امروز: یکشنبه, ۰۴ مهر ۱۴۰۰ برابر با ۱۸ صفر ۱۴۴۳ قمری و ۲۶ سپتامبر ۲۰۲۱ میلادی
کد خبر: 275381
۲۵۴
۱
۰
نسخه چاپی

فسخ قرارداد اجاره | خیارات در فسخ اجاره

اگر در عقد معامله و قراردادی به طرفین به صورت یکطرفه حق فسخ داده شود به آن در قانون خیار گویند. خیار به معنای حق بر هم زدن یک جانبه قرارداد می باشد.در بعضی از شرایط موجر و مستاجر می توانند یکطرفه قرارداد اجاره را فسخ کنند

فسخ قرارداد اجاره | خیارات در فسخ اجاره

به حق فسخ در اصطلاح حقوقی «خِیار» یا «خیار فسخ» نیز گفته می‌شود. قانون مدنی تمام انواع خیار را در تمامی معاملات لازم قابل اجرا می داند، جز خیار مجلس، حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص خرید و فروش می باشند. همچنین خیار تفلیس موجود در ماده ۳۸۰ ق.م نیز در اجاره جاری است، ولی با این حال همان قانون در موارد مختلف اجاره، تنها به ذکر احکام خیار تخلف شرط، عیب، تبعض صفقه و خیار شرط پرداخته و نسبت به بقیه خیارات ساکت مانده و به بیان ماده ۴۵۶ اکتفا نموده است.

فسخ قرارداد اجاره

فسخ اجاره یعنی به قرارداد اجاره خانه یا ملکی قبل از قرارداد، پایان داده شود. قراردادی که برای اجاره تنظیم می‌شود، عقد لازم است. بر اساس قانون عقد لازم را نمی توان فسخ کرد. یعنی موجر و مستاجر نمی‌توانند اقدام به فسخ قرارداد قبل از موعد اجاره کنند. اما موجر و مستاجر بر اساس قانون می‌توانند حق فسخ را در قرارداد پیش بینی و قید نمایند. فسخ قرارداد با ابطال قرارداد تفاوت دارد. در فسخ قرارداد، حق فسخ بوسیله یکی از طرفین قرارداد ایجاد می‌شود، در صورتی که ابطال قرارداد، به وسیله از بین رفتن ملک یا با حکم قانون انجام می‌شود. فسخ قرارداد اجاره ملک، می‌تواند توسط شخص ثالث که اهلیت دارد انجام شود.

- موجر(مالک): شخصی که صاحب ملک یا خانه است و آن را به دیگری اجاره می‌دهد.
- مستاجر: شخصی که ملک یا خانه ای را تملک می‌کند و در ازای استفاده از ملک یا خانه مبلغی به عنوان اجاره به مالک پرداخت کند.

اجاره از آن دسته از قراردادهایی است که هر زمانی طرفین قرارداد نمی‌توانند آن را برهم بزنند. قانون ‌گذار جهت حمایت از حقوق موجر(مالک) و مستاجر شرایط خاصی را برای فسخ (برهم زدن معامله) پیش بینی کرده است. بنابراین بدون تحقق این شرایط مالک نمی‌تواند هر زمان که بخواهد تخلیه‌ی مورد اجاره را از مستاجر بخواهد و مستاجر هم نمی‌تواند هر زمان که خواست قرارداد اجاره را بر هم‌ بزند.

البته این طورهم‌نیست که تحت هیچ شرایطی این امکان نباشد که طرفین بتوانند قرارداد را قبل اتمام مدت اجاره فسخ کنند.

طرفین قرارداد در دو صورت می‌توانند قرارداد اجاره را فسخ کنند :

- موجبی از موجبات قانونی این موضوع را پیش بینی کرده باشد.
- طرفین قرارداد، فسخ را ضمن قرارداد پیش بینی کرده باشند.

خیارات در فسخ اجاره

به حق فسخ در اصطلاح حقوقی «خِیار» یا «خیار فسخ» نیز گفته می‌شود. قانون مدنی تمام انواع خیار را در تمامی معاملات لازم قابل اجرا می داند، جز خیار مجلس، حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص خرید و فروش می باشند. همچنین خیار تفلیس موجود در ماده ۳۸۰ ق.م نیز در اجاره جاری است، ولی با این حال همان قانون در موارد مختلف اجاره، تنها به ذکر احکام خیار تخلف شرط، عیب، تبعض صفقه و خیار شرط پرداخته و نسبت به بقیه خیارات ساکت مانده و به بیان ماده ۴۵۶ اکتفا نموده است.

ماده ۴۵۶ قانون مدنی: تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد مگر خیار مجلس و حیوان و تاخیر ثمن که مخصوص بیع است.

اگر در عقد معامله و قراردادی به طرفین به صورت یکطرفه حق فسخ داده شود به آن در قانون خیار گویند. خیار به معنای حق بر هم زدن یک جانبه قرارداد می باشد.در بعضی از شرایط موجر و مستاجر می توانند یکطرفه قرارداد اجاره را فسخ کنند. همانگونه که بیان شد عقد اجاره نیز مانند سایر عقود همه خیارات در آن راه دارد بجز خیار مجلس، حیوان و تأخیر ثمن که مختص بیع است.

خیار غبن

اگر مستاجر احساس کند مبلغ اجاره ملک بیشتر از قیمت واقعی اجاره آن ملک است، می تواند به دادگاه حقوقی دادخواست فسخ قرارداد به دلیل غبن در معامله مطرح کند.خیار غبن در قانون مدنی بدین شکل تعریف شده است: هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ نماید.منظور از غبن فاحش تفاوت چشمگیر مبلغ فروخته یا خریده شده با مبلغی است که در عرف وجود دارد.
خیار شرط

در عقد بیع ممکن است برای بایع یا مشتری یا هردو یا اشخاص ثالث اختیار فسخ معامله در مدت معین شرط شود. اساس این خیار توافق طرفین با هم می باشد. نکته اساسی خیار شرط این است که مدتی که در آن امکان بر هم زدن معامله وجود دارد باید به طور دقیق مشخص باشد وگرنه نه تنها خیار باطل می باشد بلکه عقدی که در آن خیار شرط بدون تعیین زمان نیز آورده شده نیز باطل است.

خیار تخلف شرط

از جمله خیار تخلف شرط که ماده ۴۹۶ ق.م می باشد :« …… و نسبت به تخلف از شرایطی که بین مؤجر و مستأجر مقرر است، خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.»

به موجب ماده ۴۹۶ ق.م دیگر لزومی ندارد ابتدا برای اجبار موجر یا مستاجر اقدام شود، بلکه با مشاهده تخلف، از تاریخ تخلف قابل فسخ می باشد. هم چنین در قانون روابط مؤجر و مستأجر تخلف از همه شروط مقرر میان طرفین به آنها حق فسخ قرارداد اجاره نمی دهد و اعمال آن محدود به شروطی است که در قانون آمده است. زمانی که مؤجر عیبی در اجرت یافت که پیش از قبض وجود داشته می تواند آن را می تواند فسخ کند و یا مطالبه عوض و بدل نماید.

در قراردادها می تواند شروط مختلفی گنجانده گردد. تمام شروط که از نظر شرعی و قانونی صحیح می باشند با توجه به حاکمیت اراده و نفوذ قرارداد های خصوصی طبق ماده ده قانون مدنی قانونی و آوردن آن ذیل عقد جایز است.

شرط ها به سه قسم شرط فعل و شرط صفت و شرط نتیجه تقسیم می گردند.

- شرط فعل: انجام دادن یا عدم انجام دادن عملی بر یکی از متعاملین یا شخص ثالث. مثلاً ضمن عقد اجاره مستاجر موظف به رنگ کردن در خانه موجر می گردد.
- شرط صفت: شرط کردن چگونگی کیفیت یا کمیت مورد معامله.مثلاً شرط کردن اینکه در سمت اتاق ها از جنس چوب باشد.
- شرط نتیجه: تحقق امری در خارج شرط شود. مثلاً شرط گردد که با عقد اجاره موجر مالک ماشین مستاجر شود.

ضمانت اجرای تخلف از شروط

- شرط فعل: ابتدا کسی که شرط به نفع او شده است به حاکم رجوع می کند تا حاکم شخص را مجبور به انجام شرط نماید اگر اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم می تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.اگر انجام آن توسط شخص دیگر نیز ممکن نشد صاحب شرط اختیار فسخ معامله را دارد.
- شرط صفت: هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.
- شرط نتیجه: حق فسخ در صورت حاصل نشدن نتیجه

خیار رویت

هرگاه یکی از دو طرف معامله مالی را سابقاً دیده باشد و با اعتماد بر رویت سابق معامله کند و بعداً معلوم شود که مال مزبور اوصاف سابق را از دست داده است، اختیار فسخ معامله را دارد.

در این خیار همانطور که از نامش پیداست معامله به اعتماد یک مشاهده قبلی شکل گرفته است و اکنون خلف وعده اتفاق افتاده و مورد معامله آن چیزی نبوده است که به نمایش گذارده شده است.

هرگاه مشتری بعضی از مبیع را دیده و بعض دیگر را به وصف یا از روی نمونه خریده باشد و آن بعض مطابق وصف یا نمونه نباشد می تواند تمام مبیع را رد کند یا تمام آن را قبول نماید.

هرگاه یکی از متبایعین مالی را سابقاً دیده و به اعتماد رویت سابق معامله کند و بعد از رویت معلوم شود که مال مزبور اوصاف سابقه را ندارد اختیار فسخ خواهد داشت.

خیار تخلف وصف

در این خیار برخلاف خیار رویت مال مورد معامله به مشتری نشان داده نمی شود و فقط توصیفی از آن به مشتری ارائه شده است و آن مال دارای آن وصف نبوده است، فرقی ندارد که آن مال بهتر باشد یا بدتر مهم وصف مورد نظر است که مفقود است.

خیار عیب

خیار عیب، یکی از خیارات جاری در اجاره است که موادی از قانون مدنی را به خود اختصاص داده است. هر زمانی که عیب مزبور باعث اخلال و یا ضرر به استفاده از ملک نشود، مستأجر حق خیار فسخ قرارداد اجاره نخواهد داشت و نیز مستأجر وقتی حق خیار دارد که مؤجر حضور داشته باشد. خیار عیب در مواد ۴۷۸ تا ۴۸۲ و بند ۱ و ۲ از ماده ۱۲ قانون روابط مؤجر و مستأجر به طور اجمال آورده شده است که در آن سه فرض تصور می المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه در موردی که شود.

۱- معیوب بودن عین مستأجره در حین عقد

هرگاه معلوم شود عین مستأجره (ملک ) در حال اجاره دارای نقص و عیب بوده، مستأجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند، ولی اگر مؤجر رفع نقص کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره ندارد. بنابراین مستأجر در اجاره (برخلاف مشتری در بیع) نمی تواند عین را نگه داشته و در مقابل عیب ارش بگیرد.

نکته عیبی موجب پیدایش خیار فسخ است که موجب نقصان منفعت یا سختی در استفاده ملک باشد زیرا رکن اصلی عقد اجاره منفعت است و نیز هرگاه عیب در بعضی از عین مستأجره موجب عدم قابلیت و یا دشواری در استفاده از آن گردد، از قبیل مرطوب بودن برخی از اطاق های خانه مستأجر می تواند تقلیل نسبی مال الاجاره را بخواهد و یا اجاره را فسخ کند.

۲- معیوب شدن عین مستأجره بعد از عقد و قبل از قبض

قانون مدنی در باره این موضوع مقرر کرده است: « عیبی که بعد از عقد و قبل از تحویل گرفتن عین مستأجره به وجود آید ، موجب خیار است» یعنی عیب قبل ازتحویل گرفتن ملک مانند عیب بعد از عقد بر عهده موجرمی باشد و در نتیجه مستاجر قانوناً حق فسخ قرارداد اجاره دارد. در عیب قبل ازتحویل گرفتن هرگاه عین مستأجره بعد از عقد و قبل از تحویل گرفتن معیوب شود، مستأجر مختار است که اجاره را فسخ کند و یا به همان نحو قبول نماید. بنابراین برای استفاده از خیار لازم نیست که حتماً در زمان عقد معیوب باشد بلکه عیب بوجود آمده پس از عقد نیز ، به مستأجر حق فسخ می دهد، اعم از این که قبل از تحویل گرفتن ملک به وجود آمده باشد و یا در مدت اجاره، منتها در صورت بوجود آمدن عیب پس از عقد و قبل از تحویل گرفتن ملک خیار فسخ به تمام مدت خواهد بود و در صورت ایجاد آن در مدت اجاره فقط نسبت به بقیه مدت حق فسخ قرارداد اجاره دارد. زیرا فسخ ناظر به آینده است.

۳- معیوب شدن عین مستأجره در مدت اجاره

طبق ماده ۴۸۰ قانون مدنی عقد اجاره در این صورت به اعتبار مدت به دو عقد تقسیم می شود که نسبت به مدت قبل از بوجود آمدن عیب صحیح و نسبت به مدت بعد از آن قابل فسخ می باشد؛ زیرا منافع مدت قبل از پیدایش عیب، سالم بوده و به وسیله مستأجر استفاده شده است و از تاریخ یاد شده که نقصان منفعت و یا دشواری در انتفاع ایجاد شده است، مستأجر برای جبران ضرر خود می تواند عقد اجاره را نسبت به آن مدت از باطل نماید.

خیار تدلیس

تدلیس هم در انواع معاملات راه دارد هم در عقد ازدواج به این معنی که طرفین با اعمال متقلبانه مال را دارای ویژگی هایی قلمداد می نمایند که وجود ندارد و طرف مقابل فریب می خورد و این فریب موجب شکل گیری معامله می گردد.

ماده ۴۳۸ قانون مدنی: تدلیس عبارت از عملیاتی است که موجب فریب طرف معامله شود به نحوی که معامله کننده بر اثر آن عملیات نسبت به انجام عقد راغب گردد.

خیار تدلیس فوری است و باید به محض اطلاع از وقوع آن اعمال گردد.

خیار تبعض صفقه

تبعض در لغت یعنی تجزیه‌شدن و صفقه به معنی معامله می‌باشد. تبعض صفقه وقتی است که معامله تجزیه می‌گردد و یک قسمت آن صحیح و قسمت دیگرش باطل می گردد.

ماده ۴۴۱: خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.

  • منبع
  • وکیل تاپ
  • یاسا

دیدگاه

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید



کد امنیتی کد جدید