مبایعه نامه همان سند خرید و فروشی است که بین طرفین یک معامله نوشته می شود و یا اینکه توسط بنگاه ملکی نوشته می شود. پس منظور از مبایعه نامه همان خرید و فروش است حال چه خرید و فروش ملک باشد یا ماشین و … اما در اینجا روی صحبت ما با مبایعه نامه ملک یعنی خرید و فروش ملک است.
باید بدانیم که وقتی چنین معامله ای را انجام می دهیم دیگر به حکم قانون قابل به هم زدن نیست یعنی قابل فسخ کردن نیست مگر در مواردی که قانون اجازه داده باشد که تنها در آن موارد می تواند مبایعه نامه ملک را فسخ کرد.
در ادامه با جزئیات این امر و نمونه دادخواست آن آشنا می شویم.
فسخ معامله یا مبایعه نامه ملک
به حق فسخ مبایعه نامه ملک، خیار فسخ گفته می شود. خیار یعنی اختیار به هم زدن معامله که گفتیم تا در معامله و مبایعه نامه تا زمانی که قانون اجازه نداده یا خود ما توافق نکرده ایم این حق فسخ وجود ندارد. اما کجاها قانون اجازه داده که قرارداد را فسخ کنیم؟
خیار غبن
گاهی ممکن است فروشنده ملک در قیمت واقعی ملک شما را فریب داده باشد. برای مثال واحد آپارتمانی را که ۷۰۰ میلیون ارزش دارد به شما یک میلیارد فروخته باشد اینجا می توانید به دلیل گران فروختن یا غبن (خیار غبن)، معامله را به هم بزنید.
خیار عیب و تدلیس
گاهی به این شکل است که فروشنده درباره مال در مواردی به جز قیمت آن شما را فریب داده یعنی یک سری مسائل را درباره مال یا ملک به شما نگفته است برای مثال آن ملک عیب جدی در ساختمانش دارد و یا این که در اجاره کسی است برای چند سال و شما این را نمی دانستید که اینجا حق فسخ دارید.
خیار شرط
اما یکی دیگر از دلایلی که شما می توانید معامله را به هم بزنید درج این اختیار برای خودتان در ضمن مبایعه نامه است. برای مثال در ضمن خرید ملک، شرط می شود و توافق می شود شما به عنوان خریدار تا ۲ ماه یا تاریخ مشخصی بدون دلیل خاصی حق فسخ داشته باشید. اینجا هم اختیار فسخ وجود دارد.
خیار تخلف از شرط
این عنوان برای وقتی است که شما شرط و تعهدی را در ضمن عقد درج کرده اید اما از آن تخلف شده است.
برای مثال شرط شده است که مساحت ملک فلان مقدار باشد یا این که فروشنده ظرف مدتی معین فلان کار و تعمیر در ملک را انجام دهد اما از آن تخلف می شود و انجام نمی شود؛ در اینجا با رعایت شرایطی حق فسخ وجود دارد که بسته به نوع شرط درج شده است در این باره بهتر است با وکیل ملکی متخصص مشورت بشود زیرا هر نوع از شروط درج شده آثار خاص خود را دارند که وکیل و مشاور حقوقی ملکی بهتر توان تحلیل آن را دارد.
خیار تاخیر ثمن
اگر در هنگام معامله ملک برای پرداخت پول معامله زمانی تعیین بشود باید در سر رسید مزبور پرداخت بشود اما اگر زمانی تعیین نشود و برای مثال خریدار چک بدهد به فروشنده اگر تا ۳ روز آن چکها پاس نشود فروشنده می تواند که معامله را به هم بزند.
البته این برای زمانی ست که ملک تحویل طرفین نشده باشد و چک هم مدت دار نباشد اگر برای مثال ملک تحویل خریدار داده شده دیگر از این راه نمی توان فسخ کرد.
اقاله
در مواردی که هیچ راهی برای فسخ مبایعه نامه ملک وجود ندارد طرفین قرارداد یعنی خریدار و فروشنده می توانند با توافق هم و با رضایت هم از معامله پشیمان شوند و برگشت بخورند و همه چی به جای اول بر گردد که این به هم زدن با توافق طرفین را اقاله می نامند. که حتما هر دو طرف باید رضایت داشته باشند و موافقت کنند.
شرایط فسخ مبایعه نامه
یکی از شرایط فسخ این است که در مواردی که اعمال فسخ باید سریع صورت بگیرد در همان زمان انجام شود در غیر این صورت قانون گذار مقرر کرده که حتی اگر حق با شما باشد به دلیل تاخیر در اعمال فسخ حق شما زایل می شود.
توصیه می شود در این باره با وکلای موسسه در تماس باشید و از جزئیات امر درباره کیس و موضوع خود کسب اطلاع کنید. زیرا برای مثال اگر ملک اشکال و عیبی داشته باشد و یا با قیمت بالا به شما فروخته شده و یا شما را فریب داده اند اگر در انجام فسخ تاخیر کنید حق شما از بین می رود.
فسخ مبایعه نامه ملک با وجود اسقاط کافه خیارات
نباید گمان کنیم اگر در معامله ای این امر در آن درج شده یا در فرم مخصوص آن تیک خورده است پس دیگر به هیچ وجه معامله قابل فسخ نیست زیرا اگر این گونه باشد راه برای فریب دادن افراد باز می شود و افراد با تدلیس و فریب کاری منفعتی به دست می آورند و در مبایعه نامه هم اسقاط کافه خیارات را شرط می کنند که اینجا باید گفت با وجود این شرط هم باز امکان فسخ مبایعه نامه به دلایلی وجود دارد.
اگر شما هم با چنین مسئله ای مواجه شده اید با وکیل مرتبط با معاملات ملک مشورت نمایید تا از نحوه کار و اعمال فسخ آگاه شوید.
نحوه فسخ مبایعه نامه ملک
در این جا قانون راه خاصی را پیش بینی نکرده و گفته به هر طریقی امکان پذیر است مثلا می توانید فسخ معامله را با تلفن به اطلاع فرد برسانید یا این که با پیام و… اما بهترین و رسمی ترین راه ارسال اظهار نامه است.
نمونه دادخواست فسخ مبایعه نامه
خواهان: خانم/ آقای …/ کد ملی …/ آدرس: …
خوانده: خانم/ آقای …/ کد ملی …/ آدرس: …
وکیل: مشخصات وکیل دادگستری
تعیین خواسته و بهای آن: صدور حکم به تنفیذ فسخ مبایعه نامه شماره … بدلیل تخلف از شرط مقوم بر … ریال بانضمام کلیه خسارات قانونی
دلایل و منضمات دادخواست: کپی مصدق مبایعه نامه شماره …اظهارنامه شماره … مورخ …
ریاست محترم دادگاه
با سلام و عرض ادب
احتراما اینجانب … به موجب مبایعه نامه شماره … مورخ … شش دانگ یک واحد آپارتمان واقع در … به متراژ … را به مبلغ … و به شماره پلاک ثبتی … بخش … را از خوانده محترم خریداری نموده ام. طبق توافق فی مابین شروطی به شرح ذیل در قرارداد درج شده است: ۱- … ۲- …
اما خوانده محترم با وجود این که بنده به تعهدات قراردادی خود عمل کرده ام، از شروط ذکر شده در قرارداد تخلف کرده اند و اجبار ایشان به انجام شروط نیز امکان پذیر نمی باشد. لازم به ذکر است که بنده اظهارنامه ای نیز به شماره … تاریخ … برای خوانده ارسال نمودم که ایشان همچنان حاضر به پذیرش تخلف و فسخ قرارداد نمی باشند.
لذا با توجه به شرح دادخواست و دلایل و منضمات اینجانب از قبیل تصویر مصدق قرارداد و … به استناد ماده ۲۳۹ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را استدعا دارم.
دیدگاه