عقد اجاره به شرط تملیک و ویژگی های آن که باید بدانید

عقد اجاره به شرط تملیک

اجاره به‌شرط تملیک، عقد اجاره‌ای است که در آن شرط شود مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مورد اجاره را مالک گردد.

ویژگی های عقد اجاره به شرط تملیک

• عقد اجاره به شرط تملیک عقدی لازم است و هیچ یک از طرفین نمی تواند بدون رضایت طرف دیگر، عقد را فسخ نماید.
• عقد اجاره به شرط تملیک یکی از عقود تملیکی می باشد. یعنی سبب انتقال مالکیت عین مستاجره به مستاجر می شود.
• عقد اجاره به شرط تملیک یکی از عقود معوض است. یعنی تملیکی که به مستاجر صورت می ‌گیرد در مقابل پرداخت اقساطی است که از جانب مستاجر به مالک پرداخته شده است. و این تملیک به صورت رایگان و مجانی نیست و دارای عوض می باشد.
• این عقد دارای شباهت هایی با سایر عقود از جمله، بیع اقساطی، اجاره و رهن می باشد. اما شباهت این عقد با عقد اجاره بیشتر از سایر عقود است زیرا حقوق و تکالیفی که برای طرفین عقد در نظر گرفته می ‌شود، همان حقوق و تکالیف طرفین عقد اجاره می باشد.
• عقد اجاره به شرط تملیک فارغ از نوع آن، نوعی عقد است و طرفین ملزم به رعایت مفاد آن می باشند.
• در عقد اجاره به شرط تملیک طرفین می توانند با توافق یک دیگر، حین انعقاد عقد برای طرف دیگر خیار شرط درج نمایند.

وظایف مستأجر در قرارداد اجاره به شرط تملیک

مال مورد اجاره در دست اجاره کننده به امانت سپرده شده است؛ بنابراین مسئول حفظ و نگهداری آن می باشد.

اجاره کننده مکلف است که اقساط اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نماید.

همچنین اجاره کننده باید تنها به همان صورت که در قرارداد ثبت شده است از مال موردنظر استفاده کند.

وظایف مالک در قرارداد اجاره به شرط تملیک

مالک باید مال مورد اجاره را سالم و بدون نقص به مستأجر تحویل دهد.

هزینه های تعمیر و نگهداری مال مورد اجاره در تعهد مالک است مگر آنکه در قرارداد به نحو دیگری توافق شده باشد.

همچنین لازم است که مالک، اطلاعات لازم برای استفاده از مال مورد اجاره را در اختیار مستأجر قرار دهد.

شایان ذکر است که هزینه های انتقال مالکیت در تعهد مالک می باشد.

شرایط انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک

خاتمه یافتن قرارداد اجاره به شرط تملیک به صورت های گوناگون متصور است:

• در صورتی که مدت اجاره تمام شده و مستاجر به شروط مورد توافق عمل کرده و اقساط را به موقع پرداخته باشد، بسته به مفاد قرارداد، که شرط تملیک از نوع شرط فعل باشد یا شرط نتیجه، عین مستاجره به ملکیت مستاجر درمی اید و عقد خاتمه می یابد.
• درصورتی­که مدت اجاره سپری شود؛ ولی مستاجر به وظایف خویش ناشی از شروط مورد توافق عمل نکرده باشد، موجر حق دارد عین مستاجره را پس بگیرد.
• انقضای قرارداد ممکن است بر اثر فسخ موجر یا مستاجر در ضمن مدت اجاره صورت پذیرد.

انواع اجاره به شرط تملیک

این نوع عقد که در آن شرطی برای تملک عین مستاجره به نفع مستاجر در پایان مدت اجاره وجود دارد، به اعتبار ماهیت و چگونگی شرط مندرج در عقد به دو دسته تقسیم می شود:

• تملیک مندرج در عقد به صورت شرط فعل درج شده است، به این معنا که در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، موجر عین مستاجره را به مستاجر انتقال می دهد و شرط انتقال به شکل انجام عمل انتقال از سوی موجر وجود داشته و بایستی در انتهای مدت قرارداد و با رعایت شرایط قراردادی، بدان عمل شود.

لذا فقط از زمانی که اجاره دهنده مبادرت به انتقال عین مستاجره می کند، انتقال مالکیت صورت می گیرد و قبل از آن مالکیتی برای مستاجر متصور نیست و فقط تعهدی برای اجاره دهنده به نفع مستاجر وجود دارد.

• تملیک مندرج در عقد به صورت شرط نتیجه قید شده است؛ از این رو در پایان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به سایر شرایط مندرج در عقد، مالکیت عین مستاجره خودبخود به مستاجر منتقل می شود، بدون اینکه نیازی به اقدام جدیدی از سوی موجر یا مستاجر باشد و اگر هم رعایت تشریفاتی در این زمینه لازم باشد (همانند تنظیم سند) این تشریفات ناقل مالکیت نیست، بلکه کاشف از آن و برای مسجل کردن انتقال انجام شده قبلی است.

کاربرد اجاره به شرط تملیک در معامله ملک

تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک در ابتدا برای معامله املاک صورت می گرفت؛ با توجه به اینکه افراد سرمایه کافی برای خرید ملک به صورت یکجا نداشتند به این شیوه و به صورت اقساطی برای خرید ملک اقدام می کردند. امروزه اما اجاره به شرط تملیک در خصوص خرید سایر اموال و دارایی ها نیز کاربرد دارد.

شایان ذکر است که این قرارداد توسط بانک ها و مؤسسات اعتباری نیز برای اعطای تسهیلات مسکن به متقاضیان، مورد استفاده قرار می گیرد.

کاربرد اجاره به شرط تملیک در معامله خودرو

شرکت هایی که خودرو را به صورت لیزینگی در اختیار افراد قرار می دهند از قرارداد اجاره به شرط تملیک بهره می گیرند.

به نحوی که شرکت خودرو را برای مدت مشخصی با تنظیم یک قرارداد به خریدار اجاره می دهد؛ خریدار نیز لازم است که در دوره های زمانی معین اجاره بهای آن را پرداخت نماید.

در متن قرارداد نیز ذکر می شود که در صورتی که خریدار خودرو به تمام تعهداتش عمل نماید در زمان پایان قرارداد، خودرو به وی تعلق خواهد گرفت.

در چنین شرایطی، فروشنده خودرو (شرکت لیزینگ) نیز مکلف خواهد شد که مالکیت خودرو را به خریدار منتقل کند.