امروز: سه شنبه, ۰۴ آذر ۱۳۹۹ برابر با ۰۸ ربيع الآخر ۱۴۴۲ قمری و ۲۴ نوامبر ۲۰۲۰ میلادی
کد خبر: 274228
۲۵۸
۱
۰
نسخه چاپی

ملک مشاع |تقسیم مال مشاع | آیا فروش مال مشاع جرم است یا خیر؟

مشاع در لغت به معنی شراکت است. مشاع در مقابل “مفروز” به معنای جداکرده، که مالکان و حدود مالکیت‎شان مشخص شده‌ است، قرار می‌گیرد. زمانی که ملکی دارای چندین مالک است، سندی که برایش در نظر گرفته می‌شود، مشاع نام دارد

ملک مشاع |تقسیم مال مشاع | آیا فروش مال مشاع جرم است یا خیر؟

ملک مشاع، به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است، اصطلاح حقوقی این شرایط را «اشاعه» می نامند و این معنا را می دهد که در ملک مشاع تمام شرکا در جز به جز ملک حق مالکیت دارند.

ملک مشاع چیست؟

مشاع در لغت به معنی شراکت است. مشاع در مقابل “مفروز” به معنای جداکرده، که مالکان و حدود مالکیت‎شان مشخص شده‌ است، قرار می‌گیرد. زمانی که ملکی دارای چندین مالک است، سندی که برایش در نظر گرفته می‌شود، مشاع نام دارد.

زمانی که سند را میان چندین شریک، به نوعی تسهیم می‌کنند و به اشتراک می‌گذارند، سند ملک، سند مشاع است.

توجه داشته باشید که در مواردی که سند ملک از نوع سند مشاع است، تمام قسمت‌های مربوط به آن ملک، متعلق به تمام شرکا است که همه شریکان، مالک اصلی همه قسمت‌های این ملک هستند، معامله و خرید و فروش چنین ملکی با اما و اگرهای بیشتری همراه است و نیازمند توجه دقیق‌تری است.

گاهی ممکن است مقدار سهم مالکان یکسان یا متفاوت باشد. برای مثال وقتی دو نفر مالک زمین مشاعی باشند و یک نفر دو دانگ داشته باشد و دیگری چهار دانگ، سهم نفر اول نصف سهم نفر دوم است. اما به هر حال هر دو نفر در تمام بخش‎های زمین سهیم و به طور مشاع در یک ملک شریک هستند و هیچ یک از دو مالک نمی‎تواند بخشی از زمین را جدا و هرطور بخواهد از آن استفاده کند.

مالکیت ملک از چند طریق می تواند مشاع شود:

1- فردی شش دانگ از یک ملک را در اختیار داشته باشد و بخشی از این ملک را مثلاً دو دانگ را به نام شخص دیگری کند.

2-در حالت بعدی شرایط اشاعه در ماترک است که طبق آن ملکی به چند نفر ارث می رسد. هر یک از اشخاص به اندازه سهم الارثی که دارند در این ملک شریک می شوند. در این شرایط افراد می توانند هر کدام سند مالکیتی جداگانه داشته باشند که در هر کدام از آن ها میزان سهم فرد ذکر شده باشد.

فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع به دلیل تعداد زیاد مالکینی که دارد معمولاً با اختلافات و مشکلات فراوانی همراه است. همین امر در بسیاری از موارد باعث می شود که قیمت ملک هایی که مشاع هستند نسبت به املاکی که تنها یک مالک دارند پایین تر باشد.

اما با توجه به این مشکلات باید بدانیم که تمام مالکان می توانند اقدام به فروش و اجاره سهم خود کنند. این در حالی است که اگرچه سهم فروش رفته است اما تصرف مادی در آن بابد با اذن دیگر مالکین صورت گیرد. در واقع بدان معناست که فروش ملک نوعی از تصرف حقوقی است که به خریدار اجازه تصرف مادی تا رضایت دیگر مالکین نباشد را نمی دهد.

کسب اذن از سوی دیگر مالکین برای تصرف مادی از آن جهت است که تمام افراد در ذره ذره مال حق دارند. با توجه به مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی ملک مشاع وجود دارد، مالکین سعی دارند تا ملک را از حالت مشاع خارج کنند.

راه های خارج کردن ملک از حالت مشاع

نوع و ماهیت مال اهمیت ویژه ای در پایان دادن به مالکیت مشاع دارد. این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که در قانون با توجه به نوع مال احکام و شرایط خاصی وجود دارد. در خصوص اموال غیر منقول همچون زمین و ملک، مالکین می توانند با توافق ملک مشاع را میان خود تقسیم کنند. بدین ترتیب با تنظیم یک تقسیم نامه عادی یا رسمی که توسط دفترخانه انجام می شود اقدام به این عمل کنید.

البته در صورتی می توان از این طریق اقدام کرد که میان مالکین غایب، کودک و شخصی که دارای سلامت کامل ذهنی نیست نباشد. در صورت وجود این شرایط دادگاه صلاحیت تصمیم درباره نحوه چگونگی تقسیم را دارد و این موضوع از طریق دادگاه پیگیری می شود.

ملک مشاع |تقسیم مال مشاع | آیا فروش مال مشاع جرم است یا خیر؟

تقسیم مال مشاع

مال مشاعی را به سه حالت می‌توان تقسیم نمود.

- تقسیم به افراز
- تقسیم به تعدیل
- تقسیم به رد

تقسیم به افراز

افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار (از طریق دادگاه) صورت می‌پذیرد

و هر شریکی می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد.

بنابراین، در تقسیم به افراز

اولاً: از عین هر نوع مال مشاعی، به هر شریک، معادل سهم خودش می‌رسد؛

ثانیاً: نیاز به ارزیابی و قیمت‌ گذاری مال مشاعی نیست.

تقسیم به تعدیل

در صورتی است که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد؛مانند اینکه یک قطعه زمین قسمت روبرو اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشددر این نوع تقسیم کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی‌دهد بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود؛ یعنی قسمت‌های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع‌تر می‌گیرد تا برابری کند؛

بنابراین در تقسیم به تعدیل

اولاً: از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک معادل سهم ایشان نمی‌رسد ممکن است مساحت بیشتر یا کمتر باشد؛

ثانیاً: همه شرکا از عین مال مشترک سهم می‌برند.

ثالثاً: لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

تقسیم به رد

همیشه کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی‌شود لاجرم برای تعادل‌سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه گردد تا شخصی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم خواهد رسید. با دریافت آن اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء گردد؛

بنابراین در تقسیم به رد

اولاً: ممکن است بعضی از شرکا از عین مال مشترک سهم نبرند؛

ثانیاً: از عین مال مشترک هرکدام معادل سهام خود را نمی‌گیرند؛

ثالثاً: لازم و مقدمه تقسیم به رد ارزیابی و قسمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

لازم به یادآوری می‌باشد که در صورت تقسیم به افراز نوبت به تقسیم تعدیل نمی‌رسد و نیز در صورت امکان تقسیم به تعدیل نوبت به تقسیم به رد نخواهد رسید

درصورتی که هیچ یک از تقسیم‌های فوق قابلیت رهاسازی اموال مشاعی را از هم نداشته باشند.تنها راه درخواست «فروش مال مشاع» از مرجع ذی‌صلاح قضائی است.

در چه مواردی امکان تقسیم اموال مشاعی وجود ندارد؟

هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چندنفر از شرکا از مالیت باشد تقسیم ممنوع است اگر چه شرکا تراضی نمایند (ماده ۵۹۵ ق.م.ا).

تقسیم مال موقوفه بین موقوف‌علیه ممنوع است. (ماده ۵۹۷ ق.م.ا).در صورتی که تقسیم متضمن اضرار به شریک غیر متقاضی به نحوه فاحش باشد.تقسیم ممنوع است (ماده ۵۹۲ و ۵۹۳ ق.م.ا).در صورتی که منع قانونی یا قراردادی خاص در خصوص عدم تقسیم باشد تقسیم ممنوع است.در مواردی که نسبت به ملک مشاعی سند معارض صادر شود تا زمانی که رفع تعارض صورت نپذیرد تقسیم ممنوع است (تبصره یک ماده ق.ا.ف.م.م.).

ملک مشاع |تقسیم مال مشاع | آیا فروش مال مشاع جرم است یا خیر؟

آیا فروش مال مشاع جرم است یا خیر؟

بر اساس نظریه مشورتی شماره 2652/7 مورخ 1370/7/10 اداره کل حقوقی قوه قضائیه اگر شریک مال مشاع فقط سهم خود را مشاعاً بفروشد و قصد انتقال سهم سایر شرکاء را نداشته باشد این عمل جرم نیست، مثلا کسی که مالک یک دانگ مشاع از منزلی می باشد اگر همان یک دانگ را بفروشند این عمل عنوان جزائی ندارد ولی اگر به صورت مفروز یا معین یا اضافه بر سهم خود انتقال دهد یا قصد انتقال سهم شریک را داشته باشد عمل ارتکابی او انتقال مال غیر محسوب می گردد.

سوالات متداول درباره املاک مشاعی

آیا مالکین ملک مشاع می‌توانند بدون اطلاع دیگر مالکان، در مورد فروش ملک اقدام کنند؟

هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق ندارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد. بنابراین مالکین سعی می‌کنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج کنند.

فروش ملک مشاعی در صورتی که چند شریک وجود داشته باشند چگونه است؟

شریک مشاعی (در صورتی که تعداد شرکا بیشتر از دو نفر باشد)، می‌تواند سهم مشاعی خود را به دیگری بفروشد و منعی در این خصوص نخواهد داشت، ولی بهتر است که ابتدا طی یک اظهارنامه آمادگی خود را برای فروش سهم خود به دیگر شرکا اعلام کند.

افراز به چه معناست؟

افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار (از طریق دادگاه) صورت می‌گیرد. هر شریکی می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت، درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد، مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد.

تقسیم ملک مشاعی در صورتی که تعدادی از شرکا راضی نباشند چگونه است؟

شما برای افراز زمین خود به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک مراجعه کرده و در صورتی که ملک قابل افراز باشد افراز خواهد شد و در غیر این صورت، یک گواهینامه مبنی بر عدم افراز بودن به شما داده خواهد شد که می‌توانید از طریق دادگاه برای فروش آن نیز اقدام کنید.

افراز ملک مشاع باید از طریق چه مرجعی صورت بگیرد؟

در شرایطی که ملک دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد، مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود. در شرایطی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد.

در شرایط عدم امکان افراز، باید به کجا مراجعه کرد؟

در صورتی‌ که واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون از جمله به جهت مساحت ملک را اعلام کند، متقاضی باید به دادگستری مراجعه و طرح دعوا کند.

درخواست افراز به دادگاه به چه صورت است؟

گواهینامه ‫ای از طرف واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود و وی می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی)، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کند. این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود. با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‫نماید.

هنگام مراجعه به دادگاه، لازم است نام تمامی مالکان در دادخواست نوشته شود؟

در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه‌ی شرکا باید در دادخواست، چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید شود.

واحد ثبتی، ملک مشاع را به چه صورتی افراز می‌کند؟

واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید. تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی ضروری است.

فروش ملک مشاعی در صورتی که قرارداد اجاره بین دو شریک تنظیم شده باشد امکان‌پذیر است؟

در صورتی که ملک غیر قابل افراز باشد، شریک دیگر می‌تواند ضمن گرفتن دستور تخلیه برای فروش ملک مشاعیِ غیر قابل افراز، از طریق دادگاه اقدام نماید. اما تا زمان قرارداد اجاره می‌توانید سکونت داشته باشید.

آیا برای گرفتن دستور فروش ملک مشاع، نیاز به ابطال تمبر و هزینه دادرسی می‌باشد؟

خیر. به دلیل اینکه دادگاه دستور به فروش ملک مشاعی صادر می‌کند و حکم محسوب نمی‌شود، بنابراین خارج از نوبت به آن رسیدگی می‌شود و نیاز به هزینه دادرسی و … ندارد.

لینک کوتاه https://b2n.ir/995480

  • منبع
  • سنا
  • عدل و حق
  • اینپین

دیدگاه

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید



کد امنیتی کد جدید