امروز: شنبه, ۰۶ آذر ۱۴۰۰ برابر با ۲۱ ربيع الآخر ۱۴۴۳ قمری و ۲۷ نوامبر ۲۰۲۱ میلادی
کد خبر: 274974
۴۸۴
۱
۰
نسخه چاپی

معامله‌ی معارض چیست؟ | ابطال معامله معارض | معامله معارض با قولنامه | مجازات معامله معارض | مواد قانون مرتبط با معامله معارض

معامله‌ی معارض چیست؟ | ابطال معامله معارض | معامله معارض با قولنامه | مجازات معامله معارض | مواد قانون مرتبط با معامله معارض

جرم معامله معارض زمانی صورت می‌گیرد که ملک یا مالی از سوی مالک، بیشتر از یک بار معامله شده باشد.

معامله‌ی معارض چیست؟

یکی از جرایم شایع مربوط به حقوق ثبت اسناد و املاک، جرم معامله معارض است. جرم معامله معارض زمانی صورت می‌گیرد که ملک یا مالی از سوی مالک، بیشتر از یک بار معامله شده باشد. یعنی اگر فردی به هر صورت، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مال غیر خریده است. به زبان ساده معامله معارض به این شکل است که یک نفر بعد از اینکه مال خود را با سند رسمی یا قولنامه عادی به دیگری منتقل کرد‌، دوباره خود را مالک جا زده و آن را به شخص دومی انتقال دهد.

فردی که مرتکب چنین رفتاری می ­شود به عنوان معامله کننده معارض دارای مسئولیت کیفری بوده و بر طبق قانون محکوم به مجازات خواهد شد که در واقع این جرم با عنوان مجرمانه کلاهبرداری متفاوت است و به موجب ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک موجب حبس سه تا ده سال می شود.

ماده‌ی 117 قانون ثبت، در مقام جرم‌انگاری معامله‌ی معارض چنین مقرّر کرده است: «هر كس به‌موجب سند رسمى یا عادى نسبت به عین یا منفعت مالى (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقى به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به‌موجب سند رسمى معامله یا تعهدى معارض با حق مزبور بنماید، به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محكوم خواهد شد.»

درباره معامله معارض باید بدانید که در این معامله همیشه معامله مقدم یا اولین معامله قانونی است و سایر معامله‌ها غیرقانونی تشخیص داده می‌شود. به عبارتی در معامله‌های بعدی به این دلیل که از فروشنده به واسطه فروش مالش به نفر اول، سلب مالکیت شده است، سایر معامله‌ها غیرقانونی می‌شود. بنابراین بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده و معامله‌ای که او انجام داده است نیز اعتبار قانونی ندارد. اما نکته مهم آنکه طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، معامله اول، ممکن است به صورت عادی یا رسمی باشد اما برای تحقق این نوع جرم، معامله دوم حتما باید رسمی باشد.

معامله معارض با قولنامه

بحثی که مطرح می­ شود این است که آیا در معاملاتی که از طریق قولنامه صورت می­ گیرد فعل مجرمانه معامله معارض قابل وقوع بوده و فرد مسئولیت کیفری خواهد داشت؟

در پاسخ باید گفت که قولنامه تنظیمی در دفتر مشاور املاک یا قولنامه­ هایی که بدون دخالت مشاور املاک تنظیم شده و به امضای طرفین قرارداد رسیده است از جمله اسناد عادی محسوب می­ شود. البته پاسخ مساله فوق را باید در رای وحدت رویه دیوان عالی کشور جستجو کرد.

بر اساس رای مذکور در نقاطی که ثبت اسناد رسمی الزامی بوده و فردی معامله خود را با اسناد عادی انجام دهد چنین معامله ­ای قابلیت تعارض با سند رسمی را نداشته و دولت فقط فردی را مالک می ­شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده و یا دارای سند رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی باشد. بنابراین، باید گفت که قولنامه قابلیت تعارض با سند رسمی را نداشته و در چنین حالتی جرم مذکور قابل تحقق نیست.

ابطال معامله معارض

شخصی که به واسطه معامله اول اعم از سند عادی یا رسمی، مال به وی منتقل شده و مالک است، می‌تواند با توجه به ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، از دادسرا تقاضای تعقیب مالک اول را که اقدام به انجام معامله معارض کرده، درخواست کند.

در این موارد بازپرس پس از تحقیقات مقدماتی و استعلام سوابق، چنانچه اعتقاد به مجرمیت مالک اول داشته باشد، با صدور قرار جلب برای دادرسی پرونده را نزد دادستان می فرستد.

دادستان نیز در صورت هم عقیده بودن با بازپرس، با صدور کیفرخواست، پرونده را از شعبه بازپرسی برای محاکمه متهم به دادگاه ارسال می‌کند.

پس از محکوم شدن مالک اول در دادگاه، مالک فعلی (شاکی) دادخواستی مبنی بر ابطال معامله معارض و ابطال سند مالکیت به دادگاه ارائه و دادگاه با تشخیص صحت و درستی معامله اول، همه معاملات بعد از آن را باطل اعلام می‌کند.

مجازات معامله معارض

قانونگذار در ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک چنین بیان می دارد که: «هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیر منقول، حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند به زندان با اعمال شاقه از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد.»

در توضیح این ماده باید گفت که منظور از شخص در ماده مذکور لفظی کلی بوده و هر شخصی اعم از حقیقی یا حقوقی می­ تواند مرتکب جرم مذکور شود. مسئولیت کیفری برای اشخاص حقوقی زمانی متصور است که نماینده یا مدیر شخص حقوقی به نام یا در راستای منافع آن مرتکب جرم مذکور شود.

جرمی که در ماده 117 قانون ثبت به آن اشاره شده مربوط به اسناد است و در صورتی که هر دو معامله یاد شده در ماده با سند انجام گرفته باشد حسب اینکه سند رسمی است یا عادی چهار حالت قابل تصور خواهد بود.

این چهار حالت عبارتند از:

- حالت اول: هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد.
- حالت دوم: هر دو معامله با سند عادی انجام شده باشد.
- حالت سوم: اولین معامله با سندرسمی و دومین معامله با سند عادی صورت گرفته باشد.
- حالت چهارم: اولین معامله با سند عادی و دومین معامله به وسیله سند رسمی صورت گرفته باشد.

از چهار حالت فوق‌الذکر حالت‌های دوم و سوم از شمول ماده 117 قانون ثبت خارج و حالت اول و چهارم مشمول ماده مورد بحث است.

مواد قانون مرتبط با معامله معارض

اولاً: مواد 100 تا 117 قانون ثبت مصوب 1310 در خصوص جرائم در خصوص ثبت املاک است و نه نقل و انتقال اموال؛

ثانیاً: ماده 117 قانون ثبت رکن قانونی معامله معارض می‌باشد نه رکن قانونی جرم فروش مال غیر؛

ثالثاً: رأی وحدت رویه شماره 594 بر اعتبار قانون انتقال مال غیر تصریح دارد و اجتهاد در مقابل نص ممنوع است؛

رابعاً: در رویه قضائی در خصوص اعتبار قانون انتقال مال غیر، مصوب 1308 هیچ تردیدی ندارد؛

خامساً: هرگاه شک داشته باشیم قانونی نسخ شده یا نه مطابق اصل استصحاب و اصل عدم و قاعده «الجمع مهما امکن اولی من الطرح» باید گفت که قانون دارای اعتبار قانونی است و لذا ماده 1 قانون انتقال مال غیر رکن قانونی جرم انتقال مال غیر می‌باشد.
بدین ترتیب باید گفت «رکن قانونی» جرم انتقال مال غیر به صورت عام «قانون انتقال مال غیر مصوب 1308» می‌باشد، مگر در مواردی که وسیله ارتکاب جرم مربوط به اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی باشد.

بدین ترتیب باید گفت «رکن قانونی» جرم انتقال مال غیر به صورت عام «قانون انتقال مال غیر مصوب 1308» می‌باشد، مگر در مواردی که وسیله ارتکاب جرم مربوط به اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی باشد.

در این صورت باید به مقررات خاص و ویژه قانون ثبت اسناد و املاک در این خصوص از جمله مواد 100 الی 117 مراجعه کرد چرا که قلمرو قانون انتقال مال غیر (عام) توسط بعضی از مواد قانونی ثبت (خاص) تخصیص خورده و محدود شده است و تا زمانی که مستند قانونی برای مجازات مرتکب با شرایط قانون خاص وجود داشته باشد مراجعه به قانون عام خلاف اصول حقوقی است البته در مواردی که قانون خاص حکمی نداشته یا مبهم باشد مجرای اجرای قانون عام فراهم خواهد شد.

  • منبع
  • وکیل تاپ
  • مهداد
  • یاسا
  • بنیاد وکلا

دیدگاه

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید



کد امنیتی کد جدید