سند مالکیت معارض و انواع آن
یکی از اشتباهاتی که در حوزه ثبت اسناد رخ می دهد، صدور سند مالکیت معارض می باشد. منظور از اسناد مالکیت معارض این است که برای یک ملک دو سند به نام دو شخص صادر شده باشد به این صورت که ابتدا یک سند به نام شخصی برای یک ملک صادر شود و بعد از آن برای همان ملک، سند دیگری به نام شخص دیگر صادر شود.
در این حالت به سند دومی سند مالکیت معارض می گویند و دارنده آن باید دعوای ابطال سند مالکیت معارض را در دادگاه مطرح نماید.
به موجب قانون رسیدگی به اسناد معارض، زمانی که راجع به یک ملک یا حدود آن و یا حقوق ارتفاقی (مثل حق عبور از یک ملک) مربوط به آن دو سند صادر شده باشد، به سند دومی سند معارض گفته می شود و سند اولی معتبر است مگر آنکه دارنده سند معارض با طرح دعوا در دادگاه، حکم ابطال سند اولی را دریافت نماید.
بنابراین انواع تعارض در سند مالکیت به قرار زیر می باشد:
- تعارض دو سند در اصل ملک: این تعارض زمانی پیش می آید که نسبت به ملکی تماما و یا نسبت به بخشی از آن، دو سند مالکیت به دو تاریخ که یکی زودتر از دیگری است صادر شده باشد.
- تعارض دو سند در حدود یک ملک: منظور از تعارض در حدود ملک، تعارض در مختصات ملک می باشد.
- تعارض دو سند در حقوق ارتفاقی یک ملک: برای مثال در صورتیکه در سند مالکیت ملکی حقی از ملک مجاور برای آن قائل شده باشند مثل حق عبور با حق مجرا و غیره ولی مالک و دارنده ی سند مالکیت ملک مجاور این حق را برای ملک مذکور قایل نباشد در این صورت تعارض حقوق رخ داده است است.
شرایط ایجاد سند مالکیت معارض
شرایط ایجاد مالکیت معارض در اسناد می تواند به شرح ذیل باشد:
١- وجود دو مالک
٢- وجود تعارض و تناقض در مفهوم و مفاد سند مالکیت: الف) تعارض در حقوق ارتفاقی و انتفاعی ب) تعارض در عین
٣- مقدم الصدور بودن یکی بر دیگری
4-معارضه مدلول دو سند باید در تاریخ صدور باشد و نه تاریخی پس از آن
5-احتمال ایجاد تعارض برای طرح دعوی تعارض کافی است و الزاماً نباید به طور قطع الیقینی باشد
6-احتمال تعلق ملک به صاحبان سند و مدعیان تعارض معین لزومی ندارد که ماموران ادارهثبت تعلق ملک به صاحب سند را به یقین بداند
بنابراین با مطالب بیان شده مقرر می گردد: چنانچه نسبت به تمام یا قسمتی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود سند مالکیت موخرالصدور را سند معارض می نامند... بدیهی است سند مالکیت مقدم الصدور تا موقعی که به موجب حکم قطعی نهایی دادگاه باطل نشده معتبر است و سند مالکیت موخرالصدور نیز تا زمانی که حکم قطعی نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده، نسبت به میزان و مورد تعارض سند معارض تلقی می شود.
دلایل صدور اسناد مالکیت معارض
اصولاً صدور اسناد مالکیت متعارض می تواند به دلایل ذیل باشد:
1- اشتباه مامورین تنظیم کننده
هنگام شماره گذاری ملکی از قلم افتاده و با این حال بدون تحقیق و مطالعه دقیق در پرونده های مجاور و احضار مجاورین، شماره جدیدی به زمین اختصاص می دهند و تقاضای ثبت آن را پذیرفته و به جریان می گذارند، غافل از اینکه زمین مذکور جزء پلاک دیگری در تاریخ مشخصی درخواست ثبت شده و پرونده ای دارد و در اثر همین غفلت از طرف پرونده اصلی جریان خود را طی می کند و منتهی به صدور سند مالکیت می شود و بعد از مدتی متوجه می شوند که راجع به موضوع دو تقاضا پذیرفته شده و در نتیجه اسناد مالکیت معارض صادر گردیده است.
اشتباهات و مسامحه مامورین ثبت، علت اصلی وضع قانون راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض می باشد.
2- نقش مالکین
این عده با استفاده از خلاءهای قانونی با سوء استفاده از قوانین اضطراری و موقت، اقدام به گرفتن سند مالکیت متعدد می کردند. (ماده ١۴٧و ١۴٨قانون ثبت)
مثلاً ملکی در رهن بانک می باشد و بعد از آن مالک پس از ادعای مفقود شدن درخواست المثنی می کند که این انتقال در آن درج نمی گردد و سپس به صورت عادی آن را به دیگری منتقل می کند، بانک در اثر عدم پرداخت حق الرهن به صدور سند انتقال اجرائیه صادر می کند. خریدار با قولنامه عادی برای رسمیت بخشبدن به قولنامه اش بعد از تنفیذ از مراجع قضایی درخواست صدور سند می نماید و سند دریافت می نماید.
3- نقص مقررات و قوانین
هرگاه قانون گذار بدون اعمال دقت کافی و آینده نگری اقدام به وضع قوانین فوری و احساسی و بدون انجام کارشناسی مناسب نماید، زمینه را برای صدور اسناد مالکیت معارض فراهم می آورد.
نقش اشتباهات ثبتی در صدور سند مالکیت معارض
به طور کلی اشتباه ثبتی به هر اشتباهی می‌گویند که ماموران ثبت در هر یک از مراحل ثبت املاک، اعم از آگهی های نوبتی، آگهی های تحدیدی، تحدید حدود، شماره گذاری املاک و دیگر موارد عملیات ثبتی از حیث رعایت مقررات مربوط مرتکب می شوند؛ یعنی مقررات و تشریفات قانونی ثبت املاک را دقیقا رعایت نمی کنند. البته اشتباهات ثبتی درجه بندی دارند بعضی از آنها موثر و بعضی غیرموثر دانسته می شوند.
طبیعی است که اگر ماموران ثبت دقت کافی را در انجام تشریفات قانونی ثبت املاک و صدور سند به خرج دهند اصولا تعارض دو سند مالکیت اتفاق نخواهد افتاد بنابراین اشتباهات ثبتی قاعدتا موجب بروز این تعارض می شوند. به بیان دیگر، تعارض در اسناد مالکیت معمولا زمانی اتفاق میافتد که در ثبت ملک یا صدور سند مالکیت اشتباهی رخ میدهد و در نتیجه این اشتباه، دو سند مالکیت صادر می شود که اگر چه قاعدتا باید ناظر بر دو ملک جداگانه باشند، هر دو ناظر بر یک ملک هستند یا اینکه دو ملک در هم تداخل دارند بنا براین قسمتی از یکی از دو ملک با قسمتی از ملک دیگر همپوشانی دارد یا اینکه در خصوص حقوق ارتفاقی چنین تداخلی وجود دارد. کارمندان اداره ثبت که عمل خلاف مقررات آنها موجب صدور سند مالکیت معارض یا حتی معاملات متعدد بشود طبق ماده ۷ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مورد تعقیب اداری قرار می گیرند و مجازات نسبتا سنگینی هم در انتظار آنهاست؛ یعنی انفصال موقت به مدت حداقل دو سال یا حتی انفصال دائم که متناسب با موضوع تخلف به آنها محکوم می شوند.
برخورد ادارات ثبت در خصوص سند مالکیت معارض
ادارات در صورتیکه به هر طریقی از صدور اسناد معارض اطلاع پیدا کنند مکلفند وجود سند مالکیت معارض و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه به طور کتبی ابلاغ کنند و گزارش آن را به هیأت نظارت ارسال دارند.
اطلاع یافتن اداره ثبت از وجود سند معارض، ممکن است از طریق دارنده سند معارض یا سند اولیه باشد و یا خود اداره ثبت متوجه صدور سند مالکیت شود.
به هر ترتیب پس از اطلاع، نماینده و نقشه بردار ثبت به محل وقوع ملک فرستاده شده و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی و حدود پلاکهای مجاور؛ نقشه پلاک را ترسیم نموده و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمی مشخص و جریان را به اداره کل ثبت استان جهت طرح در هیأت نظارت ارسال می نمایند.
هیات نظارت چیست؟
یکی از مراجع مهم برای رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی نظارت است، اعضاء هیأت نظارت متشکل است از دو نفر قاضی و مدیر کل ثبت استان یا معاون و یا کفیل ثبت استان و قضات عضو هیأت نظارت از طرف رئیس قوه قضائیه انتخاب میشوند و باید قاضی دادگاه تجدید نظر مرکز استان باشند و هیأت نظارت یک عضو علی البدل هم دارد که ممکن است از کارمندان ثبت یا قضات دادگستری باشد به هر حال اعضاء هیأت نظارت در حالت عادی
دارای ۲ عضو قضایی و یک عضو ثبتی است ولی ممکن است به علت مأموریت یا معذوریت یا مرخصی یکی از اعضای هیأت متشکل از سه نفر قاضی باشد یا دو نفر ثبتی و یک نفر قاضی باشد هیأت نظارت هر استان در اداره کل ثبت استان تشکیل جلسه میدهند و در هر هفته دو جلسه دارند و به اختلافات و اشتباهات ثبتی حوزه قضایی همان استان رسیدگی مینمایند.
ماده ۳ آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض میگوید: هرگاه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت بین اشخاص و اداره ثبت اختلاف حاصل شود یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد باید کلیه مدارک طرفین اخذ و با تعیین وقت مناسب آنها را برای معاینه محلی به وسیله اخطار دعوت نمود و متذکر شوند که اولاً عدم حضور هر یک از طرفین مانع رسیدگی نخواهد بود ثانیاً هر یک از طرفین میتوانند تا قبل از وقت رسیدگی برای ملاحظه و اطلاع از مدارک تسلیمی طرف دیگر به اداره ثبت مراجعه نمایند، و سپس در وقت مقرر با معاینه و تحقیق محلی نسبت به تصرفات آنها رسیدگی و مراتب و صورتمجلس و اظهارات طرفین و حاضرین را در آن قید و به امضاء حضار رسانیده چگونگی را با ارسال سوابق اظهارنظر صریح خود مبنی بر این که چه شخصی متصرف است و تصرفات به چه نوعی میباشد به هیأت نظارت گزارش نماید پس ممکن است که اختلافات بین اداره ثبت و متقاضی ثبت باشد و ممکن است اختلافات بین خود متقاضیان باشد، فرضاً شخصی درخواست ثبت یک قطعه باغی را از اداره ثبت به نام خود مینماید و اداره ثبت مدارک و تصرفات متقاضی را کافی نمیداند به عبارت دیگر متقاضی خود را ذیحق و مالک میپندارد ولی اداره ثبت متقاضی را مالک نمیداند در این صورت مرجع رفع اختلافات هیأت نظارت است.
تکلیف هیئت نظارت در خصوص اسناد معارض
همانطور که در قسمت قبلی اشاره شد، رسیدگی به بحث تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت هیئت نظارت و شورای عالی ثبت می باشد، به موجب بند ۵ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً و یا بعضاً چه نسبت به اصل ملک چه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن در صلاحیت هیأت نظارت می باشد. رأی هیأت نظارت نیز قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.
به این صورت که رای هیئت نظارت پس از صدور به اداره ثبت ارسال می شود و واحد ثبتی رونوشت رای را برای اطلاع ذی نفع به مدت ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت محل، الصاق میکنند و در صورتیکه ظرف این مدت به رای هیئت نظارت اعتراض نشد رای را اجرا مینماید و در صورت اعتراض در مدت ۲۰ روز گزارش آن را به شورای عالی ثبت ارسال می نمایند.
چنانچه شورای عالی ثبت و هیأت نظارت تشخیص دهند که سند مالکیت معارض صادر شده مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام مینمایند و ثبت محل، موضوع تعارض را به دارنده سند مالکیت ثبت معارض ابلاغ مینماید.
چنانچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که به او ابلاغ شده است در مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم ننماید؛ دارنده سند مالکیت مقدم، گواهی عدم طرح دعوی را از دادگاه صالح دریافت نموده و طی مدت مزبور به واحد ثبتی تقدیم می کند.
در اینصورت اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک ذکر و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام می نماید.
در صورتیکه سند مالکیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل مینماید. ولی چنانچه دارنده سند مالکیت معارض طی مدت ۲ ماه در دادگاه صالح طرح دعوا کرده باشد و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم نماید اداره ثبت تا صدور حکم نهایی دادگاه اقدامی در مورد اسناد یاد شده نخواهد کرد.
اقدامات قانونی مالک سند معارض
در تعارض میان دو سند مالکیت، اصل بر اینست که سندی که ابتدا صادر شده معتبر و سند دومی، معارض و نامعتبر می باشد. اما دارنده سند مالکیت می تواند دعوای ابطال سند اولیه را مطرح کند.
در اینصورت چنانچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که به او ابلاغ شده است؛ در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را از دادگاه صالح در این مدت تقدیم نکند، اداره ثبت باطل بودن سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد.
اما دارنده سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی دادگاه مشخص شود؛ حق هیچ گونه معامله با آن سند را ندارد. در صورتیکه دارنده سند مالکیت مقدم می تواند پیش از تعین تکلیف نهایی در دادگاه نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند، اما دفاتر اسناد رسمی موظفند در متن سند عنوان کنند که نسبت به مورد معامله، سند معارض صادر شده و تا زمان تعیین شدن تکلیف نهایی به خریدار سند مالکیت جدید داده نمی‌شود و در مورد انتقالات بعدی هم همین حکم جاری است.
مراحل طرح دعوای ابطال سند معارض
ابتدا می بایست دادخواستی تنظیم و سپس به دفتر خدمات قضایی مراجعه نمود و دادخواست خود را ثبت کرد.
در دادخواست باید موارد زیر قید شود:
1- نام، نام خانوادگی، نام پدر، سن، اقامتگاه و حتی‌الامکان شغل خواهان. (در صورتی که دادخواست توسط وکیل تقدیم شود مشخصات وکیل نیز باید درج گردد.)
2- نام، نام خانوادگی، اقامتگاه و شغل خوانده.
3- تعیین خواسته و بهای آن مگر آنکه تعیین بها ممکن نبوده و یا خواسته، مالی نباشد.
4- تعهدات و جهاتی که به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه می داند، به طوری که مقصود واضح و روشن باشد.
5- آنچه که خواهان از دادگاه درخواست دارد.
6- ذکر ادله و وسایلی که خواهان برای اثبات ادعای خود دارد، از اسناد و نوشتجات و اطلاع مطلعین و غیره، ادله مثبته به ترتیب و واضح نوشته می شود و اگر دلیل، گواهی گواه باشد، خواهان باید اسامی و مشخصات و محل اقامت آنان را به طور صحیح معین کند.
7- امضای دادخواست دهنده و در صورت عجز از امضاء، اثر انگشت او.
- اقامتگاه باید با تمام خصوصیات از قبیل شهر و روستا و دهستان و خیابان به نحوی نوشته شود که ابلاغ به سهولت ممکن باشد.
- چنانچه خواهان یا خوانده شخص حقوقی باشد، در دادخواست نام و اقامتگاه شخص حقوقی نوشته خواهد شد.
پس از ثبت دادخواست در دفتر خدمات قضایی یا دفتر دادگاه، دعوا برای رسیدگی به یکی از شعب ارجاع می شود و در صورتی که دادخواست کامل و ایرادی مطرح نباشد، رسیدگی توسط دادگاه آغاز می شود.
مرجع رسیدگی به دعوای سند مالکیت معارض
رسیدگی به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، احراز وقوع تعارض در صدور اسناد ،به عهده هیات نظارت شورای عالی ثبت است .بنابراین هر گونه تعارض در اسناد مالکیت ،که کتبا به دارنده سند مالکیت معارض ابلاغ می شود ،سپس بر مبنای آن دارنده سند اقدام به طرح دعوای ابطال سند معارض یا احراز صحت سند می نماید ،باید جهت رسیدگی به آن در دادگاه محل وقوع ملک اقامه گردد و مهلت طرح دعوا برای آن دو ماه از تاریخ ابلاغ پیش بینی شده است .
بنابراین بعد از اقامه دعوا باید گواهی طرح دعوا از مرجع قضایی مربوطه اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم گردد و رسید اخذ شود.
هیات نظارت وظیفه ابطال سند معارض را ندارد بلکه وجود تعارض در صدور اسناد مالکیت را احراز می کند و ابطال اسناد معارض درصلاحیت دادگاه است نه هیات نظارت یا اداره ثبت اسناد و املاک. به شرطی که در مهلت قانونی اقدام به طرح دعوای ابطال سند معارض یا احراز صحت سند شده باشد.
دیدگاه