حقوق خبر

رأی داور با موضوع الزام به تنظیم سند رسمی وکالت جهت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت شماره 110 و تسلیم شش فقره اسناد شش دانگ مالکیت - ابطال قرارداد مشارکت در ساخت شماره 110

11

شماره رای: 228/28/88/د/36

تاریخ صدور رای داوری: 25/03/1389

کلید واژه

تفسیر شرط داوری؛ صلاحیت مرکز داوری؛ درخواست توقف رسیدگی تا تعیین تکلیف ادعای جعل (ماده 478 قانون آ.د.م)؛ نمونه رای داوری؛ تفکیک مبانی موضوعی و حکمی رای داوری؛ قرارداد مشارکت در ساخت؛ اثر شرط فسخ در عقد شرکت؛ الزام به انجام عین تعهد.


 

خواهان ( اصلی و خوانده تقابل) آقای علیرضا احیایی به وکالت از آقای امیرحسین

خواندگان دعوای اصلی 1 و 2 : آقای محمد اصالتاً و به وکالت از آقای علیرضا

3:خانم ثریا با وکالت آقای حمید حجاریان

4: آقای حمیدرضا

5: آقای عباس

6: آقای سیدجمال

خواهان های دعوای متقابل:

1 و 2 : آقای محمد اصالتاً و به وکالت از آقای علیرضا

3: خانم ثریا با وکالت آقای حمید حجاریان

4: آقای عباس

5: آقای سیدجمال

خواسته دعوی اصلی : الزام به تنظیم سند رسمی وکالت جهت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت شماره 110 و تسلیم شش فقره اسناد شش دانگ مالکیت

دعوی خواسته تقابل : ابطال قرارداد مشارکت در ساخت شماره 110

مرجع رسیدگی: مرکز داوری اتاق ایران موضوع قانون اساسنامه مصوب 14/11/1380

داور پرونده : آقای محمدحسین جباری زاده

www.newslaw.ir

الف ) مقدمه و مبانی رای داور

1 – جریان داوری

در تاریخ 15/12/1388 آقای علیرضا احیایی وکیل دادگستری به وکالت از آقای امیرحسین با استناد به تصویر قرارداد «مشارکت در ساخت» شماره 110 مقید به تاریخ 20/11/88 و قبض رسید مورخ 20/11/88 و دو فقره اظهارنامه و وکالتنامه دادخواستی به خواسته الزام به انجام قرارداد علیه خانم ثریا و آقایان علیرضا و محمد و حمیدرضا، عباس و سیدجمال ، به مرکز داوری اتاق بازرگانی و صنایع و معادن ایران تسلیم نمودند . در تاریخ 19/12/88 نسخ دادخواست و ضمائم آن برای ابلاغ به خواندگان ارسال گردیده و در تاریخ 27/12/88 خانم ثریا و آقایان سیدجمال و عباس لایحه ای به انضمام نسخه دیگری از قرارداد مزبور ، به تاریخ 22/10/1388 و تصویر صورتجلسه مورخ 20/11/88 به دبیرخانه مرکز داوری اتاق ایران تسلیم نموده و ضمن آن ، اظهار داشتند به علت انصراف آنان ، اجرای قرارداد مورد استناد منتفی گردیده و با اعلام وقوع جعل در نسخه ای از قرارداد که مورد استناد وکیل خواهان قرار گرفته ، متقابلا تقاضای صدور رای ابطال قرارداد موضوع دعوا را نمودند . محمد خوانده دیگر نیز به شرح لایحه مورخ 5/1/1389 با اعلام وقوع جعل در قرارداد مورد استناد وکیل خواهان ، خواستار ابطال قرارداد مزبور شدند. مرکز داوری تصویر لوایح مزبور را جهت ابلاغ به وکیل خواهان ارسال نموده و مشارالیه در تاریخ 24/1/89 با تسلیم قبض رسید مورخ 20/11/88 و صورتجلسه مورخ 20/11/88 و گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم ، ضمن پاسخ به مدافعات و ادعای تقابل خواندگان ، مطالبی در خصوص نحوه تنظیم قرارداد و صورتجلسه مزبور طرح کردند.

در تاریخ 23/1/89 مرکز داوری داور را تعیین و به طرفین اختلاف معرفی نموده و تمامی متداعیین جز آقای علیرضا ، که در جریان داوری مشارالیه هیچگونه پاسخی در قبال دعوی اصلی و نامه های مرکز داوری نداده ، با داوری داور منتخب موافقت کردند. داور منتخب در تاریخ 5/2/1389 قبولی خود را جهت داوری در اختلافات مطروحه اعلام نموده و نخستین جلسه داوری در تاریخ 23/2/89 در مرکز داوری اتاق ایران با حضور شخص خواهان و وکیل مشارالیه و شخص خواندگان به استثنای آقای علیرضا تشکیل گردیده و ادامه استماع مدافعات و توضیحات طرفین به روز 1/3/89 موکول شده است . در جلسات داوری آقای محمد احد از خواندگان دعوای اصلی ، علاوه بر اینکه اصالتا در مقام دفاع و بیان توضیحات در خصوص دعاوی مطروحه برآمدند ، با تسلیم تصویر وکالتنامه شماره 46481 خود را به وکالت از آقای علیرضا خوانده دیگر معرفی و اظهار داشتند تمامی مدافعات و اظهارات ایشان به منزله دفاع از آقای علیرضا نیز هست. آقای حمید حجاریان وکیل دادگستری نیز با تسلیم وکالتنامه شماره 18580 خود را به وکالت از خانم ثریا ، خوانده دیگر دعوای اصلی معرفی نمودند. خواهان دعوی اصلی در جلسه اخیر داوری با معرفی یک نفر گواه تقاضا نمودند که اظهارات وی استماع شود که از گواه مزبور به منظور مزید اطلاع ، استماع گواهی به عمل آمد. مؤدای اظهارات گواه اقامه شده و توضیحات و مدافعات شخص خواهان و وکیل ایشان و خواندگان و وکلای دو نفر از آنان که در جلسات داوری و ضمن لوایح دیگری بیان گردید، در قسمتهای دیگر رای مورد لحاظ قرار خواهد گرفت . نهایتاً در تاریخ 25/3/1389 داور منتخب کفایت رسیدگی را احراز و با اعلام ختم رسیدگی انشای رای نمود.

2- موضوع دعوای اصلی

وکیل خواهان دعوی اصلی بدواً با استناد به مستندات مذکور، به شرح نامه شماره 88/110 مورخ 15/12/88 اظهار نمودند که به لحاظ استنکاف خواندگان از اجرای تعهدات مندرج در قرارداد شماره 110-20/11/88، مستندا به ماده 8 قرارداد که به موجب آن مقرر گردیده است در صورت عدم حصول نتیجه از مذاکرات اصلاحی حل و فصل اختلافات ناشی از تفسیر مندرجات قرارداد و اجرای آن با مرکز داوری اتاق ایران خواهد بود، تقاضای الزام خواندگان را به اجرای قرارداد مزبور کردند و در نخستین جلسه داوری، دعوی موکل خود را منجزا به الزام خواندگان به تنظیم وکالتنامه رسمی به نام موکل خود، جهت انجام امور اجرایی و اداری به منظور اجرای قرارداد موضوع دعوا و تسلیم شش فقره سند مالکیت که هریک به نام احد از خواندگان است، منحصر نموده اند.

3- مدافعات خواندگان دعوای اصلی

متعاقب ارسال نامه وکیل خواهان دعوی اصلی و ضمائم آن جهت ابلاغ به خواندگان ، خانم ثریا و آقایان سیدجمال و عباس به شرح لایحه مورخ 27/12/1388 که به شماره 10-14/1/89 در دبیرخانه مرکز داوری به ثبت رسیده ، با تسلیم نسخه دیگری از قرارداد موضوع دعوا که به تاریخ 22/10/1388 و به جای نام آقای «حمیدرضا (خ)» مندرج در نسخه مورد استناد وکیل خواهان، متضمن نام خانم «سارا گرجی» به عنوان احد از مالکین است و نسخه دیگری از صورتجلسه مورخ 20/11/88 ، در قبال دعوی اصلی اظهار نموده اند که نسخه قرارداد که آقای وکیل خواهان ابراز کرده اند به تاریخ 20/11/88 مخدوش است و در آن الحاق و جعل صورت گرفته است و تاریخ «22/10/88» و مشخصات احد از مالکین به نام خانم «سارا گرجی» با استفاده از لاک به «20/11/88» و «حمیدرضا (خ) » تغییر یافته است.

در خصوص چگونگی تنظیم و تهیه اوراق مزبور توضیح داده اند که ملک موضوع بحث کلا مشتمل بر شش واحد آپارتمان است که مشارالیهم و دو نفر خوانده دیگر و خانم سارا گرجی ، هر یک مالک یک واحد از شش واحد آپارتمانهای مزبور بوده و به علت نیاز به فضای مسکونی وسیع تر در صدد احداث بنای جدید به وسیله سازنده مورد اعتماد برآمدند . بر این اساس با خواهان به مذاکره پرداخته و به لحاظ تداوم مذاکرات ، خانم سارا گرجی مالک یک باب از آپارتمانها کناره گیری کرده و مدیر آژانس املاک پیشنهاد نموده که جهت جلب رضایت مشارالیها پیش نویسی به عنوان قرارداد مشارکت به تاریخ 22/10/88 تنظیم و به امضای سایر مالکین برسد و به این ترتیب پنج نفر از مالکین ذیل قرارداد ابتدائی مذکور را امضا نمودند. مع الوصف خانم سارا از امضا خودداری و اعلام نمودند که از مشارکت منصرف شده و قصد دارد واحد خود را بفروشد و همین امر موجب انتفای موضوع مشارکت گردیده و سایر مالکین نیز با توجه به اینکه هیچگونه وجه یا سندی بین آنان مبادله نگردیده و هیچگونه اقدامی جهت انجام قرارداد صورت نگرفته بوده ، انصراف خود را از طریق بنگاه مسکن واسطه قرارداد اعلام نموده اند و نسخ قرارداد به صورت امانت نزد بنگاه مسکن واسطه باقی مانده است.متعاقباً که آقای حمیدرضا خود را خریدار و مالک جدید معرفی نموده، خواهان و آژانس واسطه، وی را به امضا قرارداد تشویق کرده و یکی از نسخ قرارداد را بدون احراز مالکیت وی و در غیاب سایر مالکان ضمن انجام تغییرات موصوف، به امضای نامبرده رسانده و در همان زمان صورت جلسه ای بین خواهان و آقای حمیدرضا تنظیم شده که پس از کمتر از یک ساعت نامبرده نیز از اجرای قرارداد منصرف شده و آقای امیرحسین نسخه تغییر یافته را از روی میز واسطه معامله برداشته و مبادرت به اقامه دعوا نموده است. لذا با توجه به اینکه قصد مالکین، اجرای قرارداد با مشارکت خانم سارا بوده و الزام اشخاص به انعقاد شرکت برخلاف رضای آنان امکان پذیر نیست و خواهان و واسطه کار از اینکه آپارتمان خانم سارا بالمناصفه به آقای حمیدرضا وهمسر ایشان منتقل گردیده کاملاً اطلاع داشته اند و همسر آقای حمیدرضا موافقت خود را با انعقاد قرارداد اعلام ننموده و شرکت از جمله عقود لازم نیست و هریک از شرکا می تواند هر لحظه که اراده نماید از آن خارج شود و عدم اجرای قرارداد در بند 5-1 پیش بینی شده است، پس از اعلام انصراف مالکین از مشارکت و عدم تحقق آن موضوع شرکت منتفی گردیده است. خواندگان نامبرده به شرح لوایح مورخ 8/2/89 و 23/2/89 که به شماره های 17-9/2/89 و 260-23/2/89 در دبیرخانه مرکز داوری به ثبت رسیده و توضیحات خود در جلسات داوری،با استناد به مقررات قانونی و منابع حقوقی ضمن تکرار بعضی از مدافعات پیشین، اظهار نموده اند در قضیه مطروحه عقد مورد نظر تحقق نیافته و قرارداد نهایی تنظیم نگردیده و خانم سارا در شرکت مورد ادعا مداخله ای نداشته تا آن را به دیگری منتقل نماید و قصد و رضای سایر مالکین به پذیرش مالک جدید تحقق نیافته و اگرچه عنوان قرارداد مورد بحث «مشارکت» است، لیکن موضوع آن، عقد جعاله ای است که عامل پس از انجام تعهدات خود ذیسهم خواهد شد و به این علت در حال حاضر عنوان شریک به مشارالیه قابل طلاق نیست. به علاوه عقد مزبور منجز نیست زیرا تکمیل آن موکول به امضای احد از مالکین بوده و به لحاظ عدم امضای وی عقد معلق مانده است و نهایتا بیان داشته اند به لحاظ وقوع جعل و الحاق وسیله مدیر آژانس ملکی فرهنگ و آقای امیرحسین، مطابق ماده 478 قانون آئین دادرسی مدنی، توقیف رسیدگی تا صدور حکم نهایی کیفری الزامی است. آقای محمد خوانده دیگری دعوی اصلی نیز به شرح لایحه مورخ 5/1/89 که به شماره 11-15/1/89 به ثبت رسیده و در جلسات داوری اظهار نموده اند که مندرجات قرارداد شماره 110-20/11/88 مورد استناد خواهان را که از آن بی اطلاع بوده اند تکذیب و هرگونه امضای منتسب به خود در ذیل آن را انکار و قطعا اعلام می دارند که در بهمن 88 هیچگونه قراردادی را منعقد و امضا ننموده اند و ضمن بیان توضیحات راجع به چگونگی اجماع مالکین آپارتمان های مستحدثه در ملک مورد بحث به منظور احداث بنای جدید و تدارک مقدمات اقدام مزبور، اظهار داشته اند که در تاریخ 22/10/88 پیش نویس قرارداد در دفتر املاک فرهنگ تهیه و با طرح پیشنهادهایی به امضای ایشان و چهار نفر دیگر از مالکین رسید و به علت عدم امضای مالک دیگر و انتقال آپارتمان مالک مذکور، سایر مالکین نیز از اجرای مفاد قرارداد اعلام انصراف نمودند. چنانچه منظور وکیل خواهان از قرارداد مورخ 20/11/88 همان پیش نویس مورخ 22/10/88 باشد، پیش نویس مزبور به امضای خانم سارا احد از مالکین نرسیده و سایر مالکین نیز از تصمیم خود بر تجدید بنا اعلام انصراف نموده اند و اقدامات خواهان به تغییر تاریخ و عبارات و مندرجات نوشته موصوف و استفاده از آن مجرمانه است و آقای حمید در تاریخ 22/10/88 سمتی جهت امضای پیش نویس مورد بحث نداشته و پیش نویس مزبور قابلیت اجرایی نیافته و قبل از تحقق شرایط اجرایی به علت انصراف مالکین موضوعا منتفی شده است و آقای امیرحسین هیچگونه اقدام موثری جهت انجام مذاکرات مستقیم بین طرفین نکرده و به این علت استناد به ماده 8 قرارداد و مراجعه به مرکز داوری اتاق ایران موجه به نظر نمی رسد. قرارداد مورد استناد اقای امیرحسین بر فرض صحت و اصالت نیز با توجه به اینکه متضمن یک سلسله تعهدات ابتدایی و اولیه بوده و اجرای آن موکول به انجام تعهدات اولیه جایز گردیده، لازم الوفا نیست. کما اینکه در بند 1 ماده 4، اجرای قرارداد به تفویض وکالت جهت فراهم شدن شدن مقدمات انجام موضوع قرارداد موکول گردیده است. به علاوه موضوع پیش نویس مزبور اعم از اینکه جعاله یا مشارکت و غیر آن باشد متضمن عباراتی است که به موجب آنها طرفین مجاز گردیده اند که در تمامی مراحل از تصمیم خود عدول نمایند و با توجه به اینکه مالکین صریحا مخالفت خود را با اجرای قرارداد و انصراف از عقد شرکت اعلام نموده اند، بدیهی است با تنظیم وکالت نامه هم موافقت ندارند و در صورت تنظیم هم آن را فسخ می کنند به علاوه تنظیم وکالت نامه موضوع دعوای خواهان به منظور اجرای قرارداد شرکت است که خود در زمره عقود جایز است لذا موردی برای انعقاد عقد جایز مقدمه عقد جایز دیگر باقی نیست و اقتضا دارد رای بر رد دعوای مطروحه و ابطال قرارداد مورد استناد خواهان صادر گردد. آقای حمیدرضا خوانده دیگر نیز حسب مندرجات لایحه مورخ 5/2/89 که به شماره 156-7/2/89 به ثبت رسیده و توضیحات خود در جلسات داوری، منجمله بیان داشته اند که بدواً پیش قراردادی که در تاریخ 22/10/88 و قبل از انجام بیع وسیله ایشان به امضای پنج نفر از شش نفر مالکین آپارتمان های مورد بحث رسیده بوده به مشارالیه ارائه شده و به لحاظ اینکه پیش قرارداد مزبور بنا به جهات عدیده مقرون به مصلحت مالکین نبوده و سایر مالکین حضور نداشته اند. توافق نامه ای بین او و آقای امیرحسین تنظیم و به صورت امانی به بنگاه مسکن سپرده شده تا در جلسه ای دیگر قراردادی جامع تنظیم و عندالاقتضاء به امضای تمامی مالکین برسد و در صورت عدم تحقق امکان تنظیم قرارداد مزبور، توافق نامه و قرارداد امانی باطل گردد. خوانده نامبرده تقدم تاریخ مندرج در قرارداد نسبت به تاریخ تنظیم توافق نامه مزبور و مالکیت خانم سارا در زمان امضا سند مزبور وسیله سایر مالکین و ضرورت ابلاغ امضا موخر وی به سایر مالکین به منظور حصول توافق آنان با مشارکت نامبرده را مبین این امر دانسته اند که سند مزبور در واقع پیش قرارداد بوده است و در خصوص چگونگی انتقال آپارتمان خانم سارا توضیح داده اند که آپارتمان مزبور را در تاریخ 3/11/88 به اتفاق همسرشان خانم شاهدخت، بالمناصفه خریداری نموده اند و سند قطعی انتقال واحد به نام ایشان و همسرشان نیز در تاریخ 22/12/89 در دفتر اسناد رسمی شماره 518 تهران تنظیم گردیده اظهارات خواهان و وکیل او دایر بر اینکه مشارالیه متعاقب خریداری واحد مذکور قسمتی از آن را به همسرشان منتقل نموده اند کذب محض است و نهایتاً اظهار داشته اند که چنانچه آقای امیرحسین با سایر مالکین به توافق نرسد، ملزم به پرداخت خسارت وارده به علت بلااستفاده ماندن آپارتمان خواهد بود که سپس در آخرین جلسه داوری اظهار اخیر خود را منتفی و تصریح نموه اند که فعلا ادعای مطالبه خسارت مزبور را ندارند. تمام متداعیین اظهار نموده اند که داوری بنگاه املاک، که در قسمتهایی از قرارداد درج شده منتفی است.

4-دعوای متقابل خواندگان

خانم ثریا و آقاان عباس و سید جمال به شرح لایحه مورخ 27/12/88، متعاقب مدافعاتی که در قبال دعوی اصلی کردند متقابلا تقاضای «صدور رای بر ابطال قرارداد تنظیمی» را مطرح نموده اند و آقای محمد نیز به شرح مندرج در قسمت اخیر لایحه مورخ 5/1/89 متعاقب دفاع در قبال دعوی اصلی، صدور رای «ابطال قرارداد مخدوش استنادی وکیل آقای امیرحسین با توجه به سالبه به انتفاء موضوع آن» را تقاضا نموده اند.

5-مدافعات و توضیحات خواهان دعوی اصلی و وکیل ایشان در دعاوی مطروحه

آقای امیرحسین، خواهان دعوی اصلی در جلسه مورخ 23/2/89 مفاداً اظهار نموده اند که متعاقب انجام یک سلسله مذاکرات به منظور تنظیم قرارداد موضوع اختلاف، نهایتاً در تاریخ 22/10/88 قرارداد مزبور تنظیم گردید و چون خانم سارا یکی از مالکین در جلسات حضور نداشتند، مقرر شد که قرارداد بعداً به امضای وی برسد.

لیکن متعاقباً اعلام شد که مشارالیها آپارتمان خود را به آقای حمیدرضا منتقل نموده است. سپس ضمن دو جلسه بحث و مذاکره با آقای حمیدرضا، نهایتاً حسب پیشنهاد آقای مسرور واسطه معامله، صورت جلسه مورخ 20/11/88 تنظیم شد و به امضای ایشان و آقای حمیدرضا رسید و واسطه معامله پیشنهاد کرد که چون آقای حمیدرضا آپارتمان خانم سارا را پس از تاریخ 22/10/88 خریداری نموده است، ضروری است که تاریخ مذکور به تاریخ 20/11/88 و نام خانم سارا نیز به نام آقای حمیدرضا تغییر یابد و بر این اساس شخصا تغییرات مذکور را در یک نسخه از قرارداد مورد بحث انجام داد و پس از مهر و امضای نسخه تغییر یافته را به مشارالیه تسلیم نمود که در این دعا مورد استناد قرار گرفته است. سایر نسخ قرارداد نیز به امضای آقای حمیدرضا رسید لیکن چون تغییر تمامی نسخ به کیفیت مزبور مستلزم صرف وقت بود این امر را به بعد موکول نمود و در مورد چگونگی انتقال آپارتمان خانم سارا به آقای حمیدرضا خزائی توضیح داده اند که در تاریخ 20/11/1388 سند عادی انتقال واحد مذکور به نام آقای حمیدرضا را ملاحظه نموده اند که حاکی از انتقال شش دانگ آپارتمان مزبور به نام مشارالیه بوده و بعدا متوجه شده اند که سه دانگ از شش دانگ آپارتمان مورد معامله را به نام خانم شاهدخت همسر خود منتقل نموه است و اطلاع دارند که سند قطعی انتقال، بالمناصفه به نام آقای حمیدرضا و خانم شاهدخت در دفتر اسناد رسمی شماره 518 تهران تنظیم گردیده است و از موافقت یا عدم موافقت خانم شاهدخت با اجرای قرارداد موضوع دعوا اطلاعی ندارند. آقای علیرضا احیایی وکیل خواهان نیز به شرح لوایح مورخ 24/1/89 و 22/2/89 و 23/2/89 و 1/3/89 و 17/3/89 با تسلیم تصویرگواهی موضوع ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم، متضمن تایید پرداخت مالیات انتقال شش دانگ آپارتمان پلاک 21173/72 بخش 11 تهران بالمناصفه به خانم شاهدخت و آقای حمیدرضا که به شماره 10493 در تاریخ 16/12/88 صادر و امضا صادر کننده آن مخدوش و محو گردیده و قبض رسید مورخ 20/11/88 متضمن تسلیم شش فقره چک خواهان به آژانس فرهنگ و صورت جلسه 20/11/88 تنظیم شده بین خواهان و آقای حمیدرضا و اظهارنامه شماره 35640-19/12/88 تنظیم شده وسیله مدیر بنگاه املاک مفادا بیان داشته اند که اظهارات مالکین دائر بر اینکه قرارداد ابتدائی و مجعول بوده و آقای امیرحسین از قرارداد مجعول استفاده نموده، فاقد منشاء و بی اساس است و به منظور بی اعتبار نشان دادن قرارداد و لطمه وارد ساختن به اساس آن مطرح گردیده است. زیرا مطابق ماده 10 قانون مدنی قراردادهای خصوصی در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند نافذ است. درقضیه مطروحه قرارداد موضوع بحث نه فقط مخالفتی با قانون ندارد بلکه مطابق قانون تنظیم گردیده و با توجه به مفاد ماده 11، قرارداد با رعایت کلیه شرایط و مقررات شرعی و قانونی و در کمال صحت و براساس حاکمیت اراده طرفین به امضاء موکل ایشان و کلیه مالکین رسیده است و به این لحاظ طرفین ملزم به اجرای مفاد آن هستند و برخلاف ادعای مالکین که آقای امیرحسین اقدامی برای مذاکره مستقیم نکرده، خواهان به دفعات به واسطه معامله به مالکین جهت فراهم ساختن لوازم اجرای قرارداد مراجعه نموده و با پاسخ منفی مالکین و واسطه معامله مواجه گردیده است و بنگاه،تنظیم کننده قرارداد با ملاحظه اسناد و مدارک طرفین و احراز مالکیت مالکین مبادرت به تنظیم قرارداد نموده و آقای حمیدرضا که یک واحد از آپارتمان های مزبور را خریداری نموده مبایعه نامه خود را به بنگاه ابراز نموده و قرارداد با لحاظ مبایعه نامه مزبور تنظیم شده است و صورت جلسه مورخ 20/11/88 براین اساس به امضا مشارالیه رسیده است لذا شخص نامبرده در زمان تنظیم قرارداد مالک شش دانگ واحد مورد معامله بوده است و متعاقباً درتاریخ 16/12/88 به منظور جلوگیری از اجرای قرارداد، سه دانگ از آپارتمان را به همسر خود انتقال داده است و اظهارات مالکین که شخصاً قرارداد را فسخ نموده اند فاقد وجاهت قانونی است زیرا فسخ قرارداد احد از طرفین، قبل از حصول توافق طرف دیگر ممکن نیست. تلقی از قرارداد به عنوان «پیش قرارداد» ناموجه و خلاف مقررات قانونی است. زیرا همین که دو یا چند نفر به تراضی مبادرت به تنظیم قرارداد و امضاء آن نمودند، قرارداد مزبور بین آنان منشاء آثار قانونی است. مطابق ماده 219 قانون مدنی مقرر گردیده است، عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنان لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای آنان اقاله یا به علت قانونی فسخ شود و وفق ماده 220 آن قانون تصریح شده است که عقود نه فقط متعاملین را به چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند و با توجه به ماده 224 قانون مدنی الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه و قرارداد ساخت مورد بحث نیز منطبق با عرف معمول جامعه تنظیم گردیده است و مخالفتی با قانون ندارد و با توجه به اینکه موکل جهت اجرای قرارداد ناگزیر از فروش آپارتمان ملکی خود شده، طرفین ملزم به رعایت مفاد قرارداد هستند. موضوع قرارداد عقدی است لازم و غیر قابل فسخ و زمانی از اعتبار ساقط می گردد که با رضای طرفین اقاله گردد و با توجه به اینکه بین طرفین اقاله نشده و دلیلی نیز بر ابطال آن ابراز نگردیده، تمامی مفاد آن معتبر و لازم الرعایه است.

موضوع قرارداد شرکت نیست تا عقد جایز تلقی شود و هر وقت یکی از طرفین اراده کند آن را منحل می نماید. بلکه عقد مشارکت مدنی است که طبق ماده 10 قانون مدنی لازم الرعایه است. اظهارنامه شماره 35940- 19/12/88 مدیر بنگاه املاک دائر بر انتفاء موضوع قرارداد به لحاظ اینکه در مرحله ابتدائی و مقدماتی بوده، فاقد وجاهت قانونی است. مدیر بنگاه در اظهارنامه شماره 35940- 19/12/88 اعلام نموده که قرارداد شماره 110- 20/11/88 طی صورت جلسه مورخ 5/12/88 توسط مالکین از اعتبار ساقط شده است و حال آنکه قرارداد نسبت به طرفین قابل اجرا بوده و لغو آن، از ناحیه هر یک از طرفین، بدون رضایت طرف دیگر امکان پذیر نیست.

6-مبانی موضوعی رای داوری

قرارداد مشارکت ساخت شماره 110 مورخ 20/11/88 – قرارداد مشارکت ساخت شماره 10 مورخ 22/10/88 – قبض رسید مورخ 20/11/88 – صورت جلسه مورخ 20/11/88 – گواهینامه شماره 104293- 16/12/88 موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم – اظهارنامه شماره 35940- 19/12/88 – مؤدای گواهی گواه وکالتنامه وکلای طرفین – اظهارات طرفین اختلاف و وکلای آنان.

7-مبانی حکمی رای داور

مواد 10، 219، 308، 567، 578، 581، 586، 678 قانون مدنی و بند 7 ماده 84 و مواد 478، 497، 498 قانون آئین دادرسی مدنی مصوب سال 1379 و مواد 2 و 10 قانون تملک آپارتمان ها و بند الف ماده 4 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها و قانون اساسنامه مرکز داوری اتاق ایران و قواعد آئین داوری مرکز داوری اتاق ایران.

www.newslaw.ir

ب) رای داوری

قسمت یکم – صلاحیت مرجع داوری:

در هر دو نسخه قرارداد ابراز شده ازطرفین، از حیث تعیین مرجع حل اختلاف، تعارضاتی مشهود است. به این شرح که در قرارداد، از «بنگاه» و «بنگاه معاملاتی» به عنوان داور یاد شده است. مع الوصف در ماده 8 هر دو نسخه قرارداد مقرر گردیده است «هرگونه اختلاف ناشی از تعبیر و تفسیر و اجرای این قرارداد بدواً از طریق مذاکره مستقیم و دوستانه حل و فصل خواهد شد. در صورت عدم حصول نتیجه از مذاکرات اصلاحی طرفین، حل و فصل هرگونه اختلاف ناشی از تفسیر مندرجات این قرارداد و اجرای آن با مرکز داوری اتاق ایران خواهد بود و هریک از افراد ذینفع می تواند با مراجعه به مرکز یاد شده درخواست رسیدگی به اختلاف مورد نظر را بنماید». لیکن، با عنایت به اینکه وکیل خواهان بدواً با تسلیم دادخواست به مرکز داوری اتاق ایران، عملاً مرکز نامبرده را مرجع صالح برای داوری تلقی نموده اند و تمامی طرفین اختلاف، متعاقب معرفی داور منتخب مرکز داوری اتاق ایران، موافقت خود را با داوری اعلام کرده اند و در جلسات داوری نیز اظهار داشته اند که صلاحیت بنگاه معاملاتی به عنوان داور منتفی است، لذا تعارضات مندرجات نسخ قرارداد خللی بر صلاحیت مرکز داوری اتاق ایران درخصوص مورد وارد نمی نماید.

قسمت دوم – ادعای جعلیت قرارداد:

اگرچه نسخ «قرارداد مشارکت ساخت»، که طرفین ابراز کرده اند از حیث تاریخ تنظیم آن و نام احد از مالکین (اشخاص طرف اول قرارداد) متفاوت است و با توجه به توضیحات طرفین اختلاف و مؤدای گواهی گواه که خواهان در جلسه مورخ 1/3/89 معرفی کرده و تطبیق نسخ مزبور به نظر می رسد که متعاقب تنظیم قرارداد در تاریخ 22/10/88، تغییراتی در مندرجات آن حادث شده است،و اگر چه سه نفر از خواندگان دعوای اصلی، ضمن طرح ادعای وقوع جرائم الحاق و جعل سند و استفاده از آن درخواست نموده اند رسیدگی به موضوع تا صدور حکم نهایی کیفری در خصوص جرائم مزبور متوقف شود، مع الوصف صرف نظر از چگونگی حدوث تغییرات مزبور، با توجه به اینکه مطابق ماده 478 قانون آئین دادرسی مدنی مصوب سال 1379، توقف رسیدگی در خصوص مورد موکول به آنست که وقوع جرم مورد ادعا، در رای داور موثر باشد و در قضیه مطروحه تغییرات مزبور تاثیری در رای داور ندارد، لذا موردی برای توقیف رسیدگی به نظر نمی رسد و درخواست مطروحه در این خصوص مردود اعلام می گردد.

قسمت سوم – ماهیت قرارداد:

ماحصل مندرجات قرارداد مشارکت ساخت مورخ 22/10/88، که بعض خواندگان ابراز کرده اند و توضیحات طرفین به شرح مندرج در صورت جلسات داوری این است که بدواً عرصه و اعیان شش باب آپارتمان مستحدثه در پلاک شماره ... مجزی شده از پلاک ... فرعی از ... اصلی بخش 11 تهران و منضمات آن، معادل دو میلیارد و دویست میلیون تومان، به عنوان آورده پنج نفر از خواندگان (خانم ثریا و آقایان علیرضا، محمد و عباس و سید جمال) و خانم سارا، که قرارداد مزبور به امضای وی نرسیده است به عنوان طرف اول قرارداد و تمامی هزینه های احداث بنای جدید مشتمل بر 10 واحد مسکونی مطابق با شرایط و اوصاف مندرج در قرارداد، اعم از هزینه های اداری و اجرائی و بهای خدمات وکالاهای مورد نیاز با مشخصات مذکور در ماده 9 مندرج در صفحات 8 و 9 قرارداد و مدیریت اجرا به عنوان آورده خواهان دعوی اصلی به عنوان طرف دوم قرارداد منظور و مقرر گردیده است مجموعاً خواهان دعوی اصلی مبلغ یکصد و بیست میلیون تومان به صورت بلاعوض به مشارالیهم پرداخت شود و پس از اجرای قرارداد ظرف 20 ماه از تاریخ صدور پروانه ساختمان، بنای مستحدثه به نسبت 40 درصد سهم خواهان و 60 درصد سهم مالکین نامبرده، تقسیم گردد. مندرجات قرارداد مقید به تاریخ 20/11/88 که وکیل خواهان ارائه کرده است عیناً منطبق با قرارداد مورخ 22/10/88 است. جز اینکه نام خانم سارا از متن قرارداد محو و نام آقای حمیدرضا خوانده دیگر دعوای اصلی در محل آن درج شده و تاریخ قرارداد به 20/11/88 تغییر یافته است و صورت جلسه مورخ 20/11/88 تنظیم شده بین آقای حمیدرضا و خواهان نیز مفاداً حاکی از تغییر محل وقوع آپارتمان سهم مشارالیه و پرداخت مبلغی افزون تر از وجه مقرر در قرارداد به نامبرده است. به نظر داور وجوه مرقوم در نسخ قرارداد و صورت جلسه مورخ 20//1//88، که مقرر گردیده به صورت بلاعوض به خواندگان پرداخت شود، در واقع به منظور تعدیل سهام تعیین گردیده و مفاد توافقات مزبور ماهیتی جز «شرکت عقدی» یا «شرکت مدنی» ندارد که طرفین نیز قرارداد مزبور را با لحاظ این عنوان تنظیم نموده اند. بر این اساس رابطه حوقی ناشی از قرارداد مزبور تابع مقررات قانونی راجع به شرکت در قانون مدنی است.

قسمت چهارم – دعوای اصلی:

اولاً – با توجه به اینکه از جمله آپارتمان های موجود در ملک موضوع قرارداد، آپارتمان پلاک ... فرعی از ... اصلی بخش 11 تهران است که به دلالت مندرجات قرارداد مورخ 22/10/88 که بعض از خواندگان ابراز کرده اند وتوضیحات شخص خواهان در جلسه مورخ 23/2/89، در زمان تنظیم قرارداد مزبور در مالکیت شخص ثالث، خانم سارا، بوده که هیچگاه در انعقاد قرارداد مداخله نداشته و هیچیک از نسخ قرارداد به امضاء مشارالیها نرسیده است و مطابق گواهینامه شماره 104293- 16/12/88 موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم ضمیمه لایحه مورخ 24/1/89 آقای وکیل خواهان و اظهارات شخص خواهان در جلسه مورخ 23/2/89 و توضیحات آقای حمیدرضا در جلسه مورخ 1/3/89، متعاقب تنظیم قرارداد مشارکت 22/10/88، آپارتمان مذکور را خانم سارا، به صورت رسمی، بالمناصفه به آقای حمیدرضا و خانم شاهدخت منتقل کرده است و در نتیجه، با لحاظ مقررات مواد 2 و 10 قانون تملک آپارتمان ها و بند الف ماده 4 آئین نامه اجرائی قانون مزبور، سه دانگ مشاع از شش دانگ آپارتمان مزبور و به نسبت حصه مشاعی مرقوم، جزء مشاع تمامی عرصه، به مالکیت مشاعی خانم شاهدخت درآمده است. با عنایت به اینکه خانم شاهدخت در تنظیم هیچیک از قراردادهای مذکور مداخله ای نداشته و اساساً طرف دعوای خواهان قرار نگرفته است. دعوای الزام به تسلیم سند مالکیت مایملک شخص نامبرده، مبتنی بر هیچیک از مقررات و ضوابط قانونی و اصول قواعد حقوقی نیست و با توجه به اینکه حسب مقررات ماده 576 قانون مدنی که به موجب آن مقرر گردیده است «طرز اداره کردن اموال مشترک تابع شرایط مقرر بین شرکاء خواهد بود» و وفق ماده 308 قانون مزبور مبنی بر اینکه «غصب استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان، اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز در حکم غصب است»، شبهه ای باقی نیست که هرگونه دخل و تصرف خواهان نسبت به حصه مشاع خانم شاهدخت در ملک موضوع دعوا، در حکم غصب و غیر مجاز خواهد بود. لذا ولو بر فرض اینکه تمامی خواندگان از اجرای قرارداد موضوع دعوا اعلام انصراف نمی کردند و طوعاً به تنظیم سند رسمی وکالت و تفویض نیابت به خواهان، جهت مداخله در سهام مالکانه خود و تسلیم اسناد مالکیت شان به مشارالیه مبادرت می نمودند، اقدام مزبور رافع اشکال عمده و اساسی موصوف و موجد اعتبار و نفوذ قرارداد موضوع اختلاف تلقی نمی گردد و موجبات اجرای آن را فراهم نمی ساخت. بر این اساس، از یک سو الزام خواندگان به تفویض وکالت به خواهان جهت فراهم ساختن موجبات اجرای قرارداد به کل ملک مورد بحث و الزام آنان به تسلیم تمامی اسناد مالکیت ملک مزبور، منجمله سند مالیکت سهم مشاع خانم شاهدخت، مغایرمقررات صریح مواد مرقوم است و از سوی دیگر چنانچه دعوی خواهان منحصراً شامل الزام خواندگان به تسلیم اسناد مالکیت و تنظیم وکالتنامه جهت اجرای قرارداد به سهام شخص آنان می بود، به لحاظ خروج سهم مشاع خانم شاهدخت از شمول دعوا، بر دعوی مزبور هیچگونه اثری مترتب نمی بود و دعوای موصوف از مصادیق دعاوی موضوع بند 7 ماده 84 قانون آئین دادرسی مدنی مصوب سال 1379 می بود.

ثانیاً – علاوه بر اشکال مترتب بر دعوی خواهان به شرح فوق و علاوه بر اینکه حسب مراتب آتی، در هیچ مقطع زمانی از تاریخ تنظیم قرارداد مورخ 22/10/88 تا تاریخ طرح دعوا، شرایط لازم جهت تحقق وقوع عقد مشارکت مورد بحث فراهم نگردیده، اساساً ولو بر فرض انتفاء اشکالات اساسی مزبور و وقوع امتزاج مال الشرکه که لازمه تحقق تمامی انواع شرکت، اعم از شرکتهای قهری و اختیاری و عقدی و غیرعقدی است، با توجه به احکام صریح مواد 578 و 586 قانون مدنی دائر بر اینکه «شرکاء همه وقت می توانند از اذن رجوع کنند مگر اینکه اذن در ضمن عقد لازم داده شده باشد که در این صورت مادام که شرکت باقی است حق رجوع ندارند» و « اگر برای شرکت در ضمن عقد لازمی مدت تعیین نشده باشد هر یک از شرکاء هر وقت بخواهد می تواند رجوع کند»، بدیهی است که شرکت از جمله عقود جایز است و با توجه به اینکه لزوم و جواز عقود و قراردادها، در زمره خصائص ذاتی آنها است و طرفین جز در موارد مصرح در قانون قادر به اسقاط آثار حقوقی ناشی از خصائص مزبور نیستند و طرفین قرارداد، نه فقط به تعبیر مندرج در مواد مرقوم به دادن اذن و تعیین مدت ضمن عقد مبادرت ننموده اند، بلکه فرض انحلال قرارداد مزبور را ملحوظ داشته و پیشاپیش در مقام تعیین تکلیف خود، در صورت تحقق فرض مزبور برآمده و به شرح مندرج در قسمت اخیر تبصره ذیل بند 1 ماده 4 قرارداد توافق نموده اند «در صورت عدم انجام قرارداد مشارکت (اسناد و مدارک ایداع شده وسیله مالکین) به آنان عودت داده خواهد شد» و در بند 1 ماده 5، ضمن درج تعهد پرداخت مبلغ ده میلیون تومان پس از صدور دستور نقشه و مبلغ ده میلیون تومان دیگر پس از صدور جواز از شهرداری، طرف دوم قرارداد (خواهان) به هریک از اشخاص طرف اول قرارداد، تصریح نموده اند «ضمناً در صورت عدم اجرای این قرارداد مبالغ مذکور عیناً به طرف دوم نقداً مسترد می شود» و با توجه به اینکه تمامی خواندگان به شرح لوایح ضمیمه پرونده و اظهارات خود در جلسات داوری انصراف خود را از اجرای قرارداد موضوع دعوا اعلام نموده اند و مندرجات اظهارنامه شماره 35940- 19/12/88 که آقای محمدرضا مسرور واسطه قرارداد خطاب به شخص خواهان ارسال و در تاریخ 15/1/89 ابلاغ گردیده، بر رجوع مالکین از مفاد قرارداد مزبور دلالت می نماید و با توجه به اینکه دعوی خواهان الزام خواندگان به تفویض وکالت با مدلول ماده 678 قانون مدنی، که به موجب آن عزل موکل از جمله موجبات مرتفع شدن وکالت احصاء گردیده منافات دارد، و با توجه به اینکه مواد 10 و 219 قانون مدنی که به موجب آنها نفوذ و اعتبار عقود و قراردادها به انطباق آنها با مقررات قانون موکول گردیده، با وصف شمول مقررات مواد 678 و 578 و 586 آن قانون بر قرارداد مشارکت موضوع بحث، در مقام تبیین لزوم اجرای قرارداد مزبور قابل استناد نیست، بنا به مراتب مزبور دعوای خواهان الزام خواندگان به تنظیم وکالتنامه رسمی و تسلیم شش فقره اسناد مالکیت شش دانگ آپارتمان های موجود، مستنداً به مواد مرقوم، منطبق با مقررات قانونی تلقی نمی گردد و رای داور بر بطلان آن صادر می شود.

قسمت پنجم – دعوای تقابل:

اولاً – از مندرجات ماده یک قرارداد اولیه مورخ 22/10/88، که به شرح آن شش نفر از مالکین آپارتمان های پلاک های فرعی ... مستحدثه در ملک موضوع قرارداد، شامل پنج نفر خواهان های دعوای تقابل و خانم سارا، به عنوان «طرف اول قرارداد» معرفی گردیده اند، با لحاظ موضوع قرارداد، چنین مستفاد می شود که اعلام قصد و رضای تمامی اشخاص مذکور، به عنوان احد از طرفین، جهت تحقق صحت و اعتبار قرارداد ضروری و غیرقابل اجتناب بوده است. به عبارت دیگر امضاء آخرین مالک از مجموع مالکین نامبرده، جزء اخیر و علت تامه وقوع قرارداد و شرط تحقق و صحت آن بوده است.

ثانیاً – با عنایت به ماهیت قرارداد مورد بحث و موضوع آن که تخریب مستحدثات مورد تملک تمامی مالکین و احداث ساختمان جدید در شش دانگ زمین محل وقوع آنها بوده است، به دلالت مواد 2 و 10 قانون تملک آپارتمان ها و مواد 576 و 578 قانون مدنی، اذن تمامی مالکین ملک مذکور، شرط لازم جهت تحقق وقوع قرارداد بوده و قبل از امضاء تمامی مالکین، نمی توان وقوع قرارداد مزبور را محقق تلقی نمود.

بر این اساس با توجه به اینکه خانم سارا که در زمان تنظیم قرارداد مورخ 22/10/88 مالک آپارتمان پلاک ... فرعی از 72 اصلی بوده، قرارداد را امضاء ننموده اندو متعاقب انتقال رسمی آپارتمان پلاک مرقوم به دو نفر دیگر، احد از منتقل الیهما، خانم شاهدخت نیز موافقت خود را با اجرای قرارداد موضوع بحث اظهار ننموده اند، قابلیت اجراء قرارداد مزبور محقق نیست.

بنا به نراتب فوق صحت قرارداد متنازع فیه و انطباق آن با مقررات قانونی مربوط احراز نمی گردد و مستنداً به مواد مرقوم، رای داور به اعلام ابطال قرارداد موضوع دعوی صادر می شود. پرداخت هزینه های داوری به استناد مواد 497 و 498 قانون آئین دادرسی مدنی مصوب سال 1379 و آئین نامه هزینه های داوری بر عهده طرفین است. این رای قطعی و پس از ابلاغ لازم الاجرا است.

www.newslaw.ir

داور پرونده

محمدحسین جباری زاده

منبع: کتاب گزیده آرای مرکز داوری اتاق ایران جلد دوم 1388-1390 – چاپ 1393 نشر موسسه مطالعات و پژوهش های حقوقی شهر دانش

 

دانلود الزام به تنظیم سند رسمی وکالت جهت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت شماره 110 و تسلیم شش فقره اسناد شش دانگ مالکیت - ابطال قرارداد مشارکت در ساخت شماره 110

 

 

 



+ 0
مخالفم - 0
نظرات : 0
منتشر نشده : 0

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید



کد امنیتی کد جدید

سرخط خبرها: