امروز: چهارشنبه, ۳۱ شهریور ۱۴۰۰ برابر با ۱۴ صفر ۱۴۴۳ قمری و ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۱ میلادی
کد خبر: 277445
۱۱۸
۱
۰
نسخه چاپی

تمام اطلاعات درباره فسخ معامله که باید بدانید

تمام اطلاعات درباره فسخ معامله که باید بدانید

ماهیت حق فسخ

مطابق ماده ۱۸۵ قانون مدنی عقد لازم، عقدی است که هیچ کدام از طرفین معامله جزء در موارد معین حق فسخ آن را ندارند در ادامه ماده ۲۱۹ قانون مدنی ضمن تأکید بر لزوم اجرای عقد لازم بین طرفین معامله و قائم مقام آنها موارد برهم زدن معامله را به دو شق اقاله و فسخ خلاصه می کند. به این ترتیب عقد لازم صرفا در دو صورت منحل میشود:

اقاله: عبارت است از تراضی و توافق به بر هم زدن عقد لازم که از آن تحت عنوان تفاسخ نیز یاد می شود.

فسخ: که موضوع دعوای کتاب حاضر است. مفهوم فسخ فسخ در لغت به معنای نقض، شکستن و تباه کردن است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از پایان دادن به حیات معامله و قراردادی لازم به وسیله یکی از متعاملین یافرد ثالث.

فسخ حق مالی قابل اسقاطی است که صرفا در مورد عقود لازم موضوعیت دارد و در صورت فوت صاحب حق به وراث او منتقل می شود، مگر در مواردی که قید مباشرت در اعمال خیار فسخ شده باشد یا برای فردی غیر از متعاملین حق فسخ قرار داده شود.

حق فسخ در عقود جایز جایگاه بحث ندارد؛ چرا که هرکدام از طرفین عقد در عقود جائز می توانند هر وقت که بخواهند عقد را بر هم زنند حال آنکه هیچ کدام از طرفین عقود لازم حق بر هم زدن آن را ندارند، مگر در موارد وجود حق فسخ، حق فسخ متکی به اراده یکی از طرفین است و ماهیت ایقاع دارد؛ اما در صورتی که طرفین عقد لازم هر دو رضایت به فسخ داشته باشند این عمل دیگر فسخ نیست، بلکه اقاله است.

انواع خیار فسخ

خیار به مفهوم اختیار و قدرت زایل نمودن عقد است اگر چه در قانون مدنی خیار تعریف نشده است؛ اما وضعیت حقوقی موجد حق فسخ در معاملات را «خیار» می گویند بنابراین، کسی که دارای «خیار» است از هر نوع، با هر شرایطی حق فسخ قرارداد و معامله لازم را دارد:

1. خیار رؤیت: این خیار در ماده ۴۱۰ قانون مدنی پیش بینی شده است: «هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار میشود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.» به عنوان مثال اگر فرد فرشی را به عنوان فرش دست بافت بخرد؛ ولی بعد از رؤیت معلوم شود فرش دست بافت نیست خریدار حق فسخ دارد؛ اما اگر وصف اساسی و ذاتی مورد معامله با چیزی که توصیف شده متفاوت باشد معامله باطل است.

اگر خریداری به اعتماد رؤیت سابق خود اقدام به معامله نماید و بعدا معلوم شود که مورد معامله فاقد اوصاف سابق بوده، اختیار فسخ دارد که به این خیار، خیار رؤیت می گویند. این نوع خیار صرفا در مورد عین معین و در حکم عین معین جاری است در مورد بیع کلی خیار رؤیت و تخلف از وصف جاری نخواهد بود.

2. خیار غبن: مقصود از این نوع خیار آن است که یکی از متعاملین مبلغی بسیار بالا در از ارزش واقعی مبیع به فروشنده پرداخت نماید یا بایع به ثمن بخس مال خود را وادار کند برای اعمال خیار غبن، فاحش بودن و غیر قابل اغماض بودن شرط است همچن لازم است که مغبون از قیمت عادله روز آگاه نباشد و اگر نه خیار غبن قابل اعمال نیست این خیار ساقط نمی شود حتی به پرداخت تفاوت قیمت مگر با رضایت مغبون.

3. خیار تدلیس: تدلیس عملی است که سبب فریب طرف معامله می شود قصد فریب دادن مؤثر در مقام نیست، برای اعمال خیار تدلیس صرف فریب خوردن طرف معامله کفایت می کند.

4. خیار عیب: این نوع خیار فسخ به جهت معیوب بودن مبیع برای مشتری ایجاد می شود و مشتری مختار است بین قبول مورد معامله معیوب یا اخذ خسارت یا فسخ معامله.

برای اعمال خیار عیب شرایط ذیل باید باشد: .

1- معامله از نوع معاملات معوض باشد مانند بیع؛

2- مشتری جاهل به عیبت باشد؛

3- عیب مخفی و موجود در زمان عقد باشد.

بنا به منطوق ماده ۴۲۴ قانون مدنی عیب زمانی مخفی محسوب می شود که مشتری در زمان انعقاد عقد جاهل به آن باشد اعم از اینکه عیب واقع مخفی بوده باشد یا مشتری متوجه آن نشود در هر حال اگر مشتری تغییری در مبیع ایجاد کند یا آن را منتقل نماید خیار ساقط میشود و صرفأ حق دریافت ارش دارد.

5- خیار تبعض صفقه: این نوع خیار زمانی به وجود می آید که عقد بیع نسبت به قسمتی از مبیع باطل شود در این صورت مشتری حق خواهد داشت نسبت به قسمت دیگر معامله را فسخ نماید یا قبول کند در هر حال اگر قسمتی از بیع قبول شود نسبت به قسمت دیگری که باطل شده است ثمن مسترد خواهد شد.

6- خیار تخلف از شرط: این نوع اختیار ناشی از شروط ضمن عقد است که ممکن است طرفین بنا به مصالح خود در ضمن عقد بگنجانند در حقوق ایران سه نوع شرط قابل تعریف است:

الف) شرط فعل: در عقد شرط می شود که یکی از متعاملین یا شخص ثالثی از عملی خودداری نماید یا کاری را انجام دهد.

ب) شرط صفت معامله: به شرط داشتن کیفیت یا کمیت مشخصی انجام شود؛

ج) شرط نتیجه: معامله به شرط تحقق امری در خارج انجام می شود؛

به نظر می رسد شرط فعل یکی از مشکل ترین مواردی است که موجر حق فسخ دان که اگر مشروط علیه اقدام به انجام فعل ننماید یا از فعلی که مقرر شده خوددا مشروط له باید برای اجبار وی در راستای اجرای ماده ۲۳۹ قانون مدنی به حاکی . کند و در صورت عدم امکان اجبار حق فسخ خواهد داشت.

در شرط صفت معامله به شرط وجود صفتی خاص در مورد معامله به لحاظ کمی با کیفی انجام می شود؛ مثلا، مشتری در خرید ماشین شرط می کند که به شرط بیرنگ بودن خریداری می نماید در صورتی که ماشین رنگ داشته باشد مشتری حق فسخ دارد؛ مثلا، اگر در ضمن عقد بیع شرط شود که با انعقاد عقد بیع زمین، بایع حق استفاده از تراکتور را به خریدار ظرف مدت یک سال از تاریخ انعقاد عقد داشته باشد مشتری با انعقاد عقد حق استفاده از تراکتور را به مدت یک سال پیدا می نماید؛ اما اگر مشخص شود که تراکتور بر اثر پرت شدن از کوه کلا نابود شده و از بین رفته بایع حق فسخ خواهد داشت.

7- خیار مجلس: مقنن به موجب ماده ۳۹۷ قانون مدنی به طرفین معامله اجازه داده است تا زمانی که در جلسه معامله هستند بیع را فسخ نمایند.

8- خیار حیوان: در صورتی که مورد معامله حیوان زنده معین باشد مشتری سه روز حق فسخ دارد.

9- خیار تأخیر ثمن: خیار تأخیر ثمن همان گونه که از اسم آن پیداست اختیار برهم زدن معامله توسط بایع به جهت تأخیر در پرداخت ثمن توسط مشتری است مشروط بر اینکه:

1. مبیع غبن خارجی یا در حکم آن باشد؛

2. برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع تاریخی معین نشده باشد؛

3. سه روز از عقد بگذرد؛

4. بایع اقدام به تسلیم مبیع نکرده باشد.

10- خیار شرط: یکی از معمول ترین موارد فسخ این خیار می باشد به این مفهوم که در عقد شرط می شود که بایع یا مشتری و یا حتی هر دو تا یک مدت معین اختیار برهم زدن معامله را داشته باشند.

آثار حق فسخ

اختیاری که فرد برای برهم زدن عقد دارد همان «خیار» و حقی که برای برهم زد.. معامله و عقد برای یکی از طرفین یا شخص ثالث به جهت داشتن یکی از خیارات حاصل می شود حق فسخ است. با اعمال حق فسخ از طرف ذی نفع آثار عقد قطع می شود؛ لیکن فسخ اثری نسبت به گذشته ندارد بلکه از زمان اعمال حق فسخ آثار قانونی معامله پایان می پذیرد و دیگر آثار قانون لازم بر آن بار نخواهد بود؛ اما از آنجا که عقد تا زمان انحلال صحیح بوده، تمام اقدامات متعاملین نسبت به عوضین صحیح و قانونی است و انحلال عقد هیچ اثری به تصرفات قبلی نخواهد داشت، بر این اساس ماده ۴۵۴ قانون مدنی تصریح کرده است اگر مشتری مبیع را اجاره دهد، اعمال حق فسخ و انحلال عقد بیع تأثیری به اجاره ندارد مگر اینکه عدم انجام چنین تصرفاتی به مشتری صریح یا ضمنأ شرط شده باشد که در این صورت تصرفاتی که عدم انجام آنها در ضمن عقد شرط شده باطل خواهد بود.

اهم مسائل قابل بحث در دعوای اعلام فسخ معامله

خواهان دعوای فسخ معامله: خواهان دعوای فسخ یکی از طرفین معامله با شخص ثالثی است که به جهتی از جهات قانونی حق فسخ و بر هم زدن معامله را دارد.

خوانده دعوای فسخ معامله: با توجه به اینکه فسخ آثار تصرفات گذشته طرفین را از بین نمی برد، بلکه عقد را از زمان اعمال فسخ منحل می کند اگر فردی غیر از متعاملین در معامله دخیل شده و تصرفاتی داشته یا دارند، بسته به مورد خوانده دعوا قرار می گیرند.

خواسته دعوای فسخ معامله: با توجه به اینکه اعمال فسخ حق ذینفع می باشد حکم دادگاه در مورد فسخ صرفا جنبه اعلامی دارد با احراز اراده ذی نفع و شرایط صحت فسخ دادگاه به اعلام فسخ حکم میدهد خواسته دعوا هم بایستی صدور حکم به اعلام قسم باشد و تصمیم دادگاه در مقام تأیید صحت فسخ خواهد بود.

دادگاه صالح دعوای فسخ معامله: در مورد دادگاه صالح جهت اقامه دعوا، اصل ب صلاحیت محل اقامت خوانده است؛ اما در مورد قراردادها دادگاه محل تنظیم قرارداد یا محل انجام تعهد مطابق ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی صالح به رسیدگی می باشد و در مورد املاک و اموال غیرمنقول دادگاه محل مال غیرمنقول صالح به رسیدگی است. ا لذا در خصوص فسخ مبایعه نامه و قولنامه بایستی به دادگاه محلی که ملک در حوزه آن واقع شده، باید مراجعه شود.

مالی و غیر مالی بودن دعوای فسخ: دعوای فسخ بسته به مورد ممکن است مالی و غیرمالی باشد در صورت اعمال حق فسخ به طور مستقیم یا غیر مستقیم برای خواهان منفعت مالی ایجاد نماید دعوا مالی است معمولا اعمال حتی فسخ در بردارنده منفعت مالی برای خواهان است. لیکن لزوما دعوای فسخ، مالی نیست ممکن است غیرمالی هم باشد. در هر حال در صورتی که دعوا مالی باشد بایستی خواسته تقویم شود، اگر خواسته غیر منقول مثل ملک، زمین، خانه و آپارتمان باشد هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای خواهد بود.

ارسال اظهارنامه: همان طور که گفته شد حکم صادره در فسخ جنبه اعلامی دارد و منحل کننده عقد و معامله صرفأ اراده ذینفع و صاحب حق فسخ می باشد از این رو اعمال کننده فسخ بایستی دلیلی مبنی بر اراده و اعمال فسخ قرارداد به دادگاه ارائه نماید که این موضوع معمولا به وسیله ابلاغ اظهارنامه رسمی صورت می گیرد.

  • منبع
  • وکیل سرپرست

دیدگاه

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید



کد امنیتی کد جدید