جایگاه امضا و اثرانگشت در حقوق ثبت

حقوق ثبت چیست؟

حقوق ثبت یکی از شاخه های مهم حقوق خصوصی به حساب می آید و هدف از آن دادن ضمانت اجراء به کلیه معاملاتی است که بر روی املاک و مستغلات صورت می پذیرد. بنابراین اگر مالکی مال غیر منقول خود را به ثبت نرساند، هیچ دفتر اسناد رسمی نمی تواند وی را مالک بشناسد.

در این ارتباط ماده 22 قانون ثبت مقرر می دارد: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.»

بنابراین از این ماده به خوبی می توان استنباط نمود:

1) ثبت ملک، اثبات کننده مالکیت کسی است که ملک به نام او ثبت شده و یا به او به ارث رسیده یا به طور رسمی به او منتقل گردیده و این انتقال هم در دفتر املاک ثبت شده است و ادارات و مراجع قضایی او را مالک می شناسد.

2) پس از صدور سند مالکیت و ثبت ملک در دفتر املاک، دیگر تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک دلیل مالکیت محسوب نمی شود و کسی نمی تواند به تصرف مالکانه خود به ضرر صاحب سند مالکیت استناد نماید.

3) ثبت ملک به نام هر کس، سلب مالکیت از غیر می کند و دیگر از هیچکس در خصوص آن ملک ادعایی پذیرفته نمی شود.

به علاوه آنچه که مسلم است با توجه به مفاد مواد 46، 47 و 48 قانون مذکور، اسناد مربوط به عقود و معاملات راجع به املاک و حقوق مربوط به املاک الزاماً باید در ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند و در غیر این صورت در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد.

رویه جاری نیز اختصاص دادن پلاک ثبتی به چنین اسنادی می باشد، بدین گونه که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هنگام تفکیک زمین های بزرگ آن ها را شماره گذاری می کند. این قطعات به نام "پلاک ثبتی" شناخته می شوند. در اسناد رسمی به این قطعات بزرگ اصطلاحاً پلاک اصلی گفته می شود. زمانی که این قطعات بزرگ بازهم تفکیک شوند، به قطعات کوچک تر پلاک فرعی گفته می شود. پلاک اصلی و فرعی معمولاً با یک ممیز از یکدیگر جدا می شوند. به عنوان مثال 712/5، به صورت پنج فرعی از هفتصد و دوازه اصلی خوانده می شود. این مرحله در قالب اجرای طرح کاداستر (نقشه ثبتی براساس نقشه هوایی)، بصورت صدور سند تک برگی رایانه ای همراه با بارکد غیر فابل جعل در آمده و می رود که سندهای منگوله دار دفترچه ای را منسوخ نماید.

لازم به ذکر است به هر ملکی که تفکیک و یا افراز شود پلاک فرعی داده می شود. مانند تفکیک آپارتمان ها که دارای یک پلاک اصلی و چندین پلاک فرعی می باشند.
لیکن معمولاً مالکان در افراز از یک نفر بیشتر است ولی در تفکیک ممکن است مالک یک نفر باشد و یا ممکن است چندین نفر باشد. در تفکیک باید کل مالکان با تفکیک موافق باشند و در دسترس باشند ولی در افراز نیاز به اجازه کل آنها نیست.

جایگاه امضا و اثرانگشت در حقوق ثبت

هرچند امروزه اثر انگشت ذیل اسناد از جهت مسلم الصدور بودن آن از ناحیه اشخاص با وجود مساعدتی که تکنولو‍ژی های جدید در تبیین و تجزیه و تحلیل نمودن خطوط اثرانگشت نموده اند قابلیت استناد بسیار زیادی از جهت حصول یقین در تعلق آن اثر به شخص خاص دارد لیکن قانونگذار ایران اولویت و ارجحیت را به امضا ذیل اسناد داده و برای اشخاص با سواد، امضا و در مورد اشخاص بی سواد، اثرانگشت را پیش بینی نموده است و از جمله تکالیف سردفتر هنگام تنظیم سند باستناد ماده 18 قانون دفاتر اسنادرسمی، اخذ امضا اصحاب معامله ذیل اوراق مخصوص اسناد و ثبت دفتر است.

ماده 18- كلیه اسناد در دفترخانه های اسناد رسمی و در اوراق مخصوص كه از طرف سازمان صبت اسناد و املاك كشور در اختیار دفترخانه قرار داده می شود تنظیم و فقط در یك دفتر به نام دفتر سردفتر نامیده می شود ثبت دیگر دو ثبت سند بامضای اصحاب معامله و سردفتر و دفتر یار خواهد رسید مگر آنكه دفترخانه فاقد دفتریار باشد.

نکته اول - حسب صراحت ذیل ماده 67 قانون ثبت، معامله کننده بی سواد باید علامت انگشت خود را ذیل ثبت سند بگذارد. علیهذا چنانچه اشخاص بی سواد، صاحب علامتی به عنوان امضا یا مهر باشند نمی توانند آن را در اسناد و ثبت دفتر استفاده کنند بلکه بصورت تکلیفی می بایست اثر انگشت آنها گرفته شود.

ماده 67 - ثبت سند باید برای شخص بی‌سواد قرائت شده و این قرائت و همچنین رضایت مشارالیه باید در دفتر ثبت قید و از طرف معتمد امضا گردد. معامله‌کننده بی‌سواد نیز باید علامت انگشت خود را ذیل ثبت سند بگذارد.

نکته دوم- در مواردی که شخص امضا کننده به عنوان صاحب سند دارای سواد کافی بوده لیکن نخواهد یا نتواند امضا کند، به نظر می رسد اخذ اثرانگشت منع قانونی نداشته باشد:

زیرا اولا" آنچه ماده 63 قانون ثبت تکلیف نموده این است که طرفین معامله یا وکلای آنها باید ثبت سند را ملاحظه و مطابقت آن ثبت با اصل سند به توسط مشارالیهم و مسئول دفتر ثبت، تصدیق گردد و چنانکه ملاحظه می شود تصدیق ثبت و سند اعم است از امضا و اثرانگشت.

ماده 67 - طرفین معامله یا وکلای آن‌ها باید ثبت سند را ملاحظه نموده و مطابقت آن ثبت با اصل سند به توسط مشارالیهم و مسئول دفتر ثبت تصدیق گردد. در مورد اسنادی که فقط برای یک طرف ایجاد تعهد می‌نماید تصدیق و امضای طرف متعهد کافی خواهد بود.

ثانیا" کلمه امضا در بسیاری از مواد این قانون به مفهوم عام آن به کار رفته و در مصداق شامل اثرانگشت نیز می باشد چنانکه وقتی ماده 65 قانون ثبت مقرر می دارد امضای ثبت سند پس از قرائت آن به توسط طرفین یا وکلای آنها، دلیل رضایت آنها خواهد بود، بدیهی است که منظور از امضا، تصدیق مندرجات سند می باشد.

ماده 65 - امضای ثبت سند پس از قرائت آن به توسط طرفین معامله یا وکلای آن‌ها، دلیل رضایت آن‌ها خواهد بود.

ثالثا" با توجه به اینکه امروزه اثرانگشت به مراتب قابل اطمینان و معتبرتر از امضا اشخاص تلقی میشود و تشخیص اصالت اثرانگشت به کمک فن آوری های روز، بسیار ساده تر است علیهذا تفسیر و تاویل مفاد قانون به سمت مجاز بودن اخذ اثرانگشت از اشخاص باسواد، منطقی است.

رابعا" ممکن است اشخاصی دارای سواد کامل باشند و از مفاد سند کاملا" آگاهی داشته باشند لیکن به علت بیماری مانند لرزش دست نتوانند امضا کنند بدیهی است در این موارد اخذ معتمد، محمل قانونی نداشته و ناچارا" می بایست اثرانگشت گرفته شود.

نکته سوم - بعضا اشخاصی بی سواد اعلام میدارند دارای مهر اسم یا مهر امضا بوده و تقاضای استفاده از آن را ذیل اسناد دارند. هرچند از لحاظ تاریخی در ایران از ابتدای دوره اسلام تا طلوع مشروطیت، مهرنقش مهمی در روابط فردی و اجتماعی و اداری داشته و فرمانها و اسناد و نامه های رسمی و غیررسمی و غیره بااثر مهر، رسمیت پیدا می نموده است که معمولا" در پیشانی فرمانها و نامه ها قرار میگرفت لیکن امروزه درتمام مقررات ثبتی، استفاده از مهر باستثناء یک مورد که در بند 4 ذیلا" به آن اشاره خواهد شد، درهیچ جای دیگر پیش بینی نشده است لذا به کار بردن مهر نه تنها جایگزین امضا و اثرانگشت نخواهد بود بلکه اخذ اثر مهر در کنار امضا و اثرانگشت نیز محمل قانونی نخواهد داشت.

همچنین بحث خیانت در امانت از طریق سوء استفاده از سفید مهر و یا سفید امضا مقرر در ماده 673 قانون مجازات اسلامی نیز موضوعا" و مصداقا" درتنظیم اسنادرسمی در دفاتر منتفی است چرا که حسب تکلیف ماده 25 آئین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی هیچیک از اوراق نباید قبل از تنظیم آن، توسط اصحاب معامله امضا گردد.

ماده 673 قانون مجازات اسلامی - هر کس از سفید مهر یا سفید امضایی که به او سپرده شده است یا به هر طریق به دست‌آورده سوء‌استفاده نماید به یک تا سه سال حبس‌ محکوم خواهد شد.

ماده 25 - هیچیک از اوراق را نباید قبل از تنظیم آن اصحاب معامله امضاء نمایند.

نکته چهارم- درخصوص نحوه گرفتن اثر انگشت از افراد بی سواد بند 87 مجموعه بخشنامه های ثبتی، راهکارهای مناسب و استاندارد برای اخذ اثر انگشت را پیش بینی نموده است لیکن در مجموعه قوانین سال 1312 در بخشنامه شماره 900 مورخ 17/2/1312 علاوه بر موارد مذکور در بند 87 مجموعه بخشنامه های ثبتی به راهکار مناسبی در صورت فقدان انگشت سبابه اشاره داشته که ذیلا بدان اشاره می شود.

بند ب بخشنامه مرقوم مقرر می دارد در صورت فقدان انگشت سبابه اثر یکی از انگشت های دیگر دست راست قبول و فقدان انگشت سبابه دست راست در ذیل حکم و غیره باید تصریح و تصدیق شود و اگر امضاء کننده دست راست نداشته باشد اثر یکی از انگشت های دست چپ با قید به اینکه اثر کدامیک از انگشت دست چپ است.

بند 695 مجموعه بخشنامه های ثبتی نیز مقرر می دارد: تنظیم سند برای شخص فاقد هر دو دست و هردو پا با استفاده از مهر مشارالیه با حضور و امضا دو نفر معتمد که گواه امر باشند اشکالی ندارد.

نکته پنجم- در خصوص تعدد امضا اصولا" دو سوال اساسی مطرح است:

اول اینکه آیا اشخاص می توانند در یک زمان دارای دو نمونه امضا باشند؟

به عنوان مثال شخصی برای امضا سند رهنی به دفترخانه مراجعه و امضای همیشگی خود را ذیل اسناد و ثبت دفتر مربوطه مرقوم می دارد. در همان زمان تقاضای تصدیق امضا جهت ارائه به بانک نموده و ذیل اوراق مربوط و دفتر گواهی امضا را امضا دیگری که مدعی است امضا بانکی وی می باشد معمول می دارد.

بدیهی است اقدام فوق علاوه بر آنکه موجب تهافت اسناد رسمی و مخدوش شدن اعتبار و جایگاه آنها خواهد شد (بویژه وقتی که شخص، مدعی بیش از دو امضا برای اقدامات حقوقی خود باشد) همچنین با ماهیت وجودی امضا که علامتی برای معرفی و ابراز اراده یک شخص تلقی می شود در تعارض قرار می گیرد زیرا شرط اساسی امضا که دوام و یک نواختی آن اثر در زمان ها و مکان های مختلف است از بین خواهد رفت.

بی تردید اگر استفاده از امضاهای متعدد با سوء نیت و جهت تضییع حقوق دیگران و بردن مال غیر صورت گیرد از مصادیق جرم کلاهبرداری بوده و قابل تعقیب و پیگرد کیفری خواهد بود.

سوال دوم اینکه آیا اشخاصی می توانند در طول زمان نمونه امضا خود را تغییر دهند؟

پاسخ این سوال با توجه به استدلال های فوق به نظر می رسد می تواند مثبت باشد مشروط بر آنکه اولا" اصل دوام و یکنواختی اثر امضا عرفا رعایت شود ثانیا" بدون هرگونه سوء نیتی که منجر به تضییع حقوق دیگران شود، اقدام گردد.

چنانکه ملاحظه می گردد هیچیک ازشائبه های فوق در خصوص اثرانگشت به دلیل ثابت بودن و ماندگاری آن در طی زمان پیش نخواهد آمد و به همین دلیل و دلایل دیگری که قبلا" به آنها اشاره شد جایگاه اثرانگشت در ابراز اراده حقوقی اشخاص درنظام حقوقی ایران مغفول مانده است و جا دارد در احیا و به کارگیری آن با دید اولویت نسبت به امضا، اقدامات لازم معمول گردد.