امروز: یکشنبه, ۲۸ شهریور ۱۴۰۰ برابر با ۱۱ صفر ۱۴۴۳ قمری و ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۱ میلادی
کد خبر: 276114
۵۱۹
۲
۰
نسخه چاپی

سرقفلی چیست؟ | انتقال سرقفلی | انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک | انتقال سرقفلی به ورثه

سرقفلی چیست؟ | انتقال سرقفلی | انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک | انتقال سرقفلی به ورثه

اموال تقسیم بندی های متفاوتی دارد و به عبارتی هرچیزی که مالیت و ارزش اقتصادی داشته باشد را مال می گویند. در تقسیم بندی اموال از نوع غیرمنقول و ملک باید بین ملک مسکونی و تجاری نیز تفکیک و تفاوت قائل شویم زیرا هرکدام احکام و قواعد منحصر به خود را دارا می باشد. به عنوان مثال بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه فقط و فقط در املاک تجاری قابل تصوراست و در ملک مسکونی حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود ندارد.

بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه فقط و فقط در املاک تجاری قابل تصور است و در ملک مسکونی حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود ندارد.

سرقفلی چیست؟

درقوانین و مقررات ما در خصوص روابط بین موجر و مستاجر سه قانون وضع شده است که هم اکنون دو قانون آن دارای اعتبار می باشد (قانون سال۵۶ و ۷۶) درقانون سال ۵۶ از واژه حق کسب و پیشه برای نخستین بار در قوانین استفاده شد که به این معنی است که موجر به واسطه ی شهرت ، آبادی و ترقی یک ملک که به واسطه عمل مستاجر برملک مورد اجاره به وجود آمده است موجر را به پرداخت آن طبق نظر دادگاه مکلف می کرد. به طور مثال ملکی چندین سال فعالیتی در آن انجام نمی شد حال مالک آن را اجاره می دهد و مستاجر باعث آبادی و شناخته شدن آن و به تبع آن افزایش قیمت ملک شده است که بدین جهت مستحق حق کسب و پیشه می باشد و به نوعی این عمل قانون گذار جنبه حمایتی از مستاجر را در برابر اعمالی که مرتکب شده است به وجود آورده است.

حال به مرور زمان و با تصویب قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ عبارت حق کسب و پیشه نیز در این قانون جای خود را به عبارت سرقفلی داده است. سرقفلی ازنظر مفهوم شبیه حق کسب و پیشه است منتهی با تفاوتی؛

- نخست آن که برای ایجاد سرقفلی باید موجر و مستاجر با یکدیگر توافق کنندتا ایجاد شود درحالی که کسب و پیشه خود به خود ایجاد می شود.

- در ثانی ایجاد سرقفلی مانع از حق موجر مبنی بر درخواست تخلیه مورد اجاره نمی باشد و مالک ملک به محض انقضای مدت اجاره می تواند تخلیه ملک را بخواهد.همچنین در سرقفلی مستاجر مبلغ توافق شده را در ابتدا قرار داد به موجر (مالک ملک) می پردازد و درهنگام تخلیه به نرخ روز آن را از مالک پس می گیرد.

انتقال سرقفلی

موضوع انتقال سرقفلی یا همان حق کسب و پیشه موضوعی است که از لحاظ قانونی قابل پیگیری است.

سرقفلی حق است که می‌توان آن را به دیگری واگذار کرد، اما برای واگذاری این حق باید از لحاظ قانونی پیش رفت.

باید توجه داشت سرقفلی به‌ خودی‌ خود و به‌مرور زمان به مستأجر منتقل نمی‌شود. به این معنی که مستأجری که سرقفلی ندارد ولو اینکه به‌ عنوان‌ مثال ۱۰۰ سال هم در ملک تجاری فعالیت تجاری کند، خود به‌ خود حق سرقفلی به وی انتقال نمی‌یابد.

در این رابطه مستأجر ملک تجاری باید سرقفلی را از مالک یا دارنده قبلی سرقفلی خریداری کند و یا اینکه به او ارث برسد؛ تا دارنده سرقفلی محسوب گردد.

مطابق با قانون در صورت توافق طرفین این امکان برای مستاجر به وجود می آید که سرقفلی را انتقال دهد یا اینکه ممکن است انتقال سرقفلی از سوی مستاجر در هنگام قرارداد اجاره شرط شده باشد. همچنین موارد دیگری که در قانون به آن اشاره شده است در صورتی که مستاجر حق انتقال سرقفلی را نداشته باشد و با مالک هم توافقی در این زمینه صورت نگرفته باشد مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال به صورت قانونی انتقال به سرقفلی نماید.

ماده ۱۹ روابط موجر و مستاجر پیشنهاد داده است که زمانی که مستاجری نیازی به مورد اجاره ندارد و می‌خواهد مورد را به دیگری انتقال دهد باید دادخواستی در دادگاه با عنوان تجویز انتقال منافع به غیر را صادر می‌کند.

این موضوع به آن معنا است که از دادگاه خواسته شود تا به مجوز دهد تا ملک مورد اجاره را به دیگری واگذار کند که پس از آن دادگاه مالک و مستاجر را دعوت می‌کند و از مالک می‌پرسد که آیا خود سرقفلی را خریداری می کند یا خیر که در صورت اعلام آمادگی مالک برای خرید سرقفلی مبلغ کارشناسی تعیین و به مستاجر داده می‌شود.

معیار تشخیص میزان سرقفلی

سوالی که در این خصوص مطرح می شود سرقفلی یا حق کسب پیشه چگونه تعیین می شود؟ چه ضابطه ای برای تعیین این حق وجود دارد؟دراین خصوص باید توجه داشت که برای تعیین میزان سرقفلی باید موقعیت و ویژگی های ملک معیاری برای تشخیص و تعیین این میزان قرار داده شود. .

برای مثال محل بنا، مدت اشتغال مستاجر، نوع کسب و کار و تجارت، مخارج مستاجر برای ملک و…معیار قرار می گیرد.

انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک

انتقال سرقفلی بدون مجوز و رضایت مالک تخلف است مالک می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و با پرداخت نصف سرقفلی مغازه را تخلیه کند. بنابراین بهتر است بدون رضایت مالک انتقال ندهید.

مطابق ماده 11 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه، به غیر انتقال دهد، مگر اینکه کتباً و یا شفاهاً این اختیار به او داده شده باشد.

در صورت عدم اجازه مالک مبنی بر انتقال، مستأجر می تواند دادخوست تجویز انتقال منافع را بطرفیت موجر در دادگاه محل وقوع ملک تقدیم نماید و از طریق دادگاه اجازه انتقال مورد اجاره را به غیر بگیرید.

که النهایه دادگاه با صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره ،اجازه انتقال مورد اجاره را به غیر می دهد سپس مراتب تنظیم و انتقال سند ، از طریق دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه ی نزدیک ملک (اگر اجاره نامه ی رسمی در بین نباشد) میسر می گردد و اینکه متعاقبا رونوشت آن را به دفترخانه ی مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود.

البته در قانون روابط موجر مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مواردی وجود دارد که در آن انتقال تخلف محسوب نمی‌شود و مالک سرقفلی میتواند بدون رضایت مالک ملک، سرقفلی مغازه خود را منتقل کند بدون‌ اینکه موجر بتوند مغازه را تخلیه کند.

ذکر این نکته ضروری است که در صورت تخلف مستأجر، بهترین راه برای ثبت آن، تأمین دلیل است.

هرگاه شخص ذینفع احتمال دهد درصورتی‌که بخواهد در دادگاه اقامه دعوی نماید، استفاده از دلیل و مدرک دعوا در آینده ناممکن یا سخت خواهد شد اعم از اینکه این دلایل در اختیار خود فرد و یا نزد طرف دعوای آینده یا شخص ثالث باشد، می‌تواند از دادگاه تأمین آن‌ها را بخواهد، در اینجا منظور از تأمین بازدید، صورت‌برداری، تحقیق و یا تهیه گزارش و ثبت کتبی دلیل است.

بر اساس ماده ۱۵۰ قانون آیین دادرسی مدنی درخواست تأمین دلیل، قبل از دادرسی و هم‌زمان با آن قابل‌پذیرش است و مي‌تواند کتبی یا شفاهی باشد.

انتقال سرقفلی به ورثه

یکی از مواردی که در آنها انتقال یا فروش تخلف محسوب نمی‌شود انتقال ورثه به ورثه است بدین صورت که ورثه می توانند سهام خود را به هم دیگر منتقل نمایند و در دفترخانه اسناد رسمی صلح سرقفلی و حق کسب پیشه به نام هم تنظیم کنند در صورت نیاز به اخذ رضایت مالک یا پرداخت حق مالکانه نیست چون ورثه نسبت به هم غیر محسوب نمی شوند

دومین موردی که نیاز به اخذ رضایت مالک یا پرداخت حق مالکانه نیست مربوط به انتقال شریک به شریک است چرا که هم مانند ورثه به ورثه مشمول شرکا نسبت به هم غیر محسوب نمی شوند لذا می توانند بدون رضایت مالک ملک سرقفلی خود را به هم دیگر منتقل و سند رسمی سرقفلی بنام هم تنظیم نمایند.

سومین موردی که نیاز به اخذ رضایت مالک یا پرداخت حق مالکانه نیست انتقال سرقفلی به ورثه درجه یک است یعنی به فرزندان البته با شرایط خاصی که در قانون آمده در این خصوص نیز پدر یا مادر می‌تواند سهم سرقفلی خود را به فرزندان خود منتقل نمایند بدون اینکه مالک بتواند از این باب حق مالکانه داشته باشد یا بتواند مدعی شکایت باشد.

در موارد مذکور همانطور که گفتیم انتقال در هر قالب حقوقی اعم از فروش یا اجاره یا صلح انتقال به غیر محسوب نشده و نیازی به اخذ رضایت یا تنفیذ مالک نیست و مالک حق مالکانه در این خصوص ندارد.

انتقال سرقفلی به غیر

اما در سایر موارد شما نمی توانید سرقفلی را به ثالث یا غیر منتقل نماید مگر در قرارداد اولیه این حق به شما داده شده باشد یا اینکه شما بر اساس ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ از دادگاه تقاضای تجویز انتقال منافع به عبارت دیگر مجوز انتقال دریافت نمایید.

البته مجوز انتقال از دادگاه مهلت ۶ ماهه دارد و بدون نیاز به پرداخت وجه به مالک شما می‌توانید حق سرقفلی خود را به ثالث منتقل کنید و بعد از انتقال توسط اجرای احکام دادگاه به نام ثالث یا خریدا سند رسمی صلح سرقفلی تنظیم می شود.

  • منبع
  • وکیل تاپ
  • بنیاد بین المللی حقوقی سنا
  • مهداد
  • باشگاه خبرنگاران جوان

دیدگاه

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید



کد امنیتی کد جدید