اصطلاح مفروز در برابر مشاع هنگامی استفاده می‌شود که از نظر مقررات ثبتی، شرکاء تصمیم به جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکاء از سهم سایر شرکاء در ملک معین را داشته باشند. یعنی اگر چند نفر مالکیت مقدار مشخصی از ملک مشاع را داشته باشند و بخواهند سهم خود را مفروز کنند تا به صورت مستقل از ملک خود استفاده کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاع مالکان میان آنها افراز شود.
معنی مال مفروز
یکی از دسته بندی های ملکی، تقسیم املاک به ملک مشاع و ملک مفروز است. این تقسیم بندی از حیث حدود مالکیت افراد ایجاد شده است. شاید بتوان گفت یکی از رایج ترین و در عین حال پیچیده ترین تقسیم بندی اموال، همین دسته بندی مشاع و مفروز است زیرا با دردسرهای قضایی زیادی در تقسیم ملک مشاع همراه است.
مفروز در لغت‌نامه قابل بخش کردن معنی شده است. مال مفروز، مالی است که قابل تقسیم باشد و به صورت مشخص مالکیت هر بخش برای مالکین قابل افراز باشد. ملک مشاع نیز در مقابل ملک مفروز معنی پیدا می‌کند به ملکی که تقسیم نشده و از حیث قانونی دارای چند مالک باشد.
در حقوق به مالی مفروز گفته می شود که قابلیت تقسیم شدن و جدا شدن را داشته باشد. ملک مفروز، همان ملک مشاعی است که تقسیم شده است. یعنی در واقع وقتی مالکان یک ملک مشاع ، تصمیم به تقسیم ، ملک مشاع خود نمایند ، ملک مفروز خواهد بود . ملک مفروز تنها یک مالک دارد و همان مالک درباره تصرفات ملک تصمیم می گیرد .
افراز به معنای جدا کردن مال است، در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکاءی ملک که از طریق تراضی بین شرکاء یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکاء است.
اگر ملکی به صورت شراکتی میان مالکان تقسیم شده باشد، در این حالت این ملک مشاع است و مالکان حق استفاده از ملک را با شرایط ملک مشاع دارند. در صورتی که با توافق میان طرفین و شرکاء، تصمیم به افراز بخشی از ملک گرفته شود، بخش‌هایی که به صورت مشخص قابل استفاده برای یک مالک است ملک مفروز محسوب می‌شود.
ملک مشاع برای فروش دارای شرایط خاص است و از قوانین مشخصی پیروی می‌کند. از نظر قانونی برای فروش و حتی افراز بخشی از ملک مشاع قوانین مرتبطی وجود دارد که با بررسی تمام شرایط ملک و مالکان می‌توان به آن استناد کرد.
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز
درباره تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز می توان گفت که :
1- اولین تفاوت ملک مشاع و مفروز این است که ملک مشاع توسط چند مالک اداره می شود اما ملک مفروز تنها یک مالک دارد .
2- دومین تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز در این است که تصمیم گیری درباره ملک مشاع ، بر عهده همه مالکیان است و بدون رضایت یکی از آنها توافق صورت نمی گیرد اما تصمیم گیری درباره ملک مفروز تنها بر عهده همان مالک است .
3- سومین تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز در این است که ملک مشاع ، در صورت تقسیم بندی و جدا شدن ، به ملک مفروز تبدیل می شود . یعنی در واقعی ملک مفروز ، تقسیم شده ملک مشاع است .
تفکیک ملک مشاع و مفروز
تفکیک و تقسیم اموال مشاع به مال مفروز بیشتر در خصوص ارث صورت می‌گیرد. به این صورت که وارثان با توجه به سهم‌الارث خود می‌توانند در بخشی از مال سهیم باشند. تفکیک زمین مشاع یعنی انتقال بخش‌های تفکیک شده به صورت مفروز، ابطال سند اولیه و صدور سند مفروزی. برای این کار نیاز به تنظیم یک تقسیم‌نامه بنا بر اساس سند ملک مشاع است و در صورت وجود وصیت‌نامه‌ای که شرایط خاصی را برای قدرالسهم افراد مشخص کند، به نامه رسمی و تایید شده وصیت متوفی نیز برای مشخص نمودن مال مفروز احتیاج است.
نحوه افراز ملک مشاع و تبدیل آن به مال مفروز
در خصوص ملک مشاع، امکان افراز آن برای یک ملک با یک سند مشخص وجود ندارد و تنها می‌توان با مشخص کردن قدرالسهم افراد، اقدام به فروش و تفکیک مال نمود.
اما در خصوص زمین‌های مشاع برای افراز مال و تبدیل آن به ملک مفروز باید اقدامات لازم در اداره ثبت انجام شود. پس از آن یک صورت‌جلسه مبنی بر مساحت مال مفروز که به تفکیک مشخص شده است در اختیار مالکین قرار می‌گیرد.
صورت‌جلسه تفکیک مال، به منظور انتقال سند مشاعی، تفکیک آن بر اساس مال مفروز و صدور سند مالکیت مفروزی است. پس از بررسی صورت‌جلسه، تقسیم‌نامه تنظیم خواهد شد. اگر هر کدام از موارد ذکر شده ناقص باشد، سند تفکیکی از اعتبار خود ساقط خواهد شد.
به عنوان مثال پس از تفکیک یک ملک مشاع به سه قسمت مال مفروز نیاز است تا سند اولیه ملک مشاع و مفروز باطل شود، در صورتی که سند اولیه ملک مشاع و مفروز ابطال نشود این افراز از اعتبار ساقط می‌شود.
جریان ثبتی یک ملک زمانی خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت برسد، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت بگیرد و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشود و ملک قابلیت ثبت در دفتر املاک را داشته باشد.
دادخواست افراز ملک مشاع
افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکاء است.
هنگامی که هنگام افراز یا فروش ملک مشاع، شرکاء به توافق نرسند و نتوانند افراز ملک را میان خود مشخص کنند، نیاز است تا از طریق یک دادگاه عادل اقدام به این امر نمایند. برای این کار شرکاء باید طی یک دادخواست درخواست افراز ملک مشاع را به دادگاه ارائه دهند و دادگاه با بررسی شرایط ملک حکم لازم را به طرفین ابلاغ می‌کند.
برای ارسال دادخواست به دادگاه به مدارک شناسایی شرکای مال مشاع و سند ملک نیاز است. همچنین باید ملک به کارشناسی برسد و برگه اعلام کارشناسی ملک در میان مدارک تسلیم شده به دادگاه موجود باشد. همچنین مالکین باید یک دادخواست رسمی مبنی بر درخواست افراز ملک تنظیم و به دادگاه ارائه نمایند. در این نامه نیز باید مشخصات شرکاء و مالکین مشخص و ذکر شود.
تفاوت‌های تفکیک و افراز در مال مفروز
در این خصوص می‌توان گفت که تفکیک تنها حد و حدود شرکاء را به تفکیک مشخص می‌کند و تغییری در سند ملک مشاع ایجاد نمی‌شود، در صورتی که هنگام افراز ملک قدرالسهم هر فرد مشخص و به تفکیک برای آن سند مفروزی صادر می‌شود.
در خصوص تفاوت‌های تفکیک و افراز ملک می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- در تفکیک وجود حالـت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است.
- در افراز باید حالت اشاعه باشد، یعنی بیش از یک نفر به عنوان مالک شناخته شوند.
- تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است.
- در تفکیک مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک کند.
- در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری است.
- در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌شود.
دیدگاه