خسارت در قرارداد ملکی

به گزارش حقوق نیوز ، یکی از مسائلی که مورد پرسش بسیاری از اشخاص قرار می گیرد ،این است که خسارت در معاملات ملکی چگونه تعیین می شود ؟

در این نوشتار که توسط وکلای تخصصی ملکی موسسه حقوقی اترس تهیه شده است ، به سوالاتی مثل اینکه تفاوت خسارت عدم انجام تعهد و یا خسارت تاخیر در انجام تعهد چه فرقی دارند ؟

و خسارات تعهدات ملکی را بررسی می کنیم و نهایتا به نقش مهم حق فسخ می پردازیم.

خسارت عدم انجام تعهد در معاملات ملکی

خسارت عدم انجام تعهد ،زمانی است که برای انجام ندادن تعهدی خاص ، مبلغ مشخصی خسارت تعیین می شود.

به عنوان مثال در قرارداد ملکی توافق می شود، در صورتی که فروشنده، ملک را در تاریخ اول دی ماه تحویل نداد، باید مبلغ صد میلیون تومان خسارت پرداخت کند .اگر در قرارداد ملکی تصریح نشود که خسارت عدم انجام تعهد را می توان، با انجام تعهد به صورت همزمان مطالبه کرد، فقط یکی از آن دو قابل مطالبه است .

خسارت تاخیر در انجام تعهد

این نوع خسارت، در زمانی شرط می شود که اگر متعهد، اقدام مشخصی را در تاریخ خاص انجام نداد، می بایست، روزانه یا به صورت هفتگی و ماهانه، مبلغی را به عنوان خسارت تاخی در انجام پرداخت نماید.

به عنوان مثال شرط می شود اگر فروشنده تا تاریخ اول مهرماه ، ملک را تحویل نداد ، می بایست ، روزانه مبلغ یک میلیون تومان خسارت روزانه به خریدار پرداخت کند .

در خسارت تاخیر در انجام تعهد ، برخلاف خسارت عدم انجام تعهد ،حتی اگر تصریح نشود ، می توان خسارت را همزمان با انجام عمل اصلی مطالبه کرد.

خسارت تنظیم نکردن سند رسمی

خسارت مناسب برای تنظیم سند رسمی ، خسارت روزانه است .به صورت کلی خسارتی که به صورت روزانه تعیین می شود ، می بایست ، مبلغی باشد که هزینه تاخیر در انجام تعهد در نتیجه احتمال تخلف پایین بیاید.

نکته مهم در تنظیم سند این است که معمولا تعهد تنظیم سند همزمان با پرداخت بخشی از ثمن معامله است .

بنابراین لازم است اولا در قرارداد روز تنظیم سند و شماره دفترخانه را مشخص کنید و در روز مشخص شده در دفترخانه به همراه مبلغ باقی مانده حاضر شوید و اصطلاحا گواهی عدم حضور بگیرید.

در صورتیکه طرف مقابل چند روز قبل از تاریخ تنظیم سند ، تماس گرفت و خواست زمان را تغییر دهد ، فورا موضوع را صورتجلسه کنید و به امضا او برسانید در غیراین صورت ، حتما در روزی که تعیین شده است در دفترخانه حاضر شوید و به صحبت شفاهی اتکا نکنید و با وکیل امور ملکی مشورت کنید . وگرنه ممکن است نه تنها نتوانید خسارت بدهید ، بلکه مجبور به پرداخت خسارت هم شوید

خسارت تاخیر در تحویل مبیع

در مورد عدم تحویل مال فروخته شده به خریدار هم میتوان خسارت مقطوع تعیین کرد به عنوان مثال شرط شود ، اگر تا تاریخ سوم اردیبهشت فروشنده مبیع و یا مورد معامله را تحویل نداد ، باید دو میلیارد تومان خسارت دهد و هم میتوان خسارت روزانه تعیین کرد به این ترتیب در صورت تحویل ندادن مبیع در زمان مشخص شده ، می بایست روزانه مبلغ پنج میلیون تومان خسارت پرداخت نماید.

خسارت تاخیر در پرداخت ثمن

با توجه به کاهش ارزش پول ، نفع افراد متعهد این است ثمن را دیرتر پرداخت نمایند. بنابراین خسارت تاخیر روزانه میتواند ، نفع در پرداخت را تبدیل به ضرر کند و انگیزه افراد برای پرداخت وجوه را بالا می برد.

از تعیین حق فسخ غافل نشوید

تعیین خسارت از هر نوعش که باشد یک راهی است که هزینه تخلف از عهد طرف مقابل را بالا می برد و اگر تخلف صورت پذیرفت ، دریافت خسارت تا حدودی جبران کننده آن ضرر خواهد بود .

گاهی صرف دریافت خسارت ، جبران کننده همه هزینه ها نیست و باید به دنبال یک راه حل مناسبی باشیم . حق فسخ قرارداد ملکی یک راهکاری است که میتواند به شما کمک کند که در شرایط خاصی از قرارداد خارج شوید .

پس در کنار تعیین خسارات قراردادی می بایست به تعیین حق فسخ هم توجه داشته باشید و با همفکری وکیل حوزه املاک می توانید ، بهترین روش جبران خسارت را پیدا کنید.

یک توصیه مهم از وکیل ملکی مورد در مطالبه خسارت

مشاهده می شود که بیشترین تمرکز افراد در تعیین میزان ، نوع خسارت و تعیین حق فسخ صرف می شود .

فراموش نکنیم ، وقتی می توانیم خسارت بگیریم که تخلف طرف مقابل را اثبات کنیم .بنابراین قبل از اینکه خسارتی را مطالبه کنید

، می بایست دلایل و مستندات آن را ارائه کنید. به عنوان مثال در مقاطع حساس قراردادی میتوانید با ارسال اظهارنامه و یا درخواست تنظیم صورتجلسه توسط پلیس ،تامین دلیل و یا ارسال پیامک ، ادله و مستندات را حفظ کنید.

در خصوص موضوعات مربوط به خسارت قرارداد ملک ، بهتر است چه در حین تنظیم قرارداد ، چه در زمان اختلاف و چه در زمان طرح دعوی از وکیل املاک کمک بگیرید.

خسارت تاخیر تادیه با خسارت تاخیر در انجام تعهد چه تفاوتی دارد؟

خسارت تاخیر تادیه ، خسارتی است که ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی به آن پرداخته است .اگر موضوع تعهد ، پرداخت پول باشد و طلبکار آن را مطالبه کند و متعهد پرداخت نکند ، بر اساس تغییر شاخص بانک مرکزی باید خسارت بدهد .

به این خسارت که میزان آن را قانون مشخص کرده است، خسارت تاخیر تادیه می گویند.

اما خسارت تاخیر در انجام تعهد را طرفین در قرارداد باهم توافق می کنند که توضیحات آن در بالا مطرح شد.

وجه التزام چیست ؟ و تعیین آن چه فایده ای دارد؟

وقتی در قرارداد برای تخلف از قرارداد ، میزان دقیقی خسارت تعیین می شود ، به آن خسارت تعیین شده ، وجه التزام و یا وجه التزام قراردای می گویند.

فایده تعیین خسارت و وجه التزام این است که به محض تخلف از انجام تعهد و یا تاخیر در انجام آن ، شما میتوانید کل وجه التزام را مطالبه کنید درحالیکه اگر خسارت را از قبل تعیین نکنید ، برای مطالبه خسارات ، می بایست میزان خسارت را اثبات کنید که میزان دقیق آن توسط کارشناس مشخص می شود.