فک رهن چیست؟ | مبنای حقوقی دادخواست الزام به فک رهن | دعوای الزام به فک رهن | انواع دعوای فک رهن

شاید واژه فک رهن و یا فک رهن مستقل را بارها و بارها شنیده باشید. فک رهن به چه معنا است، انواع آن چیست و روند قانونی آن به چه صورت است؟

فک رهن چیست؟

به موجب ماده 771 قانون مدنی رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد. ‌رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن میگویند.

به طور کلی فک رهن از لحاظ حقوقی به معنای خارج ساختن ملکی از حالت رهن است که به‌ عنوان وثیقه در رهن نهادی مانند بانک قرار دارد. به زبان ساده تر، فک رهن عبارت است از آزاد کردن سند ملکی که به عنوان وثیقه در بانک قرار دارد.

حال برای این که بتوانیم ملکی را به خرید یا فروش برسانیم باید قبل از هر چیر آن را از رهن خارج کرده یا به بیان دیگر فک رهن کنیم. این امر از طرق زیر امکان پذیر می باشد:

- فرد بدهکار بدهی خود را تسویه نماید.
- شخصی که ملک را به گرو گرفته، از طلب خود بگذرد.
- شخص وام دهنده از گرو گرفتن ملک انصراف دهد.
- مال در گرو (مرهونه) از بین برود.

مبنای حقوقی دادخواست الزام به فک رهن

الف – ممکن است شخصی ملک خود را بابت بدهی و یا وامی که از بانک یا سایر اشخاص دریافت کرده است، در رهن قرار داده باشد.

در مواردی که شخص وام گیرنده که اصطلاحا به وی راهن گفته می شود ، تمامی اقساط و بدهی خود را می پردازد، اما طلبکار(بانک یا هر شخص دیگر) ملک را فک رهن نمی کند، صاحب ملک می تواند دادخواست الزام به فک رهن طرح کند.

ب- حالت دیگر زمانی است که مالک ، ملک در رهن خود را با مبایعه نامه عادی به دیگری منتقل می کند و متعهد می شود که تا زمان تنظیم سند رسمی ، ملک را از رهن خارج کند، ولی در موعد مقرر، موفق به این کار نمی شود.

در این مورد ، خریدار که از خارج نشدن ملک در رهن، زیان می بیند، می تواند طی دعوای الزام به فک رهن برای احقاق حق خود اقدام کند.

ج- حالت سوم هم وحود دارد و آن زمانی است که بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت،ملک در رهن بانک برده شده و سازنده متعهد شده باشد که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند.

در چنین مواردی نیز مالک و یا هر ذی نفع دیگری می تواند علیه سازنده، دادخواست الزام به فک رهن تقدیم کند.

مرجع صالح برای رسیدگی دادخواست الزام به فک رهن

دادخواست الزام به فک رهن باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح گردد.

دعوای الزام به فک رهن

در دعوای الزام به فک رهن، خواهان شخصی است که خواستار فک رهن است. خوانده عبارتست از شخصی که بر اساس یک قرارداد یا قانوناً متعهد به فک رهن شده است و همچنین مالک رسمی ملک است.

بعد از برگزاری دادگاه و صدور حکم قطعی به نفع خواهان، در صورتی که محکوم علیه (خوانده یا مدیون)، ظرف مدت ۱۰ روز پس از ابلاغ اجراییه، از اجرای حکم امتناع ورزد، مطابق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، محکوم له (خواهان) می تواند از طریق دادگاه نسبت به توقیف اموال خوانده و فروش آن اموال را تقاضا کند، از محل فروش آن اموال، فک رهن انجام می گردد.

همچنین اگر خوانده اموالی نداشته باشد، محکوم له خود می تواند، اقدام به پرداخت بدهی خوانده به طلبکار و فک رهن کند و سپس از طریق اجرای احکام مدنی بدون آنکه نیازی به طرح دعوای جدیدی باشد نسبت به توقیف اموال خوانده (محکوم علیه) و یا جلب وی جهت پرداخت مبالغ پرداختی، بابت فک رهن اقدام نماید.

همچنین اگر خواهان (محکوم له) نزد خود مبالغی که متعلق به محکوم علیه است داشته باشد، می تواند از مبلغ مذکور کسر نماید و هزینه های فک رهن را پرداخت نماید. در این حالت نیز نیازی به اخذ حکم جدیدی از سوی دادگاه نیست.

انواع دعوای فک رهن

در قانون اساسی جمهوری اسلا‌‌می‌ ایران فک رهن به دو صورت مستقل یا به صورت دعوای ملزم به تنظیم سند مطرح ‌‌می‌گردد.

دعوای فک رهن مستقل

در این مورد رهن‌دهنده مال خود را در اختیار شخص ثالث مانند بانک قرار می‌دهد و تعهد می‌کند تا زمان پرداخت بدهی مال در گرو بماند. اگر فرد بدهی خود را به طور کامل بپردازد اما فک رهن انجام نشود، او می‌تواند دعوای الزام به فک رهن را مطرح کند و حتی برای دریافت اجرت‌المثل ایام عدم فک رهن و خسارت قانونی و قراردادی درخواست بدهد.

دعوای فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی

ممکن است سازندگان یک ملک قبل از فروش آن، ملک را در گرو بانک قرار دهند و با آن  وام بگیرند و با قولنامه ملک را به خریدار بفروشند. در این حالت فروشنده متعهد می‌شود که با فک رهن ملک مرهونه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار حاضر شود. اگر فروشنده از این کار امتناع کند خریدار می‌تواند برای دعوای فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی درخواست بدهد.

نکات کلیدی مرتبط با دعوای الزام به فک رهن

- اگر شخصی طی یک قرارداد، متعهد به فک رهن ملک شده باشد و با وجود اخذ حکم دادگاه امکان فک رهن فراهم نشود، محکوم له می تواند، اقدام به فسخ قرارداد نماید. برای مثال اگر طی یک قرارداد مشارکت در ساخت، مالک و یا سازنده، متعهد به فک رهن ملک شده باشد و با وجود حکم قطعی امکان فک رهن میسر نگردد، متعهد له میتواند، نسبت به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اقدام کند.

- الزام به فک رهن می تواند به استناد قرارداد مشارکت در ساخت و یا قرارداد بیع و همانند آن باشد.

- خواسته الزام به فک رهن باید به صورت صریح در دادخواست ذکر گردد و نمی توان از عناوینی همچون الزام به رفع موانع انتقال سند رسمی استفاده کرد.

- توجه به این نکته الزامی می باشد که در حالتی که ملک در رهن باشد، نمی توان الزام مالک به تنظیم سند رسمی آن ملک را خواستار شد. در این مورد بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد، برخی از محاکم معتقدند که ابتدا باید دادخواست الزام به فک رهن تقدیم شود و سپس نسبت به الزام مالک نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام گردد اما برخی دیگر از محاکم، نسبت به تقدیم همزمان الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی ایرادی نمی گیرند.

- اگر شخصی نسبت به اصل در رهن بودن ملک، شکایت داشته باشد و معتقد باشد که سند رهنی به قانونی تنظیم نگردیده است، باید دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح نماید و نیازی به طرح دادخواست فک رهن نیست.

- دادخواست الزام به فک رهن نسبت به ملکی که در بازداشت قرار دارد، مانعی ندارد و مغایر ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام نیست.

- اگر شخصی قبل از طرح دعوای فک رهن، بدهی متعهد به مرتهن را بدون اذن وی پرداخت کند، امکان مراجعه به مدیون و دریافت مبالغ پرداختی جهت فک رهن را ندارد.

- از آنجا که خواسته فک رهن، اخذ پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی همگی مقدمات تنظیم سند رسمی و دارای منشا واحد هستند، می توانند در یک دادخواست به صورت همزمان تقدیم گردند و مشکلی از این حیث وجود ندارد.

- از آنجا که ضمان عقدی است لازم و بعد از وقوع عقد ضمان، ذمّه مضمونٌ ‌عنه بری و ذمّه ضامن به مضمونٌ ‌له مشغول می‌شود، ضامن نمی‌تواند الزام مضمونٌ‌ عنه به فک رهن و آزاد شدن ذمّه خود را بخواهد.

- در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صرف مرهونه بودن ملک مانع تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی نبوده و بر مبنی قاعده وجوب مقدمه واجب، فک رهن از تکالیف مقدماتی بایع نسبت به تنظیم سند رسمی است.

- در صورتی که بانک مرتهن، در دعوای فک رهن، طرف دعوی قرار نگیرد، خدشه‌ای به دعوی وارد نیست و با حفظ حقوق مرتهن، فک رهن از ملک ممکن است.

- عقد رهن موجب خروج ملک از مالکیت راهن نمی‌گردد بنابراین معامله مال مرهونه، در صورت تنفیذ مرتهن، نافذ و معتبر بوده و در صورتی که از مال مرهون، فک رهن شده باشد نیازی به اذن مرتهن نیست.

- قبول درخواست خریدار مبنی بر فک رهن از مبیع منافاتی با حقوق مرتهن نداشته و فروشنده ملزم به تسویه بدهی و فک رهن می‌شود.

- در فرض وجود وثایق متعدد برای دین واحد، تا زمانیکه دین به‌ نحو کامل استیفا نگردیده است امکان فک رهن از برخی وثایق وجود ندارد.

- چنانچه خریدار در بیع‌نامه عادی تعهد به فک رهن از ملک مبیع کرده باشد، نمی‌تواند قبل از انجام این تعهد و فک رهن از ملک، تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی توسط فروشنده را طرح نماید.