امروز: پنج شنبه, ۰۹ فروردين ۱۴۰۳ برابر با ۱۷ رمضان ۱۴۴۵ قمری و ۲۸ مارس ۲۰۲۴ میلادی
کد خبر: 275436
۱۲۵۵
۳
۱
نسخه چاپی

مالکیت چیست؟ روش های قانونی مالکیت بر اموال

مالکیت چیست؟ روش های قانونی مالکیت بر اموال

مالکیت به رابطه‌ میان شخص و مال گفته می‌شود که موجب می‌شود سایر افراد نتوانند مال مورد نظر را تصرف کنند و در مقابل فرد مالک نیز بتواند بر اساس این رابطه، از مال متعلق به خود به هر طریقی که تمایل داشت، استفاده کند.

تعریف مالکیت

مالکیت به رابطه‌ میان شخص و مال گفته می‌شود که موجب می‌شود سایر افراد نتوانند مال مورد نظر را تصرف کنند و در مقابل فرد مالک نیز بتواند بر اساس این رابطه، از مال متعلق به خود به هر طریقی که تمایل داشت، استفاده کند. مالکیت خصوصی، به این معنا است که مال برای شخص یا اشخاص معینی باشد. این شکل مالکیت خود دارای انواعی است که یکی از انواع آن، مالکیت فردی یا مفروز است. منظور از مالکیت فردی این است که   یک نفر مالک تمام مال بوده و شریکی نداشته باشد؛ مانند مالکیت افراد بر شش دانگ خانه خود.

نوع دیگر مالکیت خصوصی، مالکیت گروهی یا مشاع است. به این معنا که مال به‌ طور مشترک، متعلق به تعداد معینی از افراد بوده و همزمان به همگی آنها تعلق داشته باشد. نوع دیگر مالکیت، مالکیت عمومی است. در همه کشورها، اموال و ثروت‌هایی به نام اموال عمومی وجود دارد که به همه افراد تعلق داشته و برای عموم مردم است، نه یک شخص یا اشخاصی معین؛ بنابراین شهروندان حق دارند بدون هیچ‌گونه تبعیضی از این اموال استفاده کنند. در حقیقت، مالکیت بر اموال عمومی، همان مالکیت عمومی است. مانند مالکیت مردم یک کشور بر منابع طبیعی، دریا، جنگل، معادن و نفت و گاز موجود در قلمرو آن سرزمین.

اسباب مالکیت

بر اساس قانون مدنی که منبعث از فقه اسلام است، هر عمل یا واقعه حقوقی که غرض از آن ایجاد مالکیت یا نقل مالکیت باشد، اسباب تملّک گفته می‌شود. در این رابطه ماده 140 قانون مدنی، مقرر می‎دارد تملک به یکی از امور زیر حاصل می‌شود:
الف) به احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه
ب) به وسیله عقود و تعهدات
ج) به وسیله أخذ به شفعه
د) به ارث

الف- احیاء اراضی موات و حیازت مباحات

منظور از احیائ اراضی موات یعنی اینکه، اراضی که مالک ندارد و معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نمی شود را به وسیله عملیاتی که در عرف آباد کردن محسوب می شود، قابل استفاده نمایند مانند زراعت و درختکاری و ساختن بنا و . . . و چنانچه کسی اراضی موات و مباحه را به قصد تملک، احیاء نماید مالک آن خواهد شد. البته احیا کننده باید قوانین مربوط از قبیل قانون اراضی شهری، قانون جنگلها و مراتع و تغییر کاربری آنها و سایر قوانین دیگر را از هر حیث رعایت نماید .

منظور از حیازت مباحات، بدست آوردن و تصرف و وضع ید یا مهیا کردن وسایل تصرف و استیلاست و مباحات اموال و اشیایی است که مالک خاصی ندارد. بنابراین هر کسی مال مباحی را با رعایت قوانین مربوطه حیازت کند و بدست آورد مالک آن شناخته می شود.

البته حیازت مباحات به تناسب انواع آن متفاوت است؛ مثلاً حیازت زمین موات مستلزم احیاء آن از قبیل کشاورزی است و یا حیازت آب رودخانه‌ها و ماهی‌ها از طریق تصرف مادی این اشیاء است. حیازت دفینه به کشف آن و حیازت حیوانات وحشی با شکار کردن آن حاصل می‌شود. بنابراین فردی که حیوان رها در طبیعت را شکار می‌کند طبق این قاعده مالک آن شناخته می‌شود در این ارتباط ماده 149 قانون مدنی مقرر می‎دارد؛ هر گاه کسي به قصد بدست آوردن آب، نهر يا مجري احداث کند، آب مباحي که در نهر يا مجراي مزبور وارد شود، ملک صاحب مجري است و بدون اذن مالک نمي‌توان از آن نهري جدا يا زميني مشروب کرد.

همچنین ماده 160 قانون مدنی نیز می‎گوید: "هر کس در زمين خود يا اراضي مباحه، به قصد تملک، قنات يا چاهي بکند تا به آب برسد يا چشمه جاري کند مالک آب آن مي‌شود و در اراضي مباحه مادامي که به آب نرسيده است، تحجير محسوب می‌شود."

در عین حال باید یادآوری نمود در حال حاضر به دلیل حفظ مصالح عمومی، زمین‌های بدون استفاده و ثروت‌های عمومی در اختیار دولت قرار دارد تا با توجه به مصالح کشور، درباره آن‌ها تصمیم گرفته و اقدام شود. ‌‌بنابراین باید گفت که محدودیت‌های بسیاری در مورد احیای اراضی موات و حیازت مباحات وجود دارد.

ب- عقود و تعهدات (قرارداد)

رایج ترین وسیله تملّک که در روابط امروزی معمول است، انتقال اموال از طریق انعقاد قرارداد می‎باشد که به آن عقد نیز گفته می‎شود و مطابق ماده 183 قانون مدنی عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول و توافق آنها باشد.
چنانکه در شماره های بعدی خواهیم گفت، این تعریف شامل عقد تملیکی از قبیل بیع که صرف تحقق آن مالی از ملکیت فردی خارج و به مالکیت دیگری در می آید، نمی‎شود. همچنین قراردادهایی که موضوع آن انتقال تعهد است مانند اینکه بدهکار با موافقت بستانکار بدهی خود را به شخص دیگری منتقل کند، یا سقوط تعهد است‎ مانند اینکه طرفین هر معامله‎ای به بر هم زدن آن تراضی نمایند، نمی‎شود.

البته در بیان عموم عقد و قرارداد به یک معناست، اما از نطر حقوقی منظور از اصطلاح عقد، عقود معین (آن دسته از عقدهایی که در قانون مدنی شرایط و چگونگی آن‎ها ذکر شده است مثل عقد بیع، عقد اجاره، عقد رهن، عقد وکالت، عقد مضاربه و غیره) استعمال می‎شود و حال آنکه کلمه قرارداد، بر تمامی عقود اعم از معین و غیر معین اطلاق می‎شود. در هر حال توافق دو یا چند نفر جزء اصلی تعریف قرارداد است. برای مثال در خرید ملک یا آپارتمان دو نفر توافق می‎کنند که یکی (فروشنده) ملک خود را به دیگری (خریدار) بدهد و دیگری در قبال آن پولی به فروشنده پرداخت کند.

عقود غیر معین، قراردادهایی هستند که در قانون دارای عنوان معین و خاصی نبوده و لیکن بنا به اصل حاکمیت اراده و حسب نیاز جامعه بوجود آمده و تابع قواعد عمومی قراردادها می‎باشند. نمونه هایی از آن، قراردادهای راجع به چاپ و تألیف کتاب، خودداری از کسب معین در محلی خاص و یا مشارکت در ساخت است که اساس این قراردادها توافق و اراده اشخاص بوده و بر مبنای ماده 10 قانون مدنی منعقد می‎گردند. و می دانیم که ماده مذکور مقرر داشته؛ کلیه قرارداد های خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتیکه مخالف صریح قانون و نظم عمومی نباشند، اعتبار دارد.

آنچه که مسلم است هرگاه که دو طرف با اراده آزاد بر موضوعی توافق کنند، ملزم به اجرای آن می‎شوند و پس از آن در حق طرفین و افرادی که جانشین آن‎ها می‎شوند، اعم از قائم ‎مقام قانونی عام مانند وارث یا خاص مانند کسیکه مالی به او منتقل شده، نیز مؤثر است و نیاز به هیچ گونه تشریفاتی ندارد. مگر اینکه در هنگام عقد خلاف آن تصریح شده باشد یا خلاف آن ثابت شود و ممکن است در ضمن معامله ای که شخصی برای خود می کند تعهدی هم به نفع شخص ثالثی بنماید. تعهد اثری است که از انعقاد عقد به وجود می آید به طوریکه اثر عقد بیع در خرید و فروش آپارتمانی، انتقال مالکیت آن به خریدار و انتقال بهای معامله (ثمن) به فروشنده است.

البته باید دانست مالکیت اشخاص، حد و مرزی دارد که این مرز، برخورد حق آنها با حقوق دیگران و همچنین با قوانین لازم الاجراء (به عنوان قواعد آمره) از قبیل قانون تملک آپارتمانهاست. به عنوان نمونه، در آپارتمان ها که قسمت های مشاعی دارند و نوعی زندگی در کنار هم است، حقوق اشخاص به دلیل نزدیکی باهم ارتباطی تنگاتنگی دارد. به طوریکه هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر قرار دهد. به عبارت دیگر جایی که شخصی مطابق قانون حق اعمال مالکیت دارد، نباید اعمال حق به گونه ای زیانبار انجام گیرد و موجب ضرر رساندن به دیگران شود. به عنوان مثال هیچ کس نمی تواند مدعی شود که در ملک خود به قیمت زیان به دیگران حق هرگونه تصرف دارد. بنابراین واضح است که برخورد اعمال حقوق مالکانه هر ملکی باید با رعایت حق مالکانه ملک مجاور در نظر گرفته شود.

ج- اخذ به شفعه

شرکت یکی از عقود و قراردادهایی است که در اصطلاح جزو عقود معین است. لیکن از نظر حقوقی، هرگاه مال غیر منقول (یعنی مالی که قابل انتقال به محل دیگر نباشد مانند زمین و آپارتمان) قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و سهم موضوع معامله را تملّک کند، که این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‎نامند.

بر اساس ماده 808 قانون مدنی: "هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی ‌بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه (سهم) خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند." بنابراین هنگام فروش ملک مشترک، حق‌شفعه سبب می‌شود شریک برای خرید سهم طرف مقابل خود بر دیگران مقدم شود .این تعریف اولاً: مال منقول مانند خودرو را در بر نمی‎گیرد، ثانیاً: قانون حقی را به شریک می‌دهد که بتواند با همان قیمت سهم دیگری را بخرد، زیرا شفعه امتیاز و حق تقدم برای شریک ملک مشترک ایجاد می‌کند و این حق مورد حمایت قانون است.

البته اگر برای کسی حق شفعه داشته باشد و می‌خواهد این حق را اعمال کند باید بداند که این حق، فوری است، بنابراین درنگ و تأخیر در اخذ شفعه سبب از بین رفتن آن می‌شود. مهلت عرفی اجرای این حق معمولا از تاریخ آگاهی از وقوع معامله است.

د- ارث

طبق نظام حقوقی ما منشأ ارث و چگونگی تقسیم آن، جزو قواعدی است که جای کم و زیاد کردن و اما و اگر در آن نیست. در واقع با فوت هر شخص اموالی که ما‎ترک نیز لقب دارد و هنگام فوت جزو دارایی و در مالکیت متوّفی بوده، به وارثان او می‌رسد. از جمله شرایط آن چنانکه ماده 867 قانون مدنی بیان می‎دارد این است‎که، به موت حقیقی یا موت فرضی موّرث تحقق پیدا می کند و شرط وراثت زنده بودن در حین فوت موّرث است و اگر جنینی جزو ورّاث باشد در صورتی ارث می برد که نطفه او در زمان فوت منعقد شده و زنده هم متولد شود اگر چه فوراً پس از تولد بمیرد . منظور از موت فرضی یعنی اینکه، دادگاه حکمی بنابر درخواست اشخاص ذینفع نسبت به شخص غایبی مفقودالاثر صادر می‎کند که عادتاً از غیبت او بحدی گذشته که می‎توان وی را در زمره اموات فرض نمود، حتی با این احتمال که ممکن است زنده باشد.

بر خلاف قرارداد که در آن انتقال با تراضی انجام می‌شود، ارث وسیله قهری انتقال ترکه به بازماندگان متوفی است. ضمن اینکه اراده مالک بیش از میزان ثلث ترکه در این انتقال قهری اثر ندارد و منظور از ثلث مال یعنی یک سوم تمام اموال و دارایی ها که وصیت میت فقط در این مقدار معتبر می باشد و بقیه اموال طبق قواعد ارث تقسیم می شود.

چنانکه در مبحث بعدی خواهیم دید، مالکیت ورثه نسبت به ترکه متوفی یعنی اموال و مطالبات وی بوجود نمی آید، مگر پس از اداء حقوق و دیونی مانند مهریه، که به ترکه میّت تعلق گرفته است.

معاملات الکترونیکی

امروزه برخی از اشکال قراردادها و داد و ستدهای روزانه اعم از کالا یا خدمات، در فضای مجازی انجام می‎شود. موضوع این نوع تعاملات، از لحاظ محیط انعقاد قرارداد، لکترونیکی است، لیکن متضمن ویژگی خاصی نسبت به روابط اقتصادی سنتی نمی‎باشد. لذا طرفین قرارداد در چارچوب مقررات جاری از جمله قانون تجارت الکترونیک، می‎توانند به روش‎های ذیل معامله نمایند:

الف-فروش کالا: مانند خرید از طریق دیجی کالا که در این قراردادها، ایفای تعهدات و تحویل کالا خارج از فضای الکترونیکی به آدرس مخاطب ارسال می‎گردد، لیکن پرداخت بهای آن از طریق الکترونیکی صورت می‎پذیرد.

ب- ارائه خدمات: مانند انجام امور بانکی، هواپیمایی، رزرو هتل و سرویسهایی از قبیل تاکسی آنلاین که جای خود را در مراودات روزانه باز نموده است.

ج- فروش محصولات دیجیتالی: مانند کتاب، مقاله، تصویر، فیلم و یا نوشتجات الکترونیکی که در این گونه موارد، انعقاد قرارداد و ایفای آن به طور کلی در محیط الکترونیکی انجام می گیرد. محصول دیجیتالی با اجازه فروشنده و با نصب نرم افزار موضوع قرارداد بر روی رایانه مشتری پیاده می شود و در مقابل، پرداخت ثمن غالباً به روش الکترونیکی پرداخت می‎شود.

نکات قابل توجه هنگام نقل و انتقال املاک

1- مالکیت فروشنده: با ملاحظه اصل سند مالکیت بررسی شود آیا فروشنده مالک ملک است و یا از طرف مالک اختیار و وکالتنامه معتبر داشته دارد.
2- تطبیق مشخصات: مشخصات و حدود اربعه ملک در عالم واقع با آنچه در سند آمده یکی باشد و مشخصات فروشنده در سند ذکر شده باشد.
3- کد رهگیری: هیچ ملکی نباید بدون اخذ کد رهگیری معامله شود. زیرا ممکن است قبلاً فروشنده با فرد دیگری معامله کرده باشد در این صورت معامله اول صحیح و معاملات بعدی باطل است.
4- امکان انتقال: باید توجه شود ملک از جهت قانونی قابلیت انتقال را به نام خریدار داشته باشد چون ممکن است به واسطه رهن بانک یا بازداشت به دستور دادگاه، و یا تخلفات ساختمانی امکان انتقال آن به زودی مهیا نباشد.
5- وکالتنامه: خرید و فروش وکالتی به واسطه مشکلات احتمالی توصیه نمی شود. اما اگر ملکی را با وکالتنامه خریداری می شود باید دقت شود وکالتنامه کاری نباشد زیرا وکیل حق فروش ندارد و ضمناً مدت وکالتنامه معتبر باشد.
6- شرط فسخ: هنگام تنظیم قرارداد موارد احتمالی را که ممکن است امکان انتقال نباشد می‎توان به صورت خیار فسخ شرط نمود.

  • منبع
  • تابناک
  • پایگاه اطلاع رسانی امور فرهنگی قوه قضائیه
  • یاسا

۱ دیدگاه

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید



کد امنیتی کد جدید