دعوای ابطال سند رسمی | تمام اطلاعات درباره ابطال سند رسمی

دعوای ابطال سند رسمی چیست؟

دعوی ابطال سند رسمی به دعوایی گفته می‌شود که در طی آن شخصی در جهت بی‌اثر بودن یک یا چند سند رسمی اقدام می‌کند.

دلایل بسیاری برای این دعوی وجود دارد، عموماً این نوع دعوی درفروش ملک به چند نفر ایجاد می‌شود و یا اینکه سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده باشد. به‌طور مثال ممکن است ابطال سند به دلیل بطلان معامله‌ای باشد که سند، حاکی از وقوع آن است که این امر در سند مال مجهول اتفاق می‌افتد، یا اینکه به علت اختفای تعهد موضوع سند رسمی، سند از اعتبار بیافتد. ازلحاظ قانونی مالک اصلی یک ملک کسی است که ملک مذکور در دفتر املاک به ثبت رسیده و مستقیماً به نام وی زده‌شده و یا به او ارث رسیده باشد.

کلیه اسناد رسمی اعم از سند مالکیت، سند اجرایی، اسناد رهنی و شرطی و ذمه ای، صورتمجلس تحدید حدود، سند انتقال اجرایی، سند مالکیت معارض، سند رسمی اجاره یا بیع و یا هر یک از عقود و قراردادها و نظایر آنها جزو اسناد رسمی بوده که در صورت وجود موجبات قانونی بر بی اعتباری آنها، ذینفع میتواند نسبت به اقامه دعوای ابطال یا اعلام بطلان آنها در دادگاه صالح اقدام کند و دادگاهها مکلف به رسیدگی به این دعاوی می باشند.

بنابراین می توان گفت دعوای ابطال سند رسمی دعوایی است که خواسته آن اعلام بی اثر بودن یک یا چند سند رسمی معین می باشد که سبب بی اثر بودن یا بی اثر شدن سند رسمی میشود. بطلان سند ممکن است به این علت باشد که سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده است؛ ابطال سند مالکیت معارض و ابطال شناسنامه در موردی که برای یک نفر چند شناسنامه صادر شده باشد از مصادیق این دعوا می باشند.

همچنین ممکن است بی اعتباری سند به علت بطلان معامله ای باشد که سند حاکی از وقوع آن است مانند سند بیع مال مجهول؛ یا ممکن است به علت انتفای تعهد موضوع سند رسمی از اعتبار بیافتد مانند پرداخت وجه سند؛ یا به علت جعلیت سند اعم از جعل مادی و مفادی باشد.

ابطال سند رسمی، صرفًا، از طریق دادگاه قابل انجام است و دفاتر اسناد رسمی به هیچ وجه حق ابطال اسناد رسمی تنظیمی در آن دفاتر را ندارند حتی اگر درخواست ابطال به تقاضای طرفین تنظیم کننده سند باشد. چنانچه سردفتری اقدام به ابطال سندی نماید مرتکب تخلف شده و قابل تعقیب انتظامی است.

ابطال سند مالکیت

سند مالکیت نوعی از اوراق رسمی است که تمامی موارد مندرج در آن دفتر املاک ثبت می شود سندی که در دست مالکین می باشد ممکن است به حکم دادگاه یا هر علت دیگری باطل شود ودر این صورت ارزش خود را از دست می دهد. ابطال سند مالکیت ممکن است به دلایل مختلفی انجام پذیرد که عبارتند از:

• عدم تطابق سند با قوانین ثبت وقانون مدنی.
• صادرشدن سند مالکیت معارض.
• صدور اشتباهی سند مالکیت.
• ثبت املاک موقوفی و اراضی مربوط به فوت شدگان توسط افراد سود جو.

ضرورت های خاص (ابطال سند مالکیت ممکن است بدون حکم دادگاه یا با حکم دادگاه صورت پذیرد. دادخواست ابطال سند مالکیت از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به مراجع قضایی ارسال می گردد.

در چه شرایطی می توان درخواست ابطال سند رسمی کرد؟

ابطال سند رسمی در شرایط و مواردی خاص قابل درخواست می باشد که از جمله آن ها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

اسناد صوری و غیر واقعی

گاهی به دلایل مختلف طرفین بدون اینکه هدف واقعی مبنی بر نقل و انتقال داشته باشند بصورت غیر واقعی قراردادهایی را تنظیم می نمایند. در اصطلاح حقوقی به چنین قراردادهایی که تهی از واقعیت بوده و به صورت غیر واقعی تنظیم می گردند قراردادهای صوری گفته می شود. در چنین شرایطی می توان تقاضای ابطال سند رسمی مزبور را به خاطر صوری بودن و نداشتن پشتوانه حقوقی واقعی از مراجع قضایی نمود.

اسناد مجعول

در پاره ای از موارد اشخاصی که دارای مقاصد نامشروع بوده و درصدد تحصیل مال نامشروع و فریب شهروندان می باشند با دسترسی غیر مجاز به اوراق و مهرهای دولتی اسنادی را جعل نموده و از این طریق به اهداف خود نائل می گردند. این اسناد ممکن است اعم از کارت های پایان خدمت و گذرنامه، مدارک تحصیلی، اسناد مالکیت منازل و خودرو و اسناد گمرکی و ترخیص و … باشد. بنابراین، در صورتی که شخصی با اهداف غیر قانونی سندی را به نام خود یا اشخاص دیگر جعل نموده و توانسته است از این طریق خود را مالک جلوه دهد و آن را به فروش برساند، مجرم شناخته شده و دراین حال شخصی که واقعا مالک بوده و یا شخص خریدار که در دام کلاهبرداران گرفتار شده است می تواند علاوه بر شکایت کیفری، دادخواست حقوقی مربوط به موضوع ابطال سند رسمی مجعول را نیز تنظیم نماید.

اسنادی که از طریق کلاهبرداری و دیگر جرایم صادر شده است

در این موارد معمولا اشخاص بلافاصله اقدام به طرح شکایت کیفری نموده و حتی شعب جزایی در دادنامه خود حکم بر ابطال اسناد فوق را نیز صادر می نماید. با این حال عمدتا صلاحیت ابطال سند بر عهده مراجع حقوقی است و شخص ذینفع می بایست درخواست ابطال سند رسمی را از مراجع حقوقی درخواست نماید.

ابطال اسنادی که جهت تضمین به دارنده سند سپرده یا منتقل شده است

در برخی موارد دیده شده است که افراد جهت دریافت وام و یا جهت انجام امور مضاربه ای به اشخاص ثروتمند مراجعه و جهت تضمین و پشتوانه بازپرداخت، املاک و آپارتمان های نامبردگان را قولنامه می کنند. این در حالیست که هیچ قصد و غرض واقعی جهت انتقال املاک مزبور وجود ندارند و تنظیم قولنامه صرفا جهت پشتوانه باز پرداخت وام وقرض می باشد. اما در موارد دیگر دیده شده است که قرض دهنده به تنظیم قولنامه عادی بسنده نکرده و قرض گیرنده را مکلف می نماید که سند رسمی ملک را نیز به نام آنها منتقل نماید. در چنین شرایطی همیشه این احتمال وجود دارد که قرض دهنده علیرغم اینکه تمام طلب خود را دریافت کرده اما به دلایلی از بازگرداندن سند به نام مالک واقعی آن خود داری نموده و از این طریق قصد سوء استفاده و تحصیل مال از طریق نامشروع را داشته باشد. در اینجاست که شخص قرض گیرنده می تواند به لحاظ عدم وجود قصد و نیت واقعی برای انتقال و بیع و به لحاظ پشتوانه بودن انتقال سند ابطال آن را از دادگاه درخواست نماید.

اسناد مالکیت معارض

سند مالکیت معارض سندی است که تمام یا قسمتی از سند مالکیت قبلی را در برداشته باشد و تمام یا قسمتی از یک ملک در محدوده دو سند مالکیت باشد. به عبارت دیگر، در صورتی که نسبت به کل یا جزیی از یک ملک دو بار سند مالکیت صادر شود یا در خصوص حقوق ارتفاقی متعارض باشند. سند مالکیت مؤخر نسبت به سند مالکیت مقدم را معارض گویند و تا زمانی که حکم نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد همچنان به عنوان سند مالکیت معارض تلقی می‏ شود.

صلاحیت مراجع قضائی و شبه قضائی در رسیدگی به دعوای ابطال سند

خواهان باید بداند کدام مرجع قضائی یا شبه قضائی صلاحیت رسیدگی به درخواست یا دادخواست وی برای ابطال سند را دارد تا دعوای خود را به همان مرجع ذی صلاح تقدیم نماید برای شناسایی مرجع صالح ابتدا به بررسی موضوع صلاحیت می پردازیم.

 بند اول – صلاحیت ذاتی مراجع برای رسیدگی به دعوای ابطال سند

با توجه به نوع خواسته یا درخواست خواهان که ممکن است اصلاح سند و صدور سند اصلاحی به جهت اشتباهات ثبتی یا ابطال سند معارض و یا ابطال سند به جهت عدم رعایت تشریفات قانونی یا بی اعتباری منشأ صدور سند باشد صلاحیت مراجع متفاوت خواهد بود.

 الف) ابطال سند به جهت اشتباهات ثبتی: على الأصول رسیدگی به اشتباهات ثبتی به استناد ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۲ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض در صلاحیت هیئت نظارت می باشد البته چنانچه اشتباهات به گونه ای باشند که اصلاح آنها در تعارض با حقوق اشخاص ثالث باشد موضوع از صلاحیت هیئت نظارت خارج شده و محکمه صالح به رسیدگی خواهد بود.

ب) ابطال سند مالکیت معارض: چنانچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که طبق آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را در ظرف مدت مذکور به اداره ثبت محل تسلیم ننماید دارنده سند مالکیت مقدم می تواند ابطال سند مالکیت معارض را از هیئت نظارت درخواست نماید در این صورت هیئت نظارت سند معارض را ابطال و دستور ثبت آن را خواهد داد؛ اما اگر بلعکس دارنده سند مالکیت معارض ظرف مهلت مقرر شده (دو ماه از تاریخ ابلاغ) اقدام به طرح دعوا نموده و رسید آن را به اداره تحویل دهد موضوع از صلاحیت هیئت نظارت خارج و دادگاه عمومی حقوقی صالح خواهد بود در این صورت دادگاه پس از رسیدگی های لازم هریک از اسناد معارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق قانون و مقررات صحیحا انجام شده تعیین و حکم ابطال سند دیگر را خواهد داد.

 ج) ابطال سند به جهات دیگر: بر اساس ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی نخستین به دعاوی در صلاحیت دادگاه های عمومی و انقلاب می باشد بنابراین دادگستری به عنوان مرجع عام برای رسیدگی به تظلمات و شکایات، صالح به رسیدگی به تمامی دعاوی مربوط به ابطال هر نوع سندی به جز اسنادی است که مطابق مقررات از صلاحیت آن خارج شده است.

 بند دوم – صلاحیت محلی مراجع برای رسیدگی به دعوای ابطال سند

هرچند مراجع صالح برای رسیدگی به دعوای ابطال سند مشخص شد؛ لیکن با توجه به تعدد این نوع مراجع سؤال این است که از نظر محلی و منطقه ای کدام یک از آنها صالح به رسیدگی می باشند که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

 الف) صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی: اگر موضوع دعوا «ابطال سند مالکیت» باشد مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی که مقرر می دارد: «دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.» دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صالح به رسیدگی می باشد و اگر موضوع دعوا ابطال سایر اسناد باشد مطابق مواد ۱۱ به بعد قانون آیین دادرسی مدنی عمل خواهد شد.

 ب) صلاحیت هیئت نظارت: در خصوص در خواست ها و دعاوی که در صلاحیت هیئت نظارت است با توجه به تعدد هیئت های نظارت و ادارات ثبت اسناد و املاک، هیئت نظارتی صالح خواهد بود که ملک یا سند مربوطه در آن اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد.

 طرح دعوای ابطال سند

شروع رسیدگی به دعوا در محاکم قضائی بر اساس ماده ۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی با رعایت تشریفات دادرسی و با تقدیم دادخواست می باشد؛ لیکن اگر مرجع شبه قضائی همانند هیئت نظارت صالح به دعوایی باشد می توان آن را در قالب درخواست و بدون رعایت تشریفات به این هیئت تقدیم نمود.

الف) خواسته دعوی: خواسته دعوای ابطال سند حسب مورد ممکن است ابطال سند مالکیت معارض، اصلاح سند رسمی، ابطال وکالت نامه رسمی یا صلح نامه رسمی و یا ابطال سند خالی از وجه مانند چک باشد.

 ب) خواهان و خواندۂ دعوی: خواهان این دعوی کسی است که سند موجود را برخلاف حقوق و منافع خود می بیند یا سند موجود در تعارض با سند وی است که به طرفیت دارنده سند معارض یا ذی نفع سند دادخواست به دادگاه تقدیم می کند البته در خصوص اسنادی که در دفاتر ثبت اسناد و املاک تنظیم شده اند لازم است اداره ثبت مربوطه نیز جزء خواندگان قرار گیرد. ج) مالی یا غیر مالی بودن دعوای ابطال سند: ابطال یک سند هم می تواند مالی باشد و هم غیرمالی. در حقیقت مالی و غیرمالی بودن دعوای ابطال سند بستگی به موضوع سند دارد در مواردی که موضوع سند انجام یک تعهد غیر مالی است دعوای ابطال آن نیز غیرمالی است و در مواردی که موضوع آن مالی است، درخواست ابطال آن نیز مالی خواهد بود.

د) مدارک لازم جهت طرح دعوای ابطال سند: اهم مدارک لازم برای طرح دعوای مذکور عبارت اند از .

1- ارائه سند موجود از جمله وکالت نامه، سند مالکیت، صلح نامه، وصیت نامه و …
2- دلایل بی اعتباری یا بطلان سند از جمله: مجعول بودن سند، عدم رعایت تشریفات صدور سند، معارض بودن سند و …

نکات مهم ابطال سند

• ابطال سند در حالتی ضرورت پیدا می کند که معامله ای بعد از وقوع به هر دلیل باطل تشخیص داده شده یا فسخ شود به (طور کلی معامله منحل شود مصادیق انحلال مثل فسخ معامله ابطال معامله انفساخ معامله و تفاسخ یا اقاله ی معامله)
• باید دانست که مساله وقوع معامله و ایجاد مالکیت امری جدای از تنظیم سند رسمی درخصوص آن است در دعوای ابطال سند علاوه برطرف قرارداد باید اداره ی ثبت اسناد و املاک را هم به عنوان خوانده به دادرسی دعوت نمود(به عنوان مرجع تنظیم کننده سند).
• اگر مستند وقوع معامله سند عادی باشد به صرف طرح دعوای ابطال معامله سند عادی از درجه اعتبار ساقط است اما اگر درخصوص آن معامله اعم از آن که موضوع آن منقول باشد یا غیرمنقول سند رسمی تنظیم شده باشد علاوه بر ابطال معامله، ابطال سند را نیز باید خواست.