موجر و مستاجر ممکن است با مشکلات زیادی مثل عدم پرداخت اجاره به موقع توسط مستاجر مواجه شوند. در این شرایط احتمالا سوالاتی از این دست به وجود می‌آید که آیا موجر می‌تواند مستاجر خود را از برخی حقوق محروم کند؟ برای مثال آیا امکان قطع آب و برق و گاز مستاجر توسط موجر وجود دارد؟ برای پاسخ به این سوال ابتدا قرارداد اجاره را بررسی می‌کنیم سپس ضمن بررسی چنین شرایطی، این موضوع را بررسی می‌کنیم که چگونه می‌توان اجاره‌های عقب افتاده را مطالبه کرد.
اجاره از منظر قانونگذار به چه معنی است؟
در قانون مدنی قرارداد اجاره این گونه تعریف شده است:
"اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند."
در نتیجه مستاجر با انعقاد عقد اجاره، مالک منافع عین مستاجره و متعلقات آن (ساختمان و قسمت‌های مختلف آن) برای مدت مشخصی می‌شود. با این توضیح در قرارداد اجاره امکان تفکیک این دو یعنی منافع از عین و انتقال یکی بدون نقل دیگری وجود دارد. یعنی مستاجر برای مدت مشخصی مالک استفاده از خانه و استفاده از بخش‌های مختلف از جمله آب، برق و گاز است.
با توجه به اینکه مستاجر مالک منافع عین مستاجره یا همان مورد اجاره (یعنی ساختمان و خانه) است، آب، برق و گاز از متعلقات عین مستاجره محسوب می‌شوند. در نتیجه اگر هنوز مدت اجاره تمام نشده باشد، مستاجر حق استفاده از آن‌ها را دارد و درخواست قطع انشعاب برق، آب یا گاز مستاجر توسط موجر ممکن نیست و پشتوانه قانونی ندارد.
ولی حالا این پرسش به ذهن می‌آید که در صورت درخواست قطع برق توسط مالک و اینکه اگر موجر اقدام به این کار کند، آیا جرمی مرتکب شده است و مستاجر در مقابل چه کاری می‌تواند انجام دهد.
آیا موجر با قطع آب و برق و گاز جرمی مرتکب شده است؟
در این مورد دو دیدگاه وجود دارد. برخی با استناد به ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی این اقدام را جرم دانسته و قابل مجازات می‌دانند. در نتیجه اقدام موجر را در جهت قطع آب و برق و گاز مستاجر جرم شناخته می‌شود و کار او را مشمول عنوان ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق انتفاع دانسته‌اند که مجازات قطع برق مستاجر یا جرم قطع اب بر اساس همین قانون تعیین می‌شود. در این رابطه امکان دریافت نامه درخواست قطع برق از مراجع قانونی نیز وجود ندارد.
با توجه به این دیدگاه، مستاجر می‌تواند با استناد به مواد ۱۵۹ و ۱۶۰ آیین دادرسی مدنی در مراجع صالح طرح دعوا کند.
برخی دیگر اقدام موجر را از موارد ماده ۶۹۰ ق.م.ا نمی‌دانند و با رد دیدگاه دسته‌ی اول، اقدام موجر را جرم در نظر نمی‌گیرند.
در نهایت به نظر می‌رسد دیدگاه اول بیشتر از حقوق مستاجر حمایت می‌کند ولی جرم انگاشتن اقدام موجر تردید برانگیز است اما این موضوع به رای قاضی بستگی دارد.
بیشتر موارد این اقدام موجر به دلیل فشار آوردن به مستاجر برای پرداخت اجاره‌بهای معوقه است. در این حالت این سوال ایجاد می‌شود که موجر چگونه می‌تواند از طریق قانون از حقوق خود دفاع کند.
موجر چگونه می‌تواند اجاره‌بها معوقه را از مستاجر مطالبه کند؟
در ادامه بررسی موضوع قطع آب و برق و گاز مستاجر توسط موجر به نکته دیگری برخوردیم. اگر مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک کند. در این مورد دو حالت به‌وجود می‌آید.
حالت اول اینکه اگر سند رسمی در دسترس باشد موجر می‌تواند از طریق دفترخانه‌ای که عقد اجاره در آن تنظیم شده است اقدام کند که با ابلاغ اخطاریه، مستاجر مکلف است ظرف ۱۰ روز تمامی اجاره‌بهای معوقه را پرداخت کند. چنانچه مستاجر این کار را نکند، موجر می‌تواند از طریق دفترخانه اقدام کند.
در شرایط دیگر اگر اجاره نامه‌ی رسمی موجود نباشد، موجر باید از راه دادگاه درخواست به وصول اجاره‌بها یا تقاضای تخلیه ملک نماید. اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به عدم تخلیه مستاجر بعد از اتمام قرارداد یا پرداخت اجاره معوقه، شورای حل اختلاف است. در صورتی که ملک مورد اجاره، ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد، مرجع صالح برای رسیدگی دادگاه حقوقی محل است.
سوالات متداول
قطع برق مستاجر بعد از اتمام قرارداد امکان پذیر است؟
با پایان مدت زمان اجاره و عدم تمدید آن، مدت استفاده از خانه یا ملک نیز تمام می‌شود. در نتیجه اقدام قانونی موجر در این شرایط، دریافت حکم تخلیه است.
آیا مدیر ساختمان می‌تواند آب را قطع کند؟
خیر، ابتدا باید اظهارنامه‌ای برای شخص بدهکار ارسال کند، در صورت عدم پرداخت بدهی ظرف ۱۰ روز مدیر ساختمان می‌تواند به تشخیص خود نسبت به قطع آب، برق و گاز اقدام کند.
دیدگاه