حق ارتفاق | تمام اطلاعات درباره حق ارتفاق

حق ارتفاق چیست؟

حق ارتفاق حقی است که صاحب ملکی به اعتبار حقی که در ملک دیگری دارد می تواند از آن ملک استفاده کند. این حق شامل عناوینی نظیر حق عبور، حق مجری، حق شرب، حق شبکه و حق ناودان و ... می شود.

بر اساس ماده ۹۳ قانون مدنی ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری.

حق ارتفاق در واقع چهرهای از حق انتفاع است با این تفاوت که حق ارتفاق اختصاص به زمین دارد. بدین معنا که حق ارتفاق معمولا در دو ملک مجاور و متصل وجود دارد. همچنین برخلاف حق انتفاع این حق به صورت دائمی ایجاد می شود و تا زمانی که دارنده ی حق ارتفاق مالک زمین مجاور باشد، حق ارتفاق باقی است.

حق ارتفاق ملک در اثر انتقال ملک به مالک جدید منتقل می گردد، مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد و همچنین است در صورتی که شرکای ملکی دارای حقوق و منافعی در ملک مجاور باشند و آن ملک بین شرکا تقسیم شود، هر کدام از ان ها به قدر حصه مالک آن حقوق و منافع خواهند بود.این حق جدای از ملک قابل واگذاری و انتقال نمی باشد، این حق فقط مخصوص املاک است و بطور معمول در دو ملک مجاور برقرار می شود مانند حق العبور و حق المجری.

خصوصیات حق ارتفاق

1- حق ارتفاق یک حق عینی است که به اموال غیر منقول ذاتی اختصاص دارد و به اموالی که در حکم غیر منقول یا غیرمنقول تبعی اند تعلق نمی گیرد.

2- حق ارتفاق قائم به ملک است و یک حق مستقل نیست؛ یعنی اینکه مالک به جهت ملک خود و برای کمال انتفاع از آن دارای حق ارتفاق است نه به طور مستقل. بر این اساس، اگر ملک موضوع حق ارتفاق به دیگری انتقال یابد حق ارتفاق نیز به تبع به آن منتقل می شود. در این بار ماده ۱۰۲ ق.م. مقرر می دارد: «هرگاه ملکی جزئه یا کلا به کسی منتقل شود و برای آن ملک حق ارتفاق در ملک دیگری یا در جزء دیگر همان ملک موجود باشد آن حق به حال خود باقی می ماند، مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد.»

3- حق ارتفاق یک حق دائم است؛ چون از آنجایی که مالکیت عین ملک صرفنظر از تغییر مالک دائمی است، حق ارتفاق نیز که تابع ملک است اصولا دائمی است، مگر اینکه صریحا برای مدت محدودی برقرار شده باشد.

4- حق ارتفاق غیر قابل تقسیم است؛ یعنی هرگاه شرکای دارنده حق ارتفاق، ملک مشاع را تقسیم نمایند، حق ارتفاق برای هریک از صاحبان سهام مفروض به همان صورت اولیه باقی خواهد ماند و تقسیم ملک موجب تقسیم حق ارتفاق نخواهد بود.
در این باره ماده ۱۰۳ ق.م. مقرر می دارد:

«هرگاه شرکای ملکی دارای حقوق و منافعی باشند و آن ملک ما بین شرکاء تقسیم شود هرکدام از آنها به قدر حصه، مالک آن حقوق و منافع خواهد بود. مثل اینکه اگر ملکی دارای حق عبور در ملک غیر بوده و آن ملک که دارای حق است بین چند نفر تقسیم شود هر یک از آنها حق عبور از همان محلی را که سابقا حق داشته است، خواهد داشت.

اگر ملک مورد ارتفاق تقسیم شود نسبت به حق ارتفاق تأثیری نخواهد داشت و دارنده حق ارتفاق می تواند همانند گذشته حق خود را اعمال کند.

در این باره ماده ۶۰۴ ق.م. مقرر می دارد:

«کسی که در ملک دیگری حق ارتفاق دارد نمی تواند مانع تقسیم آن ملک بشود ولی بعد از تقسیم حق مزبور به حال خود باقی است».

اقسام حق ارتفاق به اعتبار منشاء حق

حق ارتفاق قراردادی: حق ارتفاقی است که به موجب قرارداد ایجاد می شود، این قرارداد بین دارنده حق و صاحب ملک مورد ارتقاق منعقد می گردد. در این باره ماده ۹۴ ق. م. مقرر می دارد: «صاحبان املاک می توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری قرار دهند در این صورت کیفیت استحقاق تابع قرارداد و عقدی است که مطابق آن حق داده شده است.» عقد موجد حق ارتفاق که از عقود نامعین به شمار می آید.می تواند معوض یا رایگان باشد و عقدی لازم است

حق ارتفاق طبیعی: زمانی است که حق ارتفاق ناشی از وضع طبیعی زمین است، مانند اینکه زمین بالاتر برای عبور آب باران، حق ارتفاق طبیعی نسبت به زمین پایین تر دارد. در این باره ماده ۹۵ ق.م. مقرر می دارد: «هرگاه زمین با خانه کسی مجرای فاضلاب با آب باران زمین با خانه دیگری بوده است صاحب آن خانه یا زمین نمی تواند جلوگیری از آن کند، مگر آنکه عدم استحقاق او معلوم شود.»

حق ارتفاق قانونی: زمانی است کو قانون نظر به مصالحی حق ارتفاق به نفع دولت یا سازمان های عمومی با خصوصی ایجاد می کند بدون آن که قراردادی وجود داشته باشد. مانند حق عبور شبکه های مخابراتی با سیم های برق از منک دیگران، در ضمن بارهای حقوق که قانون مدنی برای املاک مجاور قائل شده است، به مانند حق باز کردن شبکه و رورنه به خانه همسایه از این نوع حق ارتفاق است

نکته ۱: ماده ۱۰۶ ق.م. مقرر میدارد: «مالک ملکی که مورد حق الارتفاق غیر است. نمی تواند در ملک خود تصرفاتی نماید که باعث تضییع یا تعطیل حق مزبور باشد مگر با اجازه صاحب حق»

نکته ۲: اگر مالک صاحب حق ارتفاق در ملک غیره در زمان انتقال ملک خود، تصریح به عدم انتقال حق ارتفاق نماید. حق ارتفاق ساقط می شود زیرا، او حق ارتفاق از حقوق مالی محسوب شده و قابل اسقاط است. لذا وقتی منتقل البته با قبول این شرط، انتقال ملک را قبول کرد، حق ارتفاق به او منتقل نمیشود ثانیا:چون حق ارتفاق حقی است قائم به منک، و چون انتقال دهنده دیگر مالک ملک نیست او نیز حق ارتفاق نخواهد داشت.

هزینه اجرای حق ارتفاق

در این باره ماده ۱۰۵ ق.م. مقرر می دارد:

«کسی که حق ارتفاق در ملک غیر دارد مخارجی که برای تمتع ازآن حق لازم شود، به عهده صاحب حق می باشد، مگر این که بین او و صاحب ملک برخلاف آن قراری داده شده باشد.» علت حکم آن است که اصولا هزینه های اجرای هر حقی با صاحب حق میباشد.

چنانچه صاحب حق ارتفاق در مقام اجرای حق خود، متعارف عمل کند و اعمال وی برای انتفاع ضرورت داشته باشد و با وجود این از عمل او ضرری متوجه مالک شود، خود مالک باید رفع ضرر کند و هزینه های لازم را بپردازد.

در این باره ماده ۱۰۰ ق.م. مقرر می دارد:

«اگر مجرای آب شخصی در خانه دیگری باشد و در مجری، خرابی به هم رسد به نحوی که عبور آب موجب خسارت خانه شود، مالک خانه حق ندارد صاحب مجری را به تعمیر مجری اجبار کند؛ بلکه خود او باید دفع ضرر از خود نماید چنانچه اگر خرابی مجری مانع عبور آب شود، مالک خانه ملزم نیست که مجری را تعمیر کند بلکه صاحب حق باید خود رفع مانع کند. در این صورت برای تعمیر مجری می تواند داخل خانه یا زمین شود ولیکن بدون ضرورت، حق ورود ندارد مگر به اذن صاحب ملک.» پس، مخارجی که برای حفظ ملک مورد ارتفاق در برابر تصرف صاحب حق ارتفاق لازم است، به عهده مالک می باشد.

حق ارتفاق مثبت و منفی

حق ارتفاق در صورتی مثبت است که صاحب آن به طور مستقیم حق استفاده از ملک دیگری را دارد. مانند حق عبور که صاحب آن میتواند از ملک دیگری عبور کند با حق مجرا که صاحب آن می تواند از زمین دیگری آب عبور دهد

اما حق ارتفاق منفی، صاحب حق ارتفاق، حق استفاده مستقیم از ملک دیگری ندارد اما صاحب حق از محدودیتی که برای مالک زمین مورد حق ارتفاق ایجاد میشود. استفاده می کند و در نتیجه اعمال حق ارتفاق منفی، مالک ملک مورد ارتفاق از پاره ای تصرفها در ملک خود منع میشود. مانند حق حریم املاک و قنوات، که مالک زمین را از تصرفاتی که موجب فور صاحب حریم می شود، منع می کند.

روش های بوجود آمدن حق ارتفاق

1) قرارداد: یکی از روش های بوجود آمدن حق ارتفاق، قرارداد می باشد که بر مبنای آن مالک ملک، میتواند حق عبور یا حقوق دیگری را به فردی واگذار نماید.

2) حکم قانون: گاهی اوقات ممکن است که حق ارتفاق بدلیل حکم مستقیم قانون و مرتبط با وضع طبیعی املاک باشد. مانند آنکه انباری یک واحد در آپارتمان، پشت پارکینگ واحد دیگر باشد در اینصورت مالک انبار حق عبور از پارکینگ را دارد.

ناگفته نماند که حق ارتفاق، به نوعی محدود کننده استفاده مالک است بنابراین بطور معمول در سند رسمی ملک درج می گردد. اما اگر حق ارتفاق به هر دلیلی ثبت نشده باشد، کسی که مدعی حق ارتفاق است و نوشته مکتوبی ندارد، می تواند با مراجعه به دادگاه، طرح دعوا نماید. هم چنین می توان الزام مالک به ثبت در پرونده ثبتی ملک را از دادگاه مطالبه نمود.

در دعوای اثبات حق ارتفاق، خواهان دعوا کسی است که مدعی وجود حق ارتفاق است. اگر حق ارتفاق با قراردادی که مالک سابق امضا کرده است بوجود بیاید، دعوا باید بطرفیت منتقل کننده و طرف های بعدی الی مالک کنونی، مطرح گردد.

دادگاه صالح جهت اقامه دعوای حق ارتفاق، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

نکات مهم در طرح دعوای اثبات حق ارتفاق

- اگر حق عبور در ملک به همسایه مجاور داده نشده باشد اما صاحب ملک به اختیار خود این اجازه را داده باشد، هر زمان که بخواهد میتواند از اذن خود رجوع نموده و الزام وی ممکن نمی باشد.

- حقوق ارتفاقی در آپارتمان ها به حکم قانون تملک آپارتمان ها ایجاد شده است. بدلیل آنکه حقوق ارتفاقی در این موارد از وضعیت ساخت بنا نشات گرفته است و وجود آن مسلم است، بطور معمول در اسناد مالکیت درج نمی گردد و نیازی به طرح دعوا برای اثبات این حقوق نمی باشد.

- گاهی اوقات ممکن است که حق ارتفاق در مورد دو ملک مجاور وجود داشته باشد و علی القاعده می بایست در سند هر دو ملک قید شده باشد اما امکان دارد که این حق تنها در یکی از دو سند نوشته شود. در اینصورت نیازی به طرح دعوا در مراجع قضایی نیست و اصلاح سند از طریق اداره ثبت انجام می گیرد.

مواد قانون مرتبط با حق ارتفاق

قانون مدنی

ماده ۹۳ – ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری.

ماده ۹۴ – صاحبان املاک می‌توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند نسبت بدیگری قرار دهند در این صورت کیفیت استحقاق تابع قرارداد و عقدیست که مطابق آن حق داده شده است.

ماده ۹۵ – هرگاه زمین یا خانه کسی مجرای فاضل آب یا آب باران زمین یا خانه دیگری بوده است صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند جلوگیری از آن‌کند مگر در صورتی‌که عدم استحقاق او معلوم شود.

ماده ۹۶ – چشمه واقعه در زمین کسی محکوم بملکیت صاحب زمین است مگر اینکه دیگری نسبت بآن [به آن] چشمه عیناً یا انتفاعاً حقی داشته باشد.

ماده ۹۷ – هرگاه کسی از قدیم در خانه یا ملک دیگری مجرای آب بملک خود یا حق مرور داشته صاحب خانه یا ملک نمی‌تواند مانع آب بردن یا‌عبور او از ملک خود شود و هم‌چنین است سایر حقوق از قبیل حق داشتن در و شبکه و ناودان و حق شرب و غیره.

ماده ۹۸ – اگر کسی حق عبور در ملک غیر ندارد ولی صاحب ملک اذن داده باشد که از ملک او عبور کنند هر وقت بخواهد می‌تواند از اذن خود‌رجوع کرده و مانع عبور او بشود و هم‌چنین است سایر ارتفاقات.

ماده ۹۹ – هیچ‌کس حق ندارد ناودان خود را بطرف ملک دیگری بگذارد یا آب باران از بام خود به بام یا ملک همسایه جاری کند و یا برف بریزد مگر باذن او.

ماده ۱۰۰ – اگر مجرای آب شخصی در خانه دیگری باشد و در مجری خرابی بهمرسد بنحویکه عبور آب موجب خسارت خانه شود مالک خانه حق ندارد صاحب مجری را بتعمیر مجری اجبار کند بلکه خود او باید دفع ضرر از خود نماید چنانچه اگر خرابی مجری مانع عبور آب شود مالک خانه ملزم نیست که مجری را تعمیر کند بلکه صاحب حق باید خود رفع مانع کند در این صورت برای تعمیر مجری می‌تواند داخل خانه یا زمین شود ولیکن بدون ضرورت حق ورود ندارد مگر باذن صاحب ملک.

ماده ۱۰۱ – هرگاه کسی از آبی که ملک دیگری است بنحوی از انحاء حق انتفاع داشته باشد از قبیل دایر کردن آسیا و امثال آن صاحب آن نمی‌تواند‌مجری را تغییر دهد بنحوی که مانع از استفاده حق دیگری باشد.

ماده ۱۰۲ – هرگاه ملکی کلاً یا جزئاً بکسی منتقل شود و برای آن ملک حق‌الارتفاقی در ملک دیگر یا در جزء دیگر همان ملک موجود باشد آن‌حق بحال خود باقی می‌ماند مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد.

ماده ۱۰۳ – هرگاه شرکاء ملکی دارای حقوق و منافعی باشند و آن ملک مابین شرکاء تقسیم شود هر کدام از آن‌ها بقدر حصه مالک آن حقوق و‌منافع خواهد بود مثل اینکه اگر ملکی دارای حق عبور در ملک غیر بوده و آن ملک که دارای حق است بین چند نفر تقسیم شود هر یک از آن‌ها حق‌عبور از همان محلی که سابقاً حق داشته است خواهد داشت.

ماده ۱۰۴ – حق‌الارتفاق مستلزم وسایل انتفاع از آن حق نیز خواهد بود مثل اینکه اگر کسی حق شرب از چشمه یا حوض یا آب انبار غیر دارد حق‌عبور تا آن چشمه یا حوض و آب انبار هم برای برداشتن آب دارد.

ماده ۱۰۵ – کسی که حق‌الارتفاق در ملک غیر دارد مخارجی که برای تمتع از آن حق لازم شود بعهده صاحب حق می‌باشد مگر اینکه بین او و‌صاحب ملک بر خلاف آن قراری داده شده باشد.

ماده ۱۰۶ – مالک ملکی که مورد حق‌الارتفاق غیر است نمی‌تواند در ملک خود تصرفاتی نماید که باعث تضییع یا تعطیل حق مزبور باشد مگر با‌اجازه صاحب حق.

ماده ۱۰۷ – تصرفات صاحب حق در ملک غیر که متعلق حق اوست باید باندازه‌ای باشد که قرار دادند و یا بمقدار متعارف و آنچه ضرورت‌انتفاع اقتضا می‌کند.

ماده ۱۰۸ – در تمام مواردی که انتفاع کسی از ملک دیگری بموجب اذن محض باشد مالک می‌تواند هر وقت بخواهد از اذن خود رجوع کند مگر‌اینکه مانع قانونی موجود باشد.

قانون ثبت اسناد و املاک

ماده ی ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک

ثبت اسناد، اختیاری است. مگر در موارد ذیل: ۱- کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد. ۲- کلیه ی معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.

رویه و نظریات قضایی

رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری کلاسه ی ۳۵/۷۴ مورخ ۷۴/۴/۱۷

به موجب بند ۹ ماده ی ۵۰ قانون بودجه سال ۵۱، اراضی واقع در خارج از محدوده ی شهرها که در مسیر راه های اصلی یا فرعی و یا خطوط مواصلاتی و برق و مجاری آب و لوله و گاز و نفت قرار می گیرد، با رعایت حریم مورد لزوم که از طرف هیأت وزیران تعیین خواهد شد، از طرف دولت مورد استفاده قرار میگیرد و از بابت این حق ارتفاق، وجهی پرداخت نخواهد شد. مستنبط از حکم مقرر در بند مذکور این است که مقنّن، این گونه تصرفات را به منزله ی حق ارتفاق تلقی کرده است که در قبال آن به صاحبان زمین، وجهی پرداخت نمی شود.

رأی شماره ی ۱۷۷۳ مورخ ۱۳۲۶/۱۱/۶ شعبه ی ۱ دیوان عالی کشور

اگر تغییر مجرای آب، باعث تضییع حق همسایه باشد، چنان که از ماده ۲۰۶ قانون مدنی مستفاد است، مشارالیه می تواند مانع شده و جلوگیری از تغییر مجری آب خانه ی خود بکند و در غیر این صورت حق جلوگیری ندارد. بنابراین دادگاه نباید قبل از احراز ضرر او مبادرت به صدور حکم کند.