دلایل اثبات مالکیت | شرایط دعوای اثبات مالکیت | دعوای اثبات مالکیت | نکات مهم در دعوای اثبات مالکیت ملک

 مالکیت چیست؟

به طور کلی مالکیت به رابطه‌ میان شخص و مال گفته می‌شود که موجب می‌شود سایر افراد نتوانند مال مورد نظر را تصرف کنند و در مقابل فرد مالک نیز بتواند بر اساس این رابطه، از مال متعلق به خود به هر طریقی که تمایل داشت، استفاده کند.

دلایل اثبات مالکیت

– سند

 مهمترین دلیل اثبات مالکیت سند  مالکیت است. مطابق قانون، اموالی مانند املاک، در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسند و محاکم فقط فردی را که مال نامبرده به نام وی ثبت شده به عنوان مالک مال می‌شناسد.

– شاهد

هرچند سند دلیل محکمی برای مالکیت است اما اثبات مالکیت توسط شاهد هم امکان پذیر است. چرا که در بسیاری از مواقع، می‌توان با استفاده از شاهد مالکیت خود را بر اموال ثابت کرد.  البته نباید فراموش کرد که شهادت هر شاهد اعتبار ندارد بلکه شاهد باید خصوصیات مورد قبول قانونگذار را دارا باشد. تا پیش از انقلاب اسلامی شهادت شهود محدود بود ولی پس از انقلاب دایره شهادت شهود گسترش یافت.

– تصرف مال

متصرف برای اثبات مالکیت خود نیاز به دلیل ندارد و بار اثبات دعوا بر عهده کسی است که می‌خواهد خلاف اماره قانونی تصرف را ثابت کند.

تصرف در صورتی دلیل مالکیت است که مالک سابق معلوم نباشد در غیر این صورت باید در دادگاه اثبات نماید که به یکی از اسباب نقل و انتقال، مال موضوع دعوا به او منتقل شده است.

مالکیت از راه استناد به اماره تصرف یا از راه اثبات وقوع یکی از اسباب تملک یعنی عقود و قراردادها، اخذ به شفعه، ارث، حیازت مباحات اثبات می‌گردد.

اگر شخصی مدعی شود متصرف، مالک مال نبوده و این موضوع را هم با استفاده از سند یا شهود اثبات کند، مالکیت متصرف منتفی خواهد شد و اگر کسی هم پیدا شود و سند مالکیت را نشان دهد، دیگر مالکیت متصرف منتفی است.

در حال حاضر، در دست داشتن سند مالکیت، نشانه تصرف دارنده آن محسوب می‌شود. بنابراین تسلط مادی بر اموال، دیگر تنها معیار شناخته‌شده تصرف نیست. به عنوان مثال فردی که سند منزلی را به نام خود  در دست دارد، مالک آن محسوب می‌شود، بدون اینکه حتی در منزل ساکن بوده و آن را در تصرف داشته باشد.

– وجود قرارداد کتبی یا شفاهی

خواهان دعوای اثبات مالکیت باید نسبت به اثبات وجود قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر انتقال مالکیت اقدام کند که معمولاً  در این مورد با ارایه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌کند. چرا که خواهان دعوای اثبات مالکیت بدون تردید، دارای سند عادی یا دلیلی غیر از سند رسمی مانند قرارداد شفاهی است که در مورد اخیر باید وجود چنین قراردادی را با سایر ادله اثبات کند. اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.

با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طروق قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام می‌رسد و خوانده دعوا باید با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع کند و اگر دلیلی از طر ف خوانده بر بی‌اعتباری قرارداد اثبات‌شده از سوی خواهان ارایه شود، اثبات اعتبار قرارداد هم بر عهده خواهان خواهد بود که مدعی اعتبار قرارداد است. زیرا ممکن است قرارداد معتبری تنظیم شده باشد اما به جهاتی قانونی بعد از تنظیم قرارداد، فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد. بنابراین با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را اثبات کند. شما به عنوان دارنده حق چه در مقام خوانده و چه در مقام خواهان برای اثبات حقانیت خود نیازمند یک وکیل باتجربه می باشید که از طروق قانونی حقانیت ادعای شما را به اثبات برساند. مؤسسه حقوقی ملک پور با دراختیار داشتن بهترین وکلای مجرب شما را در این راه تا پایان یاری می رساند.

مدارک لازم جهت ارائه به دادگاه برای اثبات مالکیت

برای اینکه شخص خود و یا توسط وکیل اقدام به طرح دعوا نماید باید مدارکی را در اختیار داشته باشد که این مدارک عبارتند از:

- تصویر مصدق سند یا قرارداد
- تصویر مصدق رسید پرداخت وجه یا وجوه
- استماع شهادت شهود و مطلعین
- درخواست استعلام
- در صورت نیاز تحقیقات محلی

شرایط دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی رایج ملکی است که معمولا افراد برای احقاق حق خود در باب مالکیت نسبت به طرح آن اقدام می‌کنند. این طرح دعوی دارای شرایطی است که از جمله آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

وجود قرارداد کتبی یا شفاهی

در این زمینه خواهان دعوای باید ابتدا نسبت به اثبات وجود قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر انتقال مالکیت اقدام کند که معمولاً خواهان در این مورد با ارائه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌نماید، چرا که خواهان بدون تردید دارای سند عادی یا دلیلی غیر از سند رسمی مانند قرارداد شفاهی است که می تواند در این زمینه ارائه کند. اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.

اثبات اعتبار قرارداد

با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طرق قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام می‌رسد و خوانده دعوا باید با استناد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع کند و اگر دلیلی از طرف خوانده بر بی‌اعتباری قرارداد اثبات‌شده از سوی خواهان ارائه شود، اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد است، خواهد بود. زیرا ممکن است قرارداد معتبری نیز تنظیم شده باشد اما با جهاتی قانونی بعد از تنظیم، فسخ، اقاله یا ابطال گشته باشد. بنابراین با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را نیز اثبات کند.

الزام به تنظیم سند

یکی دیگر از شرایطی که در طرح دعوای اثبات مالکیت باید رعایت گردد، طرح خواسته الزام به تنظیم سند در کنار اثبات مالکیت است. به ویژه زمانی که دارنده سند عادی در مقابل دارنده سند رسمی قصد اثبات مالکیت داشته باشد، چرا که معمولاً دادگاه‌ها در چنین مواردی دعوای اثبات مالکیت را به استناد بند ۷ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی رد می‌کنند با این اعتقاد که دعوا بر فرض ثبوت دارای اثر قانونی نیست.

دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت ملک یکی از مهمترین مباحث حقوقی و موضوع بسیاری از پرونده‌ها در دادگاه ها است.

در شرایط عادی  طبق مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت، مالک کسی است که سند به نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا کسی که ملک به طور قانونی به او منتقل شده است.

اما موارد بی شماری که بین دارندگان سند عادی با دارنده سند رسمی در مالکیت اختلاف حاصل می‎شود، در چنین حالتی  لازم است  دعوای اثبات مالکیت ملک مطرح شود.

در خصوص دعاوی مالکیت، اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، معلوم است که سند رسمی نیز ندارد. اگر هم در مورد مالکیت اینگونه املاک اختلافی هم ایجاد شود و شخصی که آن را خریده و یا به نحو دیگری تملک نموده، بخواهد مالکیت مالکیت خود را اثبات نماید، لازم است دعوایی را با خواسته ی اثبات مالکیت خویش در دادگاه حقوقی مطرح نماید.

دادگاه حقوقی هم در صورتی وجود دلایل و مستندات کافی خواهان، مانند تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند و مسلم بداند، حکم به ثابت شدن مالکیت او صادر می نماید.

لازم است بدانیم که دو طرف این دعوا از جمله خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت یک ملک را دارد و خوانده هم کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و اگر هم افراد قبلی نیز وجود داشته باشند که با هم خرید و فروش به همین شکل و بدون سند  رسمی نموده باشند، باید طرف دعوا قرار بگیرند.

نکته مهم این است که این نوع دعوا، یعنی دعوای مربوط به مال غیر منقول در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است، رسیدگی می شود. همچنین حکم اثبات مالکیت، اعلامی است یعنی نیازی به صادر شدن اجرائیه ندارد و پس از اینکه حکم قطعی شود، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک، می تواند از مزیت های رای استفاده نماید.

حواسمان باید باشد که خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده، قابل استماع نیست. زیرا طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون است و معمولاً  دادگاه ها در این خصوص قرار عدم استماع دعوا صادر می نمایند.

برای اثبات مالکیت نیز نیازی به وجود مبایعه نامه و قرارداد وجود ندارد؛ بلکه مالکیت ممکن است به شکل های مختلف منتقل شده باشد؛ به عنوان مثال از طریق ارث منتقل شده باشد.در مورد ملکی که ثبت رسمی نشده و در تصرف شخص دیگری است، مدعی دعوای اثبات مالکیت می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت همزمان مطرح نماید.

نکات مهم در دعوای اثبات مالکیت ملک

- طرح دعوای اثبات مالکیت ملک نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست. بنابراین طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون می باشد و دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می نماید.

- دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاکی قابل طرح است که ثبت نشده باشند و سند رسمی نداشته باشند.

- جهت اثبات مالکیت ملک، وجود و ارائه مبایعه نامه و یا قرارداد ضروری نیست. چرا که ممکن است مالکیت ملک به اشکال مختلف از قبیل انتقال قهری و از طریق ارث، به مالک منتقل شود.

- مورد ملکی که ثبت نشده و در تصرف فرد دیگری است، مدعی اثبات مالکیت میتواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را بصورت همزمان مطرح نماید.

- در املاکی که سابقه ثبتی دارند دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و انتقال مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی با انتقال رسمی ملک انجام می‌شود و صرف تائید و تنفیذ قرارداد و اعلام صحت آن ایجاد مالکیت نمی‌کند؛ بنابراین دعوی اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی با توجه به مقررات یاد شده قابلیت استماع ندارد.

- دعوای وضع ید بر ملک مشاع، فرع بر اثبات مالکیت است بنابراین در صورت فقدان سند رسمی، این دعوا قابلیت استماع ندارد.

- طرح دعوای اثبات مالکیت در تقابل با دعوای خلع ید، در فرضی که خواهانِ متقابل، مدعیِ فضولی بودنِ معامله خوانده تقابل با شخصِ ثالثی باشد، قابل استماع نخواهد بود زیرا طرح دعوای متقابل علیه ثالث امکانپذیر نیست.

- خواسته اثبات مالکیت و در پرانتز جلوی آن اثبات صحت و اصالت مبایعه نامه ذکر شده باشد دادگاه باید از خواهان توضیح بخواهد تا یکی از خواسته‌ها را به ‌عنوان دعوای خود انتخاب کند.

- با توجه به آنکه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به استناد اسناد عادی انتقال، مقدمتاً انتقال مالکیت به‌ عنوان مقدمه لازم مورد رسیدگی قرار می‌گیرد، طرح عنوان اثبات مالکیت به‌ عنوان خواسته‌ای مستقل ضروری نیست.

- اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد. زیرا علاوه بر ترافعی نبودن این خواسته، در صورت صدور حکم بر اثبات مالکیت خواهان، بین رأی دادگاه و سند رسمی در اختیار مالک تعارض پدید می‌آید.

- تنفیذ مبایعه نامه، اثبات مالکیت نیست؛ بلکه تنفیذ قرارداد طرفین و دعوایی قابل استماع است. تحویل مبیع فرع بر مالکیت رسمی فروشنده نیست.

- دعوی اثبات مالکیت نسبت به ملک دارای سند رسمی، به تنهایی و بدون درخواست ابطال عملیات ثبتی و درخواست ابطال سند، توجیه قانونی نداشته و محکوم به بطلان است.

- دعوی اثبات مالکیت به تنهایی و بدون انضمام به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، قابلیت طرح ندارد. زیرا ممکن است تصمیم گیری در این دعوی به مالکیت موازی و دوگانه با مالکیت ثبتی منتهی شود.

- دعوی خلع ید که به معنای تقاضای تحویل ملک به خواهان است، فرع بر اثبات مالکیت است و صرف ادعای مالکیت جهت تحویل ملک به خواهان کافی نیست. بنابراین در فرضی که اصل مالکیت خواهان ها نسبت به رقبه موضوع دعوی، محل تردید است، صرف تقاضای ثبت ملک و تقدیم اظهارنامه ثبتی بدون اینکه مالکیت در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، از اعتبار قانونی برای خلع ید برخوردار نیست.

- تنفیذ معامله نسبت به مال غیرمنقول، اثبات مالکیت نیست بلکه تنفیذ قرارداد طرفین است و طبیعتاً دادخواست اثبات مالکیت، در قبال ملکی که وفق مقررات به ثبت رسیده مسموع نیست ولی تنفیذ معامله، منافاتی با قانون ثبت ندارد. در ضمن تحویل مبیع مستلزم مالکیت رسمی فروشنده نیست و این از آثار عقد بیع است و صرفاً در صورت درخواست الزام به انتقال رسمی از ناحیه خریدار، فروشنده باید مالک رسمی باشد.

- صورت بازداشت یا در رهن بودن مبیع، دعوای اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

- اثبات مالکیت اموال غیرمنقول، قابل استماع نیست زیرا اثبات مالکیت منوط به تنظیم سند رسمی است و عدم رعایت این موضوع از سوی دادگاه موجب ایجاد مالکیت موازی برای اشخاص خواهد شد.