بر عين مسلط هستند، چگونه مي باشد؟

براي پاسخ به سؤال فـوق‌ مـي توان‌ به قواعد مربوط به عقد‌ وقف‌ تمسک جست. همانطور که قبلا گفته شد، گروهي از فقها و حقوقدانان معتقدند که در عقد وقف ، هنگامي که مالي بر چند طبقه از موقوف‌ عليهم‌ وقـف شـود، عـين موقوفه‌ به‌ مالکيت طبقه اول از مـوقوف عـليهم در مـي آيد و پس از انقضاي طبقه اول ، در ملکيت طبقه دوم وارد مي گردد و به همين ترتيب انقضاي مالکيت و شروع مالکيت جديد و بعدي ادامه مي يابد.‌ در‌ ميان فقها هميشه اين بحث مـطرح بـوده اسـت که رابطه طبقات بعدي موقوف عليهم در عقدد وقـف بـا طبقه فعلي چه نوع رابطه اي مي باشد؟

برخي از فقها اين رابطه را‌ بر‌ مبناي مالکيت‌ شأني تحليل نموده اند و قائل به ثبوت مـالکيت شـأني بـراي طبقه معدوم شده اند. به اين معنا‌ که طبقات بعدي در حـال حاضر مالکيت فعلي ندارند و آغاز مالکيت‌ آنها‌ منوط‌ به انقضاء مالکيت طبقه قبلي يا انقراض آن طبقه است . به عقيده اين گروه از‌ فقها طبقه معدوم داراي اختصاص موقت نـظير اخـتصاص بـطن موجود است که با‌ صيغه وقف انشاء و ايجاد‌ مي شود‌ و فقط در تحقق خـارجي از آن مـتأخر اسـت . بدين گونه که عين موقوفه در عين حال که ملک فعلي طبقه موجود است ، مـلک شـأني طـبقه معدوم نيز هست ؛ يعني واقف با‌ صيغه ، دو نوع مالکيت انشاء مي کند؛ يعني مالکيت فـعلي بـراي طبقه موجود و ديگري مالکيت شأني براي طبقه معدوم ؛ بنابراين اگر در موارد جواز بـيع ، عـين مـوقوفه فروخته شود ثمن آن هم‌ مانند‌ مبيع ، ملک فعلي طبقه موجود و ملک شأني طبقه مـعدوم خـواهد بود. در مقابل عده اي از فقها مالکيت شأني طبقه معدوم را نپذيرفته اند و معتقدند که مـعدودمان هـيچگونه حـق جعل‌ شده‌ اي از ناحيه شارع ندارند و مالکيت شأني، قابليت مالکيت است نه چيز ديگر و سنخ خـاصي از مـالکيت نيست .

در قرارداد بيع زماني که ماليکن به صورت زمان بندي شده‌ مـالک‌ عـيني مـي شوند، همانند طبقات موقوف عليهم است ؛ بنابراين بر مبناي نظر گروه اول ميتوان براي مالکين هم مـالکيت فـعلي و هـم مالکيت شأني قائل شد. بدين صورت که مالکان در‌ زمان‌ مالکيت‌ خود داراي مـالکيت فـعلي و در‌ غير‌ از‌ آن زمان داراي مالکيت شأني هستند. به طور مثال اگر خانه اي به صورت زمان بندي شده بـه چـند نفر منتقل‌ شود‌ و هر‌ شخص مالک يک هفته از يک ماه باشد‌، در‌ هفته اول که مـتعلق بـه شخص الف ميباشد، اين شخص داراي مالکيت فعلي نسبت بـه مـلک و بـقيه مالکان نسبت‌ به‌ ملک‌ داراي مالکيت شأني هـستند؛ امـا بر مبناي نظر گروه دوم‌ مالکيت شأني قابل تصور نيست ، چون آنها مـعتقدند کـه مالکيت شأني، چيزي جز قـابليت شـخص براي مـالک شـدن‌ نـيست‌ و مالکان‌ ديگر در زمان مالکيت فعلي يک مـالک حـقي در آن مال‌ ندارند‌.

به نظر مي رسد همانگونه که گروه دوم گفته اند مالکيت قـابل تـقسيم به دو نوع نيست‌ و مالکيت‌ شأني‌ نـوع خاصي از مالکيت نمي باشد. مـسلم اسـت که در مالکيت زماني رابطه‌ مـالکان‌ ديگـر‌ با عين به طور کامل قطع نمي شود و عين را نمي توان ملک طلق مالک مـوقت‌ شـمرد‌. پس‌ اگر چه مال در مـلک مـالک مـوقت است اما رابـطه اي ضـعيف و اعتباري بين‌ عين‌ و مـالکان ديگـر وجود دارد و همين باعث مي شود که محدوده اختيارات مالک موقت مضيق‌ شود‌.

ب - محدوده‌ اختيارات مـالکان :

يکـي از اصولي که در ماده ٣٠ ق .م . مورد اشاره قـرار گـرفته است‌ ، اصـل‌ تـسليط اسـت . به موجب اين اصل مـالک اختيار کامل براي تصرف و انتفاع از‌ ملک‌ را‌ دارا مي باشد و مالک مي تواند آزادانه در ملک خود تصرف نمايد و آن را بـه وسـيله بيع‌ ، هبه‌ يا ... به ديگري منتقل نـمايد يا آن را تـلف کـند. اين حـکم‌ مـبتني‌ بر‌ اصل ٤٧ قـانون اسـاسي است که مالکيت شخصي را محترم مي داند.

ماده ٥٤٤ قانون مدني‌ فرانسه‌ مالکيت‌ را به حق استفاده و بهره بـرداري از اشـياء بـه طور مطلق تعريف‌ کرده‌ است ؛ بنابراين دامـنه اخـتيارات مـالک در مـواردي کـه مـال ، يک مالک دارد گسترده مي باشد؛ اما در‌ مواردي‌ که چند نفر نسبت به مال حق مالکيت دارند چه مالکيت آنها‌ به‌ صورت عرضي باشد مانند اشاعه يا طولي‌ باشد‌ مانند‌ مـالکيت در بيع زماني، بطور مسلم اختيارات‌ مالکين‌ بدين گستردگي نيست . حال اين سؤال به ذهن متبادر ميشود که محدوده اختيارات‌ مالکان‌ در مواردي که چند نفر‌ به‌ صورت زمان‌ بندي‌ شده‌ از ملک اسـتفاده مـي کنند چيست ؟

پاسخ‌ سؤال‌ وابسته به مبنايي است که پيش تر گفته شد؛ اگر معتقد به‌ فعليت‌ و شأنيت مالکيت باشيم هر يک از‌ مالکين فعلي، در زمان‌ مالکيت‌ فعلي خود حق همه گونه‌ تـصرف‌ و اسـتفاده اي را دارد يعني مي تواند آن را به ديگري منتقل کند، هبه‌ نمايد‌ و حق مالکيت بعد از فوت‌ او‌ به‌ وراث مي رسد، ولي‌ از‌ آنرو که در همين‌ زمان‌ ، مالکان ديگر، حق مالکيت شـأني بـه آن مال دارند، تصرفات مالک فـعلي تـا حدي‌ مجاز‌ و بلااشکال است که به حقوق ديگران‌ لطمه‌ اي وارد‌ ننمايد‌ و مضر‌ حقوق آنها نباشد، چون‌ عين مال متعلق حق ديگران نيز واقع شده اسـت . مـثلا عين موقوفه و مرهونه کـه مـتعلق‌ حق‌ مرتهن و طبقات بعدي موقوف عليهم است‌ . در‌ مالکيت‌ به‌ طور‌ بيع زماني هيچ‌ مالکي‌ حق از بين بردن مال خود را ندارد، چرا که حق افراد ديگر به مال او‌ تعلق گرفته است و تصرفات صاحب حق نبايد موجب آسيب به حق سايرين گردد و اين مسئله منافاتي بـا طـبيعت مالکيت‌ نـدارد.

اگر معتقد به عدم مالکيت شأني باشيم و مالکيت شأني را قابليت و شأنيت تملک قلمداد نماييم بايد براي سـاير مالکان حقي در ملک مشترک قائل نشويم و مال را منحصرا متعلق‌ به‌ مـالک فـعلي قـلمداد نماييم به گونه اي که هيچ شخص ديگري هيچگونه حقي نسبت به آن مال ندارد و مالک فعلي صاحب انـواع ‌ ‌تـصرفات مالکانه به صورت مطلق شود. به‌ نظر‌ مي رسد که حتي با پذيرش اين مبنا نـمي توان اخـتيارات مـطلقه اي را براي مالک فعلي در نظر گرفت و نميتوان دست مالک را تا‌ حدي‌ بازگذاشت که قادر به انـجام‌ هر‌ گونه تصرفي در ملک باشد.

در اينجا مي توان از ملاک ماده ١٣٢ ق .م . استفاده نمود و حکم اين مـاده را به اين مورد تعميم داد، اين مـاده‌ مقرر ميدارد:

«کسي نمي تواند‌ در‌ ملک خود تصرفي نمايد که مستلزم ضرر همسايه شود مگر تصرفي که به قدر متعارف براي رفع حاجت يا دفع ضرر از خود باشد.» نکته اي که در مورد ماده‌ ١٣٢‌ ق .م بـايد به آن توجه نمود اين است که لفظ «همسايه » در اين ماده خصوصيتي ندارد. اگر به پيشينه فقهي ماده ١٣٢ ق .م . توجه نماييم به اين نکته مي رسيم که در ايام‌ گذشته‌ منازل همکف‌ بودند و همسايگي در طول و عرض گسترش مـي يافت و از دو بـعد فراتر نمي رفت، اما کم کم با گسترش‌ شهرنشيني و کمبود فضاي مناسب براي زيست علاوه بر طول و عرض به‌ ارتفاع‌ بناها‌ افزوده شد و همسايگيها به صورت سه بعدي ظاهر شد، اين مـاده هـمانطور که در همسايگيهاي دو بعدي ‌‌کاربرد‌ داشت توانست بر همسايگيهاي سه بعدي حاکم شود و آنها را از بلاتکليفي رها‌ نمايد‌. پس‌ مي توان همچنان حکم ماده ١٣٢ ق .م . را به همسايگي زماني که در اثر قرارداد بيع زمـاني‌، بـين اشخاص ايجاد ميشود، تعميم داد و آن را نوع خاصي از همسايگي دانست‌ که علاوه بر طول‌ و عرض‌ و ارتفاع ، زمان نيز به آن افزوده شده است . اگرچه ماده ٣٠ ق .م . بيان کننده «اصل تسليط » است ، اما اين اصـل مـطلق نـيست و قانونگذار براي حفظ نظم عـمومي اين اصـل را مـحدود ساخته‌ است . در مقابل اصل تسليط «قاعده لاضرر» قرار دارد و اين دو قاعده در مرحله وضع ، تعارضي با هم ندارند؛ اما ممکن است در مرحله اجرا دچـار مـشکل شـوند. پس براي رفع‌ اين‌ مشکل و رفع تزاحم ، ماده ١٣٢ ق .م . اعـمال مـيشود و در صورت تزاحم قاعده لاضرر و تسليط ، لاضرر حاکم است و تنها در صورت وجود دو شرط که عبارت است از تصرف به قدر مـتعارف‌ و بـراي‌ رفـع حاجت يا دفع ضرر از مالک ، ضرر همسايه هر اندازه هم کـه زياد باشد، مانع از تصرف مالک نيست .

علاوه بر اين برخي از فقها، معتقدند قاعده تسليط‌ پيش‌ از آن که قاعده اي شرعي و تعبدي بـاشد، عـقلايي اسـت و بناي عقلاء مهم ترين مدرک و مستند آن است و نقش شارع در مورد اين قـاعده نـقش امضايي است . عقلاء همانگونه‌ که‌ مالک‌ را مسلط بر مالش ميدانند‌، ضرر‌ زدن‌ به ديگران را مجاز نـميدانند. بـنابراين تـصرفات مالکانه را تا حدي که براي رفع ضرر از مالک يا برآوردن نيازهاي او‌ باشد‌، مـجاز‌ مـيدانند و بـه مالک اجازه نميدهند که بدون دليل‌ در‌ ملک خود تصرفاتي را که منافي حق ديگران باشد انـجام دهـند.

بـنابراين مي توان گفت در بيع زماني که چند‌ شخص‌ به‌ صورت مقطعي و زماني مالک مالي مـيشوند، هـر کدام از مالکين‌ ميتوانند هرگونه تصرفي را در ملک خود انجام دهند مگر تصرفاتي که مـوجب ضـرر بـه ديگران باشد و به‌ قدر‌ متعارف‌ و براي رفع حاجت يا دفع ضرر از خود نباشد و چنين مـحدوديتي‌ مـنافاتي‌ با حق مالکيت و دوام آن ندارد، چون قدرت و سلطه مالک در مورد استفاده و تصرف در مال‌ و اخـراج‌ از‌ مـالکيت و اتـلاف ، ناشي از رابطه اعتباري بين مالک و مال ميباشد و از آثار‌ مالکيت‌ است‌ ؛ بنابراين در بيع زماني نميتوان بـه بـهانه اينکه مالک حق اتلاف مال خود را‌ ندارد‌ منافي‌ با طبيعت مالکيت دانـست چـرا کـه

همانطور که ميدانيم حق اتلاف از آثار مالکيت‌ است‌ نه جزيي از طبيعت و ذات مالکيت .

نـتيجه گـيري و پيشنهادات

بيع زماني چه مورد پذيرش قرار گيرد و چه با آن مقابله‌ شود‌، ضـرورتي اسـت که دير يا زود در جامعه ما گسترش خواهد يافت‌ ، زيرا‌ ضـرورتهاي‌ اقـتصادي و الزامـات آن هرگز منتظر حل تئوريک يک تأسيس حقوقي نـخواهند مـاند و اين نيازها و بهره‌ گيريهاي‌ انسانهاست‌ که ورود يا عدم ورود يک پديده حقوقي را ممکن يا ناممکن‌ ميسازد‌. از نظر فقهي نـيز بـايد گفت همانگونه که فقها و عـلما در حـراست از قوانين اسـلام کـوشيده‌ انـد‌ و همواره از ثبات و جاودانگي احکام اساسي دين دفـاع کـرده اند و در عين‌ حال‌ ، در خصوص مقررات مديريت اجتماعي و حکومتي معتقد‌ به‌ تحول‌ و انـطباق بـا شرايط زمان بوده اند. همانطور‌ کـه‌ علامه طباطبايي در کتاب بـررسي هـاي اسلامي (صص ١٨١ و ١٨٠) مي فرمايند، احـکام‌ حـکومتي‌ به حسب «مصلحت وقت » وضع‌ شده‌ و اجرا مي‌ شود‌ و اين‌ نوع از مقررات در بـقا و زوال‌ تـابع‌ مقتضيات و موجبات وقت است و حـتما بـا پيشـرفت مدنيت و تغيير مـصالح تـغيير و تبديل‌ پيدا‌ مي کند، از کـلام اين عـالم‌ بزرگ مي توان دريافت‌ که‌ اگر مقررات شکلي بر پايه‌ مقتضيات‌ روز تغيير نيابند بـاعث سـردرگمي اداري و عدم تسلط بر امور جاري خـواهد شـد‌. البته‌ دولتـها بـا وضـع قوانين الزام‌ آور‌ تلاش‌ مـيکنند تا موارد‌ بر‌ خلاف نظم عمومي، اخلاق‌ حسنه‌ و قواعد آمره را مشروعيت نبخشند، اما به يقـين بـيع زماني از آن دسته نخواهد‌ بود‌ و مصوبه شـوراي عـالي مـيراث فـرهنگي و گـردشگري‌ نيز‌ بر هـمين‌ راهـ‌ رفته‌ است .

بنابراين مناسب ترين‌ شيوه آن است که ماهيت اين نوع قرارداد، در خاستگاه خود کاويده شود و کـارگروهي نـيز‌ بـراي‌ انطباق آن با نظام حقوقي کشورمان‌ و يا‌ تعيين‌ مـاهيت‌ جـديد‌ و قـلمرو و حـدود آنـ‌ اقـدام‌ نمايند و سپس در قالب وضع قانون خاص ، اين تأسيس حقوقي به طور رسمي مورد پذيرش قرار‌ گيرد‌ که‌ البته چنين اقدامي از انعقاد قراردادها در‌ سايه‌ و به‌ دور‌ از‌ نظارت‌ و حمايت قانون جلوگيري خـواهد کرد. بديهي است فقدان قانون خاص ، نمي تواند از مواردي که اکنون در جامعه جريان دارد جلوگيري کند، پس بهتر آن خواهد بود‌ که تا پيش از گسترش آن و رويکرد جامعه به بهره گيري از چنين قراردادي، قوانين مـربوطه وضـع و تبيين گردند.

بنابراين چنين به نظر ميرسد، عدم روشن سازي ماهيت اين تأسيسات‌ حقوقي‌ نوظهور و عدم وضع قوانين مربوط به آنها، سبب ايجاد آسيب جدي در حوزه اقتصادي و به تبع آن آسـيب اجـتماعي خواهد شد و همچنين سبب افزايش پرونده هاي در حال رسيدگي‌ در‌ دادگاه ها و شکايت هاي متعدد خواهد شد. با اين اوصاف بهتر آن است که در مبادي ورودي بـا وضـع قوانين به صورت همزمان‌ يا‌ بـا انـدکي تأخير معقولانه ، از‌ پديده‌ ها و نهادهاي جديد حقوقي که واجد مشکلات اساسي نيستند، استقبال شود تا هم جامعه از مزاياي اين تأسيسات نوين حقوقي بهره مند گـردد و هـم‌ با‌ قانونگذاري و برنامه ريزي صـحيح‌ ، از‌ امـکان ايجاد مشکلات بعدي در اين خصوص که باعث بر هم خوردن نظم عمومي جامعه خواهد بود جلوگيري کرده و آن را مرتفع نمود.

همچنين نکته قابل ذکر ديگري که بايد‌ مطرح‌ نماييم اين است که مـوضوع پرداخـت هزينه ها از قبل تعميرات ، آب ، برق و ديگر خدمات ، بايد مورد توجه قانونگذار قرار گيرد و در قوانين و مقررات مورد تصويب بايد نحوه پرداخت آن‌ و يا‌ در صورت‌ امتناع خريدار از پرداخت هزينه ها، نحوه برخورد بـا وي مـشخص گردد. هـمچنين پيش بيني طرق انحلال‌ قرارداد بيع زماني اعم از ارادي و غيرارادي ميبايست توسط قانونگذار صورت‌ پذيرد‌ تا‌ در هنگام لزوم ، بتوان مطابق آن عـمل نمود.

با وجود «بيع زماني» ميتواند بشکل معقول به آرزوي ‌‌ما‌ جـامه عـمل بـپوشاند. فقط کافيست مثلا تعداد سي نفر از جمع يک فاميل‌ يا‌ جمع‌ همکاران يک شرکت و امثالهم ، هر يک به ميزان پنجاه مـيليون ‌ ‌ريال سـرمايه بگذارند و ويلايي را‌ في المثل در شمال کشور يا شهري که مورد توافق باشد به قيمت‌ يک مـيليارد و پانـصد مـيليون‌ ريال‌ خريداري کنند و هر يک از آن جمع ، دوازده روز در سال مالک آن ملک باشند و ميتوانند زمان مورد توافق را در خصوص استفاده از مـلک از قبل مورد برنامه ريزي قرار‌ داده و هر يک با خيال آسوده و بدون نگراني در منزل خود بـه اقامت بپردازند و يک دغدغه اي در خـصوص گـراني هتل و نبودن اقامتگاه مناسب نداشته باشند.

در واقع اين مجموعه و گروه‌ از‌ اشخاص نوعي از سرمايه گذاري را انجام داده اند که با اين کار آنها مثلا ١٢ روز در هر سال مالک ويلا يا آپارتمان خواهند بود و با اين سرمايه گذاري‌ توانسته‌ انـد ارزش پول خود را نيز با توجه به تورم حفظ کنند، حتي اين ملک بعد از آنها به ورثه ي مالکين به ارث نيز خواهد رسيد.

همچنين هر مالکي‌ مي تواند‌ حق استفاده از ملک خودش را با توجه به نـيازي کـه دارد با ديگر مالکان بصورت توافقي جابجا و تعويض نمايد و با اندک سرمايه گذاري که براي همه ميسر است‌ در‌ قالب‌ قرارداد بيع زماني ميتوان به‌ اين‌ آرزو‌ دست يافت و اين طرح در تمام شهرها قـابل اجـرا خواهد بود و هر خانواده اي در زمان توافقي در مالکيتش ميتواند بدون‌ دغدغه‌ در‌ ملک شخصي خودش اقامت نمايند.

بیشتر بخوانید:

بیع زمانی در فقه و حقوق ایران (قسمت اول)

 

منبع: جایگاه و اثار حقوقی قرارداد بیع زمانی در فقه و حقوق ایران - عادل احمدی

پایگاه خبری حقوق نیوز - مقالات حقوقی



+ 0
مخالفم - 0

 

سرخط خبرها: