امروز: پنج شنبه, ۱۴ مرداد ۱۴۰۰ برابر با ۲۵ ذو الحجة ۱۴۴۲ قمری و ۰۵ اوت ۲۰۲۱ میلادی
کد خبر: 276940
۲۰۳
۱
۰
نسخه چاپی

توقیف ملک در رهن بانک | مراحل و شرایط توقیف ملک در رهن بانک

توقیف ملک در رهن بانک | مراحل و شرایط توقیف ملک در رهن بانک

رهن چیست؟

با توجه به ماده ی 771 قانون مدنی، می توان گفت رهن قراردادی است که به موجب آن بدهکار مالی را به عنوان وثیقه به طلبکار می دهد.

کسی که مال را رهن می دهد و بدهکار است را راهن و طلبکار را مرتهن می نامند. همچنین مالی که در رهن طلبکار قرار می گیرد، عین مرهونه نامیده می شود.

نکته ی مهم این است که مالی را می توان به عنوان وثیقه به دیگری سپرد که قابلیت نقل و انتقال قانونی داشته باشد، در غیر این صورت رهن باطل خواهد بود.

توقیف اموال در رهن بانک

امروزه تعداد وام‌گیرندگان در حال افزایش است و متاسفانه بسیاری از افراد بدون در نظر گرفتن توانایی خود در بازپرداخت وام، اقدام به گرفتن وام از موسسات و بانک‌ها می‌کنند. در صورت عدم پرداخت بدهی، هم وام‌گیرنده و هم کسی که ضمانت وام را بر عهده گرفته در معرض توقیف اموال قرار می‌گیرند.

اموال در رهن بانک نسبت به مقدار بدهی بررسی می‌شوند و اگر جزو مستثنیات دین واقع نشود، آن اموال نیز قابل توقیف هستند و وکیل مدافع طلبکار می‌تواند درخواست توقیف اموال در رهن بانک را نیز از دادگاه بخواهد و اموال را مورد مزایده قرار دهد.

شرایط رفع توقیف اموال

اگر طلبکار مالی از اموال بدهکار را توقیف کند، بدهکار می‌تواند در موارد زیر درخواست رفع توقیف اموال را مطرح کند:

- در صورتی که مال در تصرف ثالث باشد و شخص ثالث مدعی مالکیت آن شود یا ادعا کند مال متعلق به شخصی غیر از محکوم‌علیه است.
- در صورتی که به حکم ورشکستگی یا تاریخ توقیف اعتراض شود.
- در صورتی که مال توقیف شده از مستثنیات دین باشد.
- در صورتی که طلبکار قبل از اقامه دعوا، درخواست تامین خواسته کند و اموال بدهکار توقیف شود، سپس ظرف 10 روز از دعوی اصلی را اقامه نکند.
- در صورتی که سند رسمی که به واسطه آن درخواست تامین مطرح شده است، جعلی باشد.
- در صورتی که بدهی بدهکار موجل (مدت دار) یا معلق (مشروط) باشد.
- در صورتی که مال توقیف شده تلف شده باشد.
- در صورت پرداخت دین توسط بدهکار.
- در صورت اعتراض شخص ثالث به حکم توقیف، در صورتی که اجرای این حکم به حقوق او ضرر وارد کند.
- در صورتی که با درخواست بدهکار و رضایت طلبکار موضوع توقیف تغییر کند.

اگر اجراییه و توقیف مال توسط اداره ثبت صادر شود، در موارد ذیل می توان نسبت به آن اعتراض کرد:

1-در صورتی که بدهکار مدعی پرداخت بدهی باشد.

2-در صورتی که بدهکار سند لازم‌الاجرای مورد استناد طلبکار را جعلی بداند.

3-در صورتی که شخص ثالثی ادعا کند که مالک مال توقیف شده است.

4-در صورتی که طلبکار مال دیگری را برای توقیف معرفی کند.

توقیف ملک رهنی در شرایط عدم پرداخت وام بانکی

توقیف ملک در رهن بانک در صورتی که ارزش ملک بیشتر از طلب بانک باشد امکانپذیر است در صورت کمتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، مابه‌التفاوت باید توسط مالک پرداخت و در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، ملک به مزایده گذاشته می شود و پس از کسر خسارت بانک و اقساط پرداخت نشده، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.

در سند رهنی شرط می شود که وام گیرنده مکلف است در سررسید تعیین شده اقساط وام دریافتی را به بانک بپردازد و اگر از پرداخت اقساط خودداری کند پس از تذکر کتبی مراتب از طریق اداره حقوقی و وکلای بانک پیگیری شده تا نسبت به توقیف ملک و به اجرا گذاشتن سند رهنی از طریق اداره اجرای ثبت نسبت به تخلیه ملک و آپارتمان و انجام تشریفات مزایده و فروش ملک به بالاترین پیشنهاد ،طلب خود را از محل فروش ملک اخذ نماید .

در موقعیت کنونی و گرانی و افزایش قیمت ملک بانک ها تمایل زیادی به تملک املاک وام دار دارند چون باعث افزایش دارایی و سرمایه بانک ها می شوند.

معمولا بانک ها خیلی زود برای اخذ طلب خود از بدهکار بانکی و شخصی خریدار اقدام نمی کنند و منتظر می مانند تا میزان بدهی از محل اخذ وام آنقدر افزایش پیدا کند تا بانک بتواند کل ملک را تملک نماید .

یعنی در صورت عدم توجه ضامن به اخطاریه‌های بانک، بانک می‌تواند نسبت به توقیف اموال او اقدام کند. اموال منقول و غیرمنقول ضامن شامل این حکم می‌شوند و امکان توقیف آن‌ها وجود دارد. به طور کلی هر کدام از اموال ضامن که شامل مستثنیات دین نباشد، قابل توقیف است.

ضامن تا زمانی که بدهی گیرنده وام را نپردازد، عملا و قانونا نمی‌تواند برای گرفتن حق خود، سراغ وام‌گیرنده برود. ابتدا باید بدهی وام‌گیرنده را پرداخت کند و بعد از تسویه وام، می‌تواند از وام‌گیرنده شکایت کند و حق خود را دریافت کند.

مزایده چیست؟

مزایده به معنای لغوی پیش‌فروش است. از نظر حقوقی نیز مزایده روشی است برای فروش کالا و خدمات به صورت عمومی، که به بالاترین قیمت پیشنهادی سپرده می‌شود. در مورد خانه، بعد از قطعیت ارزیابی ارزش خانه، بانک می‌تواند ظرف دو ماه تقاضای مزایده کند.

بانک موظف است بعد ‌از این مراحل در فاصله‌ی زمانی کمتر از بیست روز مانده به برگزاری مزایده نسخه‌ای از مزایده را جهت اطلاع عمومی منتشر کند.

در روز مزایده نیز دادستان ملزم است در مزایده حضور داشته باشد.
اگر قیمت ملک پس از مدتی دچار نوسان قیمت شد، ارزیابی مجدد جهت تعیین قیمت به روز خانه انجام می‌شود. چنانچه بدهی در راستای گذشت زمان دچار خسارت شود، وام‌گیرنده موظف است مبلغ بیشتری به بانک پرداخت کند.

در چنین صورتی بانک می‌تواند طبق قانون سایر اموال شخص را توقیف و وی را ممنوع‌الخروج کند.

شرایط توقف مزایده ملکی در رهن بانک

مواردی که عملیات مزایده ملک را متوقف می کند

- وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرائی
- اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رای هیات نظارت
- رای هیات نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرائی
- پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرائی
- به فروش نرفتن ملک مورد مزایده

وقتی در مزایده به هر دلیلی خریداری برای ملک پیدا نشود یا اینکه قیمتی که برای خرید ملک می دهند کمتر از نظر کارشناسی ملک باشد محکوم له می تواند تقاضای تجدید مزایده نماید یا اینکه اموالی دیگری از محکوم علیه معرفی نماید برای طلب یا بدهی خود. بنابراین صاحب ملک در این لحظه می تواند مال یا اموالی دیگر در صورت داشتن برای توقیف و مزایده گذاشتن معرفی نماید.

نحوه تملک ملک مورد مزایده توسط بانکها

اگر بعد از مزایده و طی تشریفات آن ملک به تملک بانک درآید با ارسال صورتجلسه تنفیذ مزایده و دستور رئیس اجرای ثبت ، سند ملک از نام راهن خارج و به نام بانک منتقل می گردد.در این صورت بانک می تواند علیه متصرف با دادخواست خلع ید از دادگاههای حقوقی علیه متصرف اقدام نماید حتی اجرت المثل ایام تصرف از زمان مزایده تا لحظه خلع ید و اجرائیه از متصرف دریافت نمایند.

اعتراض به ارزیابی پس از مزایده ملک رهنی

الف) در هر موردی که مالی معرفی می شود چنانچه معرفی کننده مال به مبلغ ارزیابی معترض باشد فقط می تواند ضمن امضاء صورتمجلس اعتراض خود را اظهار کند.

چنانچه طرف دیگر هم حاضر و به ارزیابی معترض باشد مکلف است به همین نحو عمل نماید.

در صورت عدم حضور مراتب ارزیابی حداکثر ظرف 3 روز از طرف اجرای ثبت به آنان که حاضر نبودند، ابلاغ می شود.

ب) معترض که ضمن امضاء صورتمجلس به ارزیابی اعتراض کرده باید حداکثر ظرف 3 روز به اجراء مراجعه و با اطلاع از میزان دستمزد کارشناس مجدد آن را ایداع و قبض مربوط را تسلیم اجرا کننده و رسید اخذ نماید.

ج) در موردی که طبق ماده ۹۸ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی نتیجه ارزیابی ابلاغ شده باید در آن میزان دستمزد کارشناس مجدد درج شود هرگاه مخاطب به ارزیابی معترض باشد ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ باید کتباً اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس به اجراء تسلیم دارد. در صورتی که به ترتیب مقرر فوق اعتراضی واصل نگردد ارزیابی قطعی خواهد شد.

در صورت وارد بودن اعتراض معترض دستمزد کارشناس مجدد به عهده مدیون است. در صورتی که یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیر منقول گذشته باشد، به درخواست هر یک از طرفین تا قبل از تنظیم صورتمجلس مزایده ارزیابی تجدید می گردد.

توقیف ملک در رهن بانک و معامله مال مرهونه بخصوص فروش و واگذارى املاکى که در رهن بانکها با موسسات اعتبارى و یا هر شخص حقیقى یا حقوقى دیگر هستند، به رغم رواجى که دارند، از مهمترین مباحث معاملات هستند که پیگیری و به نتیجه رساندن آن ها گاها به دلایل عدم اطلاع و نداشتن دانش حقوقی کافی، ماهها و حتی سالها به طول میانجامد بنابراین هر گونه اقدام در این خصوص نیازمند تسلط و آگاهی از قوانین موجود در این زمینه و دریافت مشاوره صحیح قبل از هر اقدامی می باشد. موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از 10 سال تجربه در زمینه انواع دعاوی ملکی و دعاوی قراردادهای بانکی آماده ارائه خدمات و مشاوره حقوقی و پذیرش وکالت در زمینه هرگونه دعاوی ملکی می باشد.

چطور می‌توان ملکی که سند آن در رهن بانک است را معامله کرد؟

اگر قصد خرید خانه و آپارتمان های وام دار را دارید حتما باید پیش از امضای قولنامه و مبایعه نامه میزان وام اخذ شده توسط فروشنده و باقی مانده اصل و سود وام دریافتی و میزان اقساط معوقه را بررسی کنید تا مبادا با اخطار بانک و توقیف آن مواجه بشوید یا مبادا ملکی که اخطار بانک برای تخلیه را دریافت کرده را بخرید چون بعضی از فروشندگان با پیشنهاد قیمت پایین تر از عرف و ادعای ناچاری و نیاز به پول شما را تطمیع کرده و به دام می اندازد در حالی که ملک ان ها به واسطه عدم پرداخت اقساط بانکی در مرحله مزایده است؟!

فروش مالِ غیر، غیر قانونی است و بر همین اساس خرید و فروش ملک در رهن بانک نیز، بدون رضایت بانک غیر قانونی و مصداق کلاهبرداری به شمار می‌آید. هر چند ملکی که با تسهیلات بانکی خریداری شده، متعلق به مالک است اما به دلیل لطمه دیدن منافع بانک، در صورت فروش ملک بدون رضایت بانک تسهیلات‌دهنده، موضوع قابل پیگیری حقوقی است.

اگر تسهیلاتی بابت خرید ملک اخذ شده و در نتیجه سند ملک در رهن بانک قرار گرفته باشد، در صورت پرداخت نشدن اقساط، بانک حق توقیف ملک در رهن بانک را دارد. در صورت کمتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، مابه‌التفاوت باید توسط مالک پرداخت شود. در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات (که عموما اینطور است) ملک به مزایده گذاشته می شود و پس از کسر خسارت بانک و اقساط پرداخت نشده، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.

مطابق ماده ی 793 قانون مدنی، راهن (رهن دهنده یا همان وام گیرنده) نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن (طلبکار یا همان بانک) باشد مگر به اذن مرتهن.

بنابراین وام گیرنده تا زمانی که بدهی خود را به بانک نپرداخته نمی تواند معامله ای منافی حقوق بانک انجام دهد.

چنانچه وام گیرنده ملک را معامله کند، آن معامله غیر نافذ است. یعنی معامله در صورت تنفیذ (اجازه) بانک صحیح و در صورت رد بانک، باطل می شود. پس صحت معامله منوط به تنفیذ بانک است.

در صورت در رهن بانک بودن ملک، مالک نمی تواند به طور رسمی و محضری سند را به نام شخص دیگری منتقل کند، اما انتقال ملک به شخص دیگری از طریق انعقاد مبایعه‌نامه در بنگاه‌های ملکی امکان‌پذیر است و می‌توان نقل و انتقال سند را به زمان تسویه تسهیلات توسط تسهیلات‌گیرنده اولیه موکول کرد.

راه دیگر این است که طبق ضوابط رسمی، خریدار جدید جانشین مالک قبلی شده و پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد. در اینصورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام وی منتقل می‌شود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده او قرار خواهد گرفت.

بهترین و عاقلانه‌ترین راه فروش ملکی که سند آن در رهن بانک قرار دارد، فک رهن از طریق تسویه بدهی است. راه مطمئن دیگر در این زمینه نیز همانطور که اشاره شد، انتقال تسهیلات اخذ شده به نام خریدار جدید است.

اما ممکن است مالک به هر دلیلی تصمیم بگیرد ملکش را بدون آنکه فک رهن کند بفروشد. تا چند سال قبل به دلیل اعتماد مردم به یکدیگر، این خانه‌ها از طریق مبایعه‌نامه خرید و فروش می‌شد و صاحبخانه تعهد می‌کرد بعد از تسویه حساب با بانک و آزاد شدن سند از رهن بانک، سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند؛ اما طی چند سال اخیر به دلیل سوء استفاده مکرر، اخذ وکالت بلاعزل از مالک قبلی توسط خریدار رایج شد که مطابق آن، صاحبخانه به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به او وکالت تام‌الاختیار واگذاری، اجاره و ... می‌دهد.

فروشنده و خریدار شرط می کنند که صاحب ملک، حق عزل وکیل را ندارد. وکیل یعنی خریدار جدید هم این حق را پیدا می‌کند تمام کارهای مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد.

با وجود اینکه این روش از درجه اطمینان بیشتری برخوردار بود، اما با فوت یکی از طرفین مشکلاتی ایجاد می‌شد. در عین حال اغلب دادگاه‌ها وکالت تام‌الاختیار و بلاعزل را به منزله فروش ملک تلقی می‌کنند؛ اما باز هم ممکن است فروش وکالتی ملک پس از فوت فروشنده دستاویزی برای ورثه شود و موضوع را به یک پرونده حقوقی تبدیل و روی ملک فروخته شده ادعا کنند. از اینرو حقوقدان‌ها توصیه می‌کنند خریدار شرط وصایت را نیز قید کند تا بعد از فوت احتمالی هم امر نقل و انتقال ملک میسر باشد.

با این همه کارشناسان توصیه می‌کنند مطمئن ترین و قانونی‌ترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک استفاده شود و آن مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع انتقال سند است. این اقدام در بانک مسکن به راحتی و بدون انجام مراحل اضافی همچون ارزیابی ملک، خرید اوراق و نظایر آن قابل انجام است.

  • منبع
  • دادپویان حامی
  • ایبنا
  • گروه وکلای آسا
  • مجله این پین
  • گروه وکلای مهر
  • وکیل رسمی

دیدگاه

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید



کد امنیتی کد جدید