حکم تخلیه چیست؟ | تفاوت سند رسمی و عادی در گرفتن حکم تخلیه | اجرای حکم تخلیه

تخلیه چیست؟

تخلیه در لغت به معنای “خالی کردن” است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از دست کشیدن متصرف از ملک به نحوی که مالک بتواند بدون هیچ مشکلی، هرگونه تصرفی در ملک خود انجام دهد.

تخلیه ملک معمولا در روابط بین موجر و مستاجر مطرح می‌شود. در صورتی که یک قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی وجود داشته باشد و مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا سایر موارد مانند فسخ قرارداد، از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند دستور تخلیه ملک خود را بگیرد. البته در مواردی موجر می‌تواند تقاضای صدور دستور تخلیه داشته باشد و در مواردی دیگر باید تقاضای صدور حکم تخلیه نماید.

حکم تخلیه چیست؟

حکم تخلیه حکمی است که محکمه آن را صادر می کند که در مورد املاک مسکونی طبق قانون، مرجع صالح شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد. این حکم در عموم موارد که نیاز به تخلیه ملک باشد از جمله پایان مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره بها، عدم پایبندی به شرایط مندرج در قرارداد اجاره و… صادر می شود.

برخی از قراردادهای اجاره مشمول تخلیه فوری (دستور تخلیه) نیستند و در پایان مدت اجاره، مالک می بایست برای تخلیه ملک با ارائه دادخواست در شورای حل اختلاف و یا دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نماید.

نکته: قراردادهای اجاره که شرایط ذکر شده در ماده ٢ قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶ را نداشته باشند (توسط دو نفر شاهد امضاء نشده باشند و یا قرارداد با قید مدت در دو نسخه تنظیم نشده باشد) مشمول تخلیه فوری نمی شوند.

ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر

“قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌ امضای موجر و مستاجر برسد و به‌ وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌ عنوان شهود گواهی گردد.”

رایی که در مورد حکم تخلیه صادر می شود در صورت غیابی بودن، قابل واخواهی و همچنین قابل تجدیدنظرخواهی می باشد.

خواهان دعوا، موجر است که دادخواست خود را بطرفیت مستأجر (خوانده دعوا) مطرح می نماید.

اگر قرارداد اجاره مربوط به اماکن مسکونی و یا اماکن تجاری بدون حق سرقفلی باشد، مرجع صالح، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است اما اگر قرارداد اجاره مربوط به اماکن تجاری دارای حق سرقفلی باشد، در اینصورت مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک است.

تفاوت سند رسمی و عادی در گرفتن حکم تخلیه

قرارداد اجاره را می توان به دو صورت رسمی و عادی تنظیم نمود. سند رسمی اجاره همان است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به امضای طرفین  می رسد. بقیه انواع قرارداد اجاره چه به صورت دست نویس تنظیم شود و چه در بنگاه های معاملات ملکی، سند عادی بوده و از مقررات مربوط به اسناد عادی تبعیت می نماید. تفاوت اصلی این دو نوع سند در اینجا نوع امکان تخلیه آن ها است. برای اسناد رسمی می توان به جای مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه درخواست اجرائیه در دایره اجرای اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نمود.

صدور حکم تخلیه توسط اجرای ثبت اسناد و املاک

در صورتی که قرارداد اجاره از نوع رسمی باشد یعنی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به امضاء طرفین رسیده باشد، مالک می تواند با مراجعه به دایره اجرای اداره ثبت اسناد و املاک برای تخلیه مورد اجاره اقدام کند. برای این کار باید ابتدا فرم اجرائیه را از دایره فوق الذکر دریافت و پس از تکمیل، آن را به دفترخانه ای که قرارداد اجاره در آن تنظیم شده است ارائه کند.دفترخانه اقدام به صدور برگه های اجرائیه می نماید. این برگه ها باید در سه نسخه و با قید تخلیه محل مورد اجاره ، حداکثر ظرف مدت ۲۴ ساعت برای دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال می گردد. اداره اجرا هم موظف است در کوتاه ترین زمان اقدام به تشکیل پرونده و صدور ابلاغیه اقدام نماید.

دایره اجرا ابلاغیه فوق الذکر را صادر و آن را تحویل مامو اجرا می نماید. مامو اجرا باید حداکثر تا ۴۸ ساعت از صدور ابلاغیه تخلیه، آن را به مستاجر برساند. در این زمان مستاجر موظف است ظرف حداکثر ۳ روز اقدام به تخلیه ملک نماید.

نکته ای که در اینجا لازم است بیان شود این است که تخلیه ملک در صورتی که ودیعه پرداختی توسط مستاجر به اداره ثبت پرداخت شده و رسید آن دریافت شود امکان دارد. اما چنانچه موجر نسبت به مستاجر ادعای مالی یا طلبی را داشته باشد می تواند همزمان با صدور اجرائیه ثبت، اقدام به طرح دعوا در دادگاه یا شورای حل اختلاف نموده و با تحویل رسید آن به اداره ثبت تا پایان دادرسی وجه مورد نظر را نزد اداره ثبت توقیف نماید.

صدور حکم تخلیه توسط شورای حل اختلاف

در کلیه مواردی که پیش تر به ذکر آن پرداختیم، موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل اقدام به طرح دادخواست تخلیه نماید. برای این منظور باید ضمن ارائه دادخواست تخلیه به استناد هریک از موارد مذکور در قانون، مدارکی از قبیل سند مالکیت، قرارداد اجاره، مدارک هویتی و… را به دادگاه ارائه نماید.

شورای حل اختلاف پس از بررسی مورد دادخواست و تشکیل جلسه رسیدگی، اقدام به صدور حکم تخلیه می نماید. بعد از صدور حکم قطعی تخلیه توسط شورای حل اختلاف مستاجر باید ظرف مدت ۳ روز از زمان ابلاغ حکم قطعی ، اقدام به تخلیه ملک مورد اجاره نماید در غیر این صورت حکم، جهت اجرا به دایره اجرای احکام ارسال خواهد شد و مستاجر به وسیله مامورین کلانتری مجبور به تخلیه ملک خواهد شد.

اجرای حکم تخلیه

پس از صدور رأی و قطعيت آن، با صدور اجراييه بنا به درخواست موجر، به مستأجر ابلاغ می شود كه ظرف ١٠ روز از تاريخ ابلاغ، اقدام به تخليه ملك نمايد در غير اينصورت، دادگاه اقدام به تخليه ملك می نمايد. اجرای حكم تخليه منوط بر اين است كه مبلغ وديعه اخذ شده از مستأجر توسط صاحب ملک اعم از این که صاحب عین باشد یا منفعت، به حساب سپرده دادگستری واريز گردد.

در چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟

مواردی که مالک بر اساس آن‌ها می‌تواند با مراجعه به دادگاه و یا شورای حل اختلاف، حکم تخلیه ملک را بگیرد به شرح زیر است:

1- انقضاء مدت اجاره

با منقضی شدن و عدم تمدید قرارداد اجاره، مالک می‌تواند درخواست صدور حکم تخلیه نماید. برای این کار به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست صدور حکم تخلیه را می‌دهد.

2- عدم پرداخت اجاره‌بها به مدت سه ماه

هرگاه مستاجر به مدت سه ماه اجاره‌بها را نپردازد، موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، درخواست صدور حکم تخلیه ملک را مطرح کند. این حق قانونی در ماده 6 وهمچنین بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 بیان شده است که استفاده از این حق شرایطی دارد که به شرح زیر می‌باشد:

- مالک باید بعد از گذشت 10 روز از ماه سومی که مستاجر اجاره را پرداخت نکرد، اقدام به ارائه دادخواست حکم تخلیه کند. مستاجر می‌تواند حداکثر تا 10 روز از موعد قانونی مذکور در قرارداد، اجاره را بپردازد.
- مستاجر می‌تواند فقط یکبار بلافاصله پس از دریافت حکم تخلیه، اقدام به پرداخت اجاره‌بهای معوق خود به مالک نموده و از اجرای حکم تخلیه جلوگیری کند.

3- انتقال مال مورد اجاره به غیر

اگر مستاجر بدون اجازه مالک اقدام به اجاره ملک به شخص دیگری نماید، مالک می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کند.

4- استفاده از ملک در موارد نامشروع یا غیرقانونی

مثلا استفاده از ملک به عنوان قمارخانه یا استعمال مواد مخدر، یا اقدام به اسکان بیش از اندازه قید شده در قرارداد اجاره،  یا استفاده از ملک مسکونی در مواردی غیر از سکونت مثل انبار یا دفتر. این موارد می‌تواند از مصادیق استفاده نامشروع و غیرقانونی بوده و مستند صدور حکم تخلیه قرار گیرد.

مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه

زمانی که موجر و مستأجر نتوانستند با یکدیگر به توافق برسند و مستأجر متعهد به اعمال تعهدات ثبت شده در قرارداد یا اجاره‌نامه نباشد، موجر می‌تواند با مراجعه به شورا، دادگاه یا ثبت اسناد املاک، اقامۀ دعوی و با ارائۀ مدارک لازم همچون سند مالکیت و سند اجاره‌نامه، اقدام به گرفتن حکم تخلیه کند.

در این زمان موجر با توجه به سند مالکیتی که ارائه می‌دهد و با در نظر گرفتن اجاره‌نامه، چه رسمی چه عادی و اثبات یکی از شرایط صدور حکم تخلیه که پیش‌تر به آن اشاره شد، می‌تواند از مراکز قضایی طبق ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، درخواست صدور حکم تخلیه دهد.

مستندات قانونی مرتبط با حکم تخلیه

ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی

عقد اجاره به محض انقضای مدت بر طرف می شود و اگر پس از انقضای آن مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک، مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور، مستحق أجرت المثل خواهد بود، اگر چه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه ی مالک در تصرف نگاه دارد، وقتی باید أجرت المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد، مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده کند.

رویه و نظریات قضایی

رای وحدت رویه ی شماره ی ۶۰۷- ۱۳۷۵/۶/۲۰ دیوان عالی کشور (عدم شمول قوانین حق کسب و پیشه و تجارت به دفاتر وکالت)

نظر به این که شغل وکالت دادگستری، تابع قانون خاص بوده و طبق آیین نامه و مقررات مربوط به خود، دفتر آن محلی است، برای پذیرایی موکلین و تنظیم امور وکالتی که در واقع به اعتبار شخص وکیل اداره می شود، نه به اعتبار محل کار و نیز در زمره ی هیچ یک از مشاغل احصا شده در ماده ی ۲ قانون تجارت نبوده و به لحاظ داشتن مقررات خاص به موجب تبصره ی یک ماده ی ۲ قانون نظام صنفی مصوب ۵۹/۴/۱۳ شورای انقلاب اسلامی از شمول مقررات نظام صنفی، مستثنی می باشد.

لذا به اقتضای مراتب فوق، دفتر وکالت دادگستری را نمی توان از مصادیق محل کسب و پیشه و تجارت و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ دانست؛ بلکه مشمول عمومات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ می باشد.

على هذا به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور، آرای صادر شده از دادگاه های حقوقی اهواز و بندرعباس که بر (تخلیه ی محل مورد اجاره دفتر وکالت) اصدار یافته است، صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص می شود. این رأی بر طبق ماده ی ۳ از قانون مواد الحاقی به قانون آیین دادرسی کیفری، مصوب سال ۱۳۳۷ برای دادگاه ها در موارد مشابه، لازم الاتباع است.

رأی وحدت رویه ی شماره ی ۵۷۶ – ۱۳۷۱/۷/۱۴ دیوان عالی کشور

اماکن استیجاری مطب پزشکان که برای عرضه ی خدمات علمی و تخصصی پزشکی و معالجه ی بیماران، مورد استفاده واقع می شود، محل کسب و پیشه یا تجارت محسوب نمی شود تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد. تخلیه ی این اماکن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سیزدهم اردیبهشت ماه ۱۳۶۲ و ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی و شرایط بین طرفین در ضمن عقد اجاره است.

بنابراین رای شعبه ی پنجم دادگاه حقوقی یک اهواز که با این ماده مطابقت دارد، صحیح تشخیص می شود. این رای بر طبق ماده ی ۳ از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب اول مرداد ماه ۱۳۳۷ برای دادگاه ها در موارد مشابه، لازم الاتباع است.

رأی وحدت رویه ی شماره ی ۶۳۶ – ۱۳۷۸/۵/۱۱ دیوان عالی کشور

با توجه به ماده ی واحده ی قانون اصلاح لایحه ی قانون احداث ترمینال های مسافر بری و ممنوعیت تردد اتومبیل های مسافر بری برون شهری در داخل شهر تهران مصوب سال ۱۳۷۲ و تبصره ی مربوط به ماده ی ۳ و هم چنین ماده ی ۵ قانون مزبور که تسری به کلیه ی شهرها و پایانه های مسافربری دارد و این که تبصره ی ذیل ماده ی ۲ قانون مذکور، واگذاری غرفه های داخل ترمینال های مسافربری را از شمول قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب سال ۱۳۵۶ خارج کرده است و التفات به این که در تبصره ی ماده ی دوم لایحه قانونی مصوب سال ۱۳۵۹ پیش بینی شده است که شرایط واگذاری تعرفه ها طبق آیین نامه ای خواهد بود که توسط شهرداری تهیه میشود و در همین تبصره آورده شده است که واگذاری غرفه ها مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ نبوده است، حقوق کسب و پیشه برای متصرفین ایجاد نخواهد کرد و آیین نامه ی اجرایی تبصره ی ماده ی ۲ مصوب سال ۱۳۷۴ نیز همین مراتب را در بردارد.

بنابراین رأی شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر استان اصفهان که متضمن خروج غرفه های مستحدثه در ترمینال های مسافر بری از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است، موجه بوده، معتقد به تأیید آن می باشیم.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۶۳۸۴ اداره حقوقی قوه قضاییه

در عرف خاص قضایی بین خلع ید و تخلیه، تفاوت وجود دارد. یعنی تخلیه در مورد اعیانی که با اذن مالک یا مجوز قانونی، تصرف شده است و خلع ید در مورد اعیانی که بدون اذن مالک یا مجوز قانونی تصرف شده است، استعمال می شود، دعوی تخلیه، غیر مالی اما دعوای خلع ید، چنان چه اختلاف در مالکیت، حاصل شود، مالی است هرچند از نظر هزینه ی دادرسی با توجه به قانون وصول درآمد های دولت و نحوه ی مصرف آن مصوب سال ۷۳ عمل می شود.

به هرحال در قوانین موضوعه چنین فرقی نه بالصراحه و نه بالکنایه و یا بالاشاره ذکر نشده است، بلکه در مواردی خلع ید به جای تخلیه به کار رفته است. (ماده ی ۷ قانون تشکیل دادگاه های حقوقی یک و دو)

بنابراین نباید به عنوان دعوی که خلع ید است یا تخلیه، توجه کرد؛ بلکه باید ماهیت دعوی را در نظر گرفت. چنان چه در مالکیت اختلافی نباشد، می توان دعوی را تخلیه یا رفع تصرف غیر مالی و در صورتی که در مالکیت اختلاف باشد، خلع ید و مالی گرفت و لذا در مورد سوال مطروحه که اختلاف در مالکیت وجود ندارد چنان چه موجر علیه مستأجر، دعوی را به عنوان خلع ید اقامه کرده باشد، ماهیتاً همان دعوی تخلیه است و ذکر یک عنوان به جای عنوان دیگر، موجب صدور قرار عدم استماع دعوی نمی شود.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۵۷۷۴ مورخ ۱۳۶۶/۹/۸ اداره کل حقوقی قوه ی قضاییه

دادسراهای انقلاب و یا دادگاه های انقلاب که از باب وظایف قانونی خود و تکالیف مقرره، مبادرت به توقیف و سرپرستی اموال و دارایی متهمین و غایبین را می نمایند، چنان چه مستغلات آنان را به اجاره واگذار کرده باشند، در صورت صدور حکم برائت مالک یا رفع توقیف از ملک، صلاحیت دخالت و تخلیه ی عین مستأجره، اعم از مسکونی یا تجاری و تحویل آن را به مالک، ندارند و مالک در صورتی که ادعایی علیه مستأجر داشته باشد، می تواند تقاضای تخلیه ی ید از عین مستأجره را با تقدیم دادخواست از دادگاه صالح، بخواهد.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۱۴۰۱ مورخ ۲/۲۲/۱۳۷۲ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

رأی وحدت رویه ی شماره ی ۵۷۶ مورخ ۱۳۷۱/۷/۱۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، منحصراً ناظر به مطب پزشکان است و مشاغلی، مانند آزمایشگاه طبی، رادیولوژی، فیزیوتراپی، کارگاه دندان سازی و نظایر آن را در بر نمی گیرد.

نکات مهم مرتبط با صدور حکم تخلیه

1- اگر مستأجر مبلغی را بعنوان ودیعه به موجر داده باشد و یا تضمینی را به او ارائه داده باشد در اینصورت اجرای حکم تخلیه، منوط به واریز مبلغ ودیعه به حساب سپرده دادگستری و یا عودت ضمانت می باشد.

2- اگر موجر مبلغی را بعنوان ودیعه از مستأجر دریافت کرده باشد، در زمان تخلیه باید عین همان مبلغ را به مستأجر برگرداند اما در مواردی که مالک می بایست مبلغی را بعنوان سرقفلی به مستأجر پرداخت نماید، مبلغ سرقفلی به نرخ روز محاسبه می شود.

3- در قراردادهای اجاره ای که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ می شوند، با پایان یافتن مدت اجاره، مالک نمی تواند درخواست تخلیه کند و درخواست تخلیه صرفاً در موارد مشخص شده در قانون، ممکن است اما در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶، بغیر از موارد مذکور در ماده ٧ و ٨ قانون به محض اتمام مدت اجاره، مالک می تواند درخواست تخلیه را مطرح نماید.

4- اگر در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مالک مبلغی را از مستأجر دریافت کرده باشد اما در قرارداد ذکر نشده باشد که این مبلغ بابت ودیعه است یا سرقفلی، بنظر می رسد که این مبلغ باید بعنوان ودیعه در نظر گرفته شود.

5- در ضمن دادخواست تخلیه میتوان خواسته هایی همچون مطالبه اجور معوقه و یا پرداخت خسارت و یا … را مطالبه نمود.