یکی از رایج ترین قرار داد ها در امور ملکی قولنامه است که در آن طرفین معامله نسبت به خرید یا فروش ملک به یکدیگر متعهد می شوند.
تعریف قولنامه
قولنامه نوشته‌ای است اغلب عادی که حاکی از توافق بر وقوع عقدی است در مورد موضوعی معین که ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی است. توافق‌هایی که به این صورت انجام میشوند مشمول ماده 10 قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند. یعنی در حدود تعهداتی که در متن قولنامه شده می‌توان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات کرد.
ماده 10 قانون مدنی می‌گوید: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
قولنامه ملک
یکی از قراردادهای مهم در جامعه که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است بارها با آن روبرو شوند، قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی (خانه، آپارتمان یا ویلا) یا تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه) یا زمین (مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) است.
ملک به طور کلی در دسته اموال غیرمنقول قرار می‌گیرد و از این حیث از قواعد حقوقی خاصی پیروی می‌کند. اما هرکسی که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند باید با نکات مهم و اولیه‌ای در خصوص این نوع قراردادها آشنا باشد تا پس از معامله به مشکل برخورد نکند. البته به دلیل عدم آشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات املاک، اختلافات زیادی در این خصوص تشکیل می‌شود که منجر به پرونده‌های متعددی نیز در مراجع قضایی می‌شود.
قولنامه نوعی قرارداد اولیه‌ی فی‌مابین طرف خریدار و طرف فروشنده است. فروشنده قرار است ملکی را به خریدار واگذار کند و شرایط این واگذاری طی قراردادی به نام قولنامه مشخص می‌شود. واگذاری ممکن است در ازای وجه کاملاً نقد مشتری و یا در قالب چند قسط با فاصله‌های زمانی مشخص انجام گیرد.
در قولنامه تمام این جزئیات ذکر می‌گردند و اطلاعات مربوط به سند نیز به یادداشت می‌رسد. نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسد.
سپس طرفین معامله آن را امضا کرده و تا وقتی که معامله و انتقال سند و انتقال وجه به صورت کامل انجام نشده، از اعتبار برخوردار است. مسئله‌ی تنظیم قولنامه یکی از اصلی‌ترین مسائل حقوقی است که باید درباره‌ی آن اطلاعات کافی داشته باشید.
جزئیات تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک
اولین و مهم‌ترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد نظری است که قرار است معامله بر سر آن صورت بگیرد.
در این سند همچنین زمان آغاز و پایان معامله ذکر می‌گردد و همچنین طرفین بنا به توافقی که بین خودشان میکنند، حقی را برای فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرایط خاص در نظر می‌گیرند.
منظور از شرایط خاص شرایطی است که خریدار یا فروشنده بر طبق آن حق دارند از نظر حقوقی و قانونی معامله را بر هم بزنند.
یکی از این شرایط عدم مطابقت اصل ملک ادعایی از سوی فروشنده با جزئیات ثبت شده در سند آن است که در این صورت خریدار حق دارد معامله را فسخ کند. همچنین اگر خریدار مبلغ مربوط به قرارداد را در موعدی که از قبل مقرر شده نپردازد، فروشنده حق اعتراض و فسخ معامله را دارد.
معمولاً در قولنامه‌ها هزینه‌ای را به عنوان ضمانت اجرایی و یا خسارت در نظر می‌گیرند که در مواقع لازم از سوی هر کدام از طرفین معامله، به دیگری پرداخت می‌گردد. به این هزینه اصطلاحاً وجه التزام می‌گویند که پایبندی هر دو طرف به معامله را تضمین می‌کند.
نکات مهم تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک
مهم‌ترین نکته‌ای که در امر خرید خانه به هنگام نوشتن قولنامه هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، اعتبار داشتن بنگاه و یا مشاور املاکی است که قولنامه قرار است در آنجا بسته شود.
یکی از مسائل حقوقی مهم آن است که بنگاه املاک باید از اتحادیه‌ی مشاورین املاک مجوز رسمی داشته باشد تا صلاحیت تنظیم قولنامه را داشته باشد. این امر به خصوص برای خرید خانه در تهران به عنوان یک شهر بزرگ اهمیت دارد.
اگر این مجوز قانونی وجود نداشته باشد، قولنامه فاقد اعتبار حقوقی خواهد بود و در صورت مشکلات احتمالی بعدی نمی‌توان به آن استناد کرد.
مشاور املاک در واقع نقش واسطه‌ی بین خریدار و فروشنده را دارد و در صورت وجود هرگونه مشکل در ملک یا در پرداخت هزینه‌ها یا هر مشکل دیگری در زمینه‌ی مسائل حقوقی، طرفین به او مراجعه میکنند. یکی دیگر از نکاتی که هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، همزمانی معامله است.
منظور از همزمانی معامله آن است که طرفین قرارداد قدم به قدم و به صورت همزمان تعهدات خود را اجرایی کنند. طبعاً تا زمانی که کار انتقال سند به صورت کامل انجام نگرفته، خریدار نباید تمام مبلغ معامله را بپردازد؛ همچنین تا زمانی که فروشنده پول خود را به صورت کامل دریافت نکرده، نباید سند را به نام خریدار انتقال دهد.
اعتبار قولنامه در دادگاه
قولنامه مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم میکنند، در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می‌توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می‌کند از دادگاه درخواست کرد.
به این ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند، خریدار می‌تواند از دادگاه صالح درخواست کند تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور و ملزم کند.
مطالبات بر اساس قولنامه
مفاد قولنامه‌ها اغلب به این صورت پیش‌بینی می‌شود که دو نفر در مقابل هم تعهد میکنند در تاریخ غالباً معینی در دفترخانه حاضر شده و معامله‌ای را بر اساس شرایط قولنامه انجام دهند. در صورتی که هر یک از آنها در موعد مقرر از حضور در دفترخانه و انجام معامله خودداری کنند مبلغی به عنوان وجه التزام به طرف دیگر پرداخت کند.
حال با در نظر گرفتن تخلف طرف مقابل باید بررسی کرد شخص ذینفع قادر است چه تقاضایی از دادگاه نماید؟ در چنین حالتی مسائل زیر جای بررسی دارد: نخست اینکه ذینفع باید الزام به انجام معامله را از دادگاه تقاضا کند یا وجه التزام را؟ دوم اینکه آیا برای شخص ذینفع امکان مطالبه الزام به انجام معامله و وجه التزام را با همدیگر دارد؟
بدیهی است در صورتی که در متن قولنامه درج شده باشد که در صورت تخلف فروشنده علاوه بر اینکه ملزم به اجرای قرارداد خواهد بود، مبلغی نیز می‌بایست به عنوان وجه التزام به خریدار بپردازد این توافق بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی محترم است و در چنین صورتی الزام فروشنده به انجام معامله و مطالبه وجه التزام منعی ندارد. توجه به این نکته از اهم مسائل است که در صورت تأخیر و انجام نشدن تعهدات، خسارت تأخیر تأدیه پیش‌بینی شده باشد و مطالبه آن با درخواست اجرای اصل آن منافات ندارد.
همچنین نکته مهمی که در این میان وجود دارد این است که کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را به طور کامل ایفا کرده باشد. به عنوان مثال خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و اجرا نکردن تعهد طرف دیگر احراز شود.
8 نکته مهم قبل از خرید خانه
کلیه خریداران خانه لازم است 8 نکته طلایی را قبل از خرید خانه مد نظر قرار داده و به صورت دقیق رعایت نمایند:
1- کسب اطمینان قطعی در مورد مالکیت حقوقی فروشنده خانه
اساسی‌ترین نکته حقوقی که خریدار بایستی در مورد خرید خانه مد نظر قرار دهد؛ بحث مالکیت فروشنده در مورد خانه مورد معامله می‌باشد. به طور کلی در کلیه خرید و فروش‌های متداول، بحث کسب اطمینان قطعی از مالکیت فروشنده یک اصل بدیهی و مهم تلقی می شود ولی به این دلیل که؛ هزینه خرید خانه بسیار زیاد می‌باشد، توجه دو چندانی در مورد حصول اطمینان از مالکیت فروشنده را می‌طلبد.
به منظور کسب اطمینان از مالکیت فروشنده در مورد خانه مورد معامله؛ بایستی به اسناد رسمی ارائه شده از جانب خریدار توجه نمود.
اگر خانه مورد معامله دارای سند رسمی می‌باشد؛ بایستی در خصوص مشخصات شناسایی فروشنده در سند رسمی توجه لازم را به عمل آورد. اما اگر فروشنده از سند قطعی خانه مورد معامله برخوردار نمی‌باشد، بایستی نسبت به بررسی درج نام فروشنده در مبایعه نامه ارائه شده به عنوان خریدار اقدام نمود.
2- بررسی برخورداری فروشنده از اختیار فروش ملک
در برخی از موارد؛ اشخاص به عنوان وکیل مالک اصلی خانه، اقدام به فروش خانه مورد معامله می‌نمایند. خریداران محترم بایستی در این موارد، از صحت و ابعاد حقوقی وکالت نامه کسب اطمینان حاصل نمایند. خریدار خانه ضمن بررسی صحت وکالت نامه مربوطه، بایستی در خصوص اختیار فروش خانه در چارچوب وکالت نامه نیز اطلاع به دست آورد. گاهی اوقات؛ وکالت نامه ارائه شده از جانب شخص مدعی برخوردار از وکالت فروش خانه، مربوط به وکالت در امور دیگر بوده و طی وکالت نامه مورد نظر، هیچ اختیار فروشی در مورد خانه به وکیل داده نشده است.
بنابراین؛ صاحب ملک بایستی در وکالت نامه، اختیار فروش خانه را به صراحت به وکیل مربوطه اعطا نماید و اگر خلاف این موضوع می‌باشد؛ خریدار بایستی از خرید خانه مورد نظر خودداری نماید.
همچنین؛ در برخی از موارد که خانه فاقد سند رسمی است، دیده شده که فروشنده طی مبایعه نامه که به عنوان خریدار معرفی شده است، از حق فروش به مدت معینی از جانب فروشنده قبلی منع شده است. در این موارد معامله خانه دارای اشکال بوده و خریدار بایستی از خرید خانه‌ای که دارای منع قانونی فروش در مدت معین می‌باشد، پرهیز نماید. مثال: گاهی اوقات فروشنده خانه به شرطی اقدام به فروش خانه به خریدار مربوطه می‌نماید که؛ خریدار به مدت ۵ سال از حق فروش خانه منع باشد.
3- تطبیق مشخصات ثبت شده در سند خانه با مشخصات واقعی ملک
در برخی از موارد دیده شده است که خریداران به دلیل سهل انگاری و کم توجهی جهت تطبیق سند و مشخصات ثبتی خانه مورد معامله با مشخصات واقعی خانه دچار مشکلات حقوقی مخاطره آمیزی میشوند.
باید قبل از انجام معامله، نسبت به تطبیق مشخصاتی همچون؛ نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و… با مشخصات میدانی ملک مورد معامله توجه لازم را به عمل آورید. مشخصات مذکور علاوه بر اینکه در سند و مبایعه نام درج شده است، در نزد مراجع ذی صلاح نیز موجود می‌باشد.
4- در رهن نبودن خانه و عدم توقیف ملک
چهارمین نکته حقوقی که خریداران خانه بایستی به آن توجه داشته باشند؛ بحث عدم توقیف و در رهن بودن خانه است. اصطلاحا به خانه‌ای که توقیف و در رهن نباشد؛ خانه آزاد یا ملک طلق اطلاق می‌شود.
اساسا؛ خرید و فروش و معامله خانه‌ای که به عنوان ضمانت در رهن بانک بوده و یا اینکه از جانب مرجع قضائی توقیف شده است، دارای منع قانونی می‌باشد.
توجه داشته باشید که؛ تنظیم مبایعه نامه در خصوص خانه‌ای که تحت رهن و بازداشت می‌باشد، امکان پذیر است ولی جهت تنظیم سند رسمی؛ بایستی مراحل قانونی و اداری رهن و بازداشت ( توقیف) صورت پذیرد.
یکی از راهکارهای حقوقی مرسوم در خصوص خرید و فروش خانه تحت رهن و بازداشت؛ این می باشد، که خریدار وکالت نامه‌‌ای جهت فک رهن و بازداشت از فروشنده اخذ نموده و با هزینه بخشی از قیمت ملک به منظور پرداخت وام و بدهکاری که زمینه ساز توقیف ملک مربوطه شده است؛ مراحل فک رهن و بازداشت خانه را انجام دهد.
به تعبیر دیگر؛ خریدار به جای آنکه کل بهای خانه را به فروشنده بپردازد، بخشی از آن را برای فک رهن و توقیف خانه به شخصیت حقیقی یا حقوقی طلبکار پرداخت می‌نماید.
5- مطالبه مفاصا حساب خانه از فروشنده
طبعا هر خانه‌ای دارای میزانی بدهکاری به دستگاه‌های دولتی مثل شهرداری و سازمان مالیات می‌باشد که از همین رو؛ فروشنده بایستی این بدهکاری‌ها و دیون را به دستگاه های ذی ربط پرداخت نموده و حساب را به خریدار ارائه نماید. خریدار می‌تواند با استعلام از اداره های مربوطه، نسبت به صحت و تایید مفاصا حساب اطمینان حاصل نماید.
همچنین دیده شده است که بسیاری از آپارتمان‌های به فروش گذاشته دارای بدهکاری‌های معوقه در خصوص شارژ و دیگر مسائل مالی آپارتمان است؛ لذا توصیه می‌شود قبل از خرید خانه در خصوص این مسائل نیز تعیین و تکلیف نمایید.
6- توجه به قراردادهای مربوط به اجاره خانه
بر اساس قانون؛ خرید و فروش خانه‌ای که در اجاره مستاجر می‌باشد، منع قانونی ندارد ولی توصیه می‌شود که قبل از انجام معامله و خرید خانه، در خصوص مستاجر و مدت اجاره تعیین و تکلیف نمایید تا دچار مشکلات خاصی نشوید.
7- قید نمودن انشعابات آب، برق، گاز و… در سند
نکته حقوقی دیگری که بایستی قبل از خرید خانه به آن توجه داشته باشید؛ بحث قید نمودن انشعابات آب، برق، گاز و.. در سند و مبایعه نامه است. به طور کلی خرید خانه سوا از خرید انشعابات مذکور نمی‌باشد ولی جهت کسب اطمینان خاطر، در سند و مبایعه نامه به طور صریح و شفاف این انشعابات را درج نمایید.
لازم به ذکر است که در مورد تلفن ثابت؛ حتما بایستی نسبت به قید انتقال تلفن در سند مبادرت نمایید.
8- تصریح در مورد انتقال پارکینگ و انباری
آخرین نکته حائز اهمیت در خصوص خرید خانه؛ بحث قید و درج نمودن انتقال پارکینگ و انباری در سند رسمی یا مبایعه نامه خانه می‌باشد. در مورد انتقال چند پارکینگ و انباری به همراه خانه نیز بایستی هر یک از پارکینگ‌ها و انباری‌ها به طور مجزا در سند و مبایعه نامه درج شوند. چرا که عدم قید انتقال پارکینگ و انباری، مسئولیت حقوقی را برای فروشنده در قبال انتقال این موارد به همراه ندارد.
دیدگاه