تمام اطلاعات درباره نحوه الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره

در این بخش از مقالات حقوقی به بررسی نحوه الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره پرداخته می شود.

تعریف و بررسی عقد اجاره در قانون

عقد اجاره به عقدی اطلاق می‌شود که به موجب آن منافع عین مورد اجاره برای مدت معینی به مالکیت مستاجر درمی‌آید (که اصطلاحا به ان عین مستاجره گفته می‌شود).

اجاره عقدی معوض است یعنی هر یک از طرفین در ازای چیزی که می‌دهد چیزی می گیرد (عین و یا منفعت)

در اجاره، مدت باید از قبل تعیین گردد و در صورت نامعین بودن مدت عقد باطل می‌باشد. و شرط صحت عقد اجاره این است که موجر قدرت بر تسلیم عین مستاجره را داشته باشد.

الزامی ندارد که موجر ، مالک عین باشد ولی برای اجاره دادن، باید حتما مالک منفعت باشد تا بتواند عین را اجاره دهد و باید عین مستاجره (مال موضوع اجاره ) را در حالتی تحویل مستاجر دهد که مستاجر بتواند استفاده ی مطلوب از آن ببرد.

در صورتی که عین مستاجره (مال موضوع اجاره ) درحال اجاره معیوب باشد، مستاجر این حق را دارد که اجاره را فسخ کند و یا باهمان حال با پرداخت تمام اجرت بپذیرد. اما در صورتی که موجر عیب را برطرف کند به صورتی که مستاجر متضرر نشود، در این صورت مستاجر حق فسخ نخواهد داشت.

تنها عیبی به مستاجر حق فسخ می‌دهد که مستاجر نتواند به واسطه ی آن عیب، از مال مورد اجاره منفعت را به نحو مطلوب و مورد نظر خود دریافت دارد. عیوبی که سبب خروج مورد اجاره از قابلیت انتفاع شوند به نحوی که نتوان آن عیوب را برطرف کرد سبب باطل شدن اجاره می گردد.

در مدت اجاره، موجر حق ندارد در عین مستاجره چنان تغییری دهد که برخلاف مقصود مستاجر از استیجار می باشد، والا مستاجر حق فسخ پیدا میکند.

مکان اجاری و یا تجاری که جهت اجاره درنظر گرفته می‌شود ممکن است در خلال مدت اجاره نیازمند یک سری تعمیرات گردد، در صورتی که در مدت اجاره مورد اجاره نیازمند تعمیراتی گردد، مستاجر حق ندارد مانع تعمیرات شود در غیر اینصورت دادگاه می‌تواند او را الزام نماید و حتی در صورت ضرورت حکم به تخلیه موقت دهد.

هزینه ی تعمیرات و تمامی مخارج لازمه جهت انتفاع از عین مستاجره و فراهم آوردن تمام آلات و ادوات مورد نیاز جهت انتفاع  برعهده ی مالک می‌باشد.

نحوه الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره

در ماده ۲۰ قانون روابط موجر مستاجر ۱۳۵۶ اینگونه بیان شده که تعمیرات کلی و اساسی راجع به اصل بنا و یا تاسیات عمده که دران به کار رفته، مانند دستگاههای حرارت مرکزی ، آسانسور ،دستگاه تهویه ، برعهده ی موجر می باشد و تعمیرات جزئی و تزئینی و تعمیراتی که مربوط هستند به استفاده بهتر از عین مستاجره برعهده ی مستاجر میباشد.

گاهی اوقات ممکن است که بعد از انعقاد قرارداد اجاره و یا در طول مدت اجاره، ملکی که در ید مستأجر است (عین مستأجره) احتیاج به تعمیرات اساسی پیدا کند، در این شرایط موجر (اجاره دهنده) موظف است که تعمیرات لازم را انجام دهد،حال اگر موجر به وظیفه خود عمل ننماید، مستأجر می تواند با ارائه دادخواستی تحت عنوان الزام موجر به تعمیرات اساسی ملک، الزام وی را به انجام عمل مورد نظر از طریق دادگاه بخواهد.

دادگاه در وقت رسیدگی تعیین شده و با دعوت از طرفین، پس از بررسی موضوع و مدارک ارائه گردیده، در صورت نیاز، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و پس از اعلام نظر وی، اقدام به صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به انجام تعمیرات اساسی ملک می نماید.

در دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره، خواهان دعوا، مستأجر است که می بایست دادخواست خود را بر علیه موجر (خوانده) مطرح بنماید.

دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره، در صورتی که میزان خواسته دعوا بیست میلیون تومان و یا کمتر از آن باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد.

اما چنانچه مبلغ خواسته بیش از بیست میلیون تومان باشد، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

نکات مهم در دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستأجره

• اگر موجر در طی مهلتی که دادگاه تعیین می نماید، اقدام به تعمیر ملک نکند، مستأجر میتواند با نظارت دادگاه، ملک را تعمیر و هزینه های آن را از موجر مطالبه کند و یا اینکه میتواند قرارداد اجاره را فسخ نماید. در صورت فسخ قرارداد اجاره با شرایط عنوان شده، مستأجر میتواند طی دادخواستی جداگانه، استرداد مبلغ ودیعه را از موجر مطالبه نماید.
• اگر مستأجر بدون حکم دادگاه، اقدام به تعمیر ملک نماید، نمی تواند هزینه های تعمیر ملک را از موجر بخواهد.
• تشخیص این امر که تعمیر مورد نیاز جزء تعمیرات اساسی یا غیر اساسی است با دادگاه می باشد.
• اگر نیاز به تعمیر ملک بدلیل استفاده نادرست مستأجر از ملک باشد، مالک را نمیتوان به تعمیر ملک الزام کرد.
• اگر عیب در ملک مورد اجاره در زمان قرارداد موجود بوده است، مستأجر میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند مگر اینکه موجر عیب موجود در ملک را مرتفع نماید.

مرجع صالح نحوه الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره

مرجع صالح برای طرح این دعاوی، اگر مستاجر هزینه انجام تعمیرات را از موجر مطالبه کند دعوا منقول محسوب و در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده است و اگر مستاجر انجام تعمیرات عین مستاجره را از موجر مطالبه کند دعوا غیر منقول محسوب و در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

مدارک مورد نیاز برای طرح دعوی الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره

1.ثبت نام ثنا

2. قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر                                                                                                            

3.ذکر مواردی که عین مستاجره نیاز به تعمیر دارد و در صورت نیاز اخذ تامین دلیل از شورای حل اختلاف

نکات مهم در مورد الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره

۱. مستاجر بدون حکم دادگاه نباید اقدام به تعمیرات کند در صورت انجام تعمیرات بدون حکم قادر به دریافت هزینه ها از موجر نخواهد بود.

۲. در صورت عدم استفاده درست از ملک توسط مستاجر ، موجر را نمیتوان ملزم به تعمیراتی کرد که ناشی از عمل خود مستاجر است.

۳. تشخیص تعمیرات اساسی یا غیر اساسی بر عهده دادگاه است .

۴. اگر ملک مورد اجاره در زمان عقد قرارداد دارای ایراد باشد مستاجر میتواند عقد اجاره را فسخ کند .

مستندات قانونی در دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستأجره

ماده ی ۴۷۸ قانون مدنی

هرگاه معلوم شود، عین مستأجره در حال اجاره، معیوب بوده است، مستاجر میتواند، اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام أجرته قبول کند؛

ولی اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.

ماده ی ۴۸۶ قانون مدنی

تعمیرات و کلیه ی مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، به عهده ی مالک است.

مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و هم چنین است، آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره، لازم می باشد.

ماده ی ۵۰۲ قانون مدنی

اگر مستأجر در عین مستاجره، بدون اذن موجر، تعمیراتی کند، حق مطالبه ی قیمت آن را نخواهد داشت.

ماده ی ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶

تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده ی منصوبه در آن از قبیل:

دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده ی موجر است و تعمیرات جزیی و هم چنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده ی بهتر از مورد اجاره باشد، با مستأجر خواهد بود.

ماده ی ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶

رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر، راجع به تعمیرات با دادگاه است.

در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود، انجام ندهد، مستأجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند و به او اجازه داده شود، تعمیرات مزبور را با نظارت دایره ی اجرا انجام داده، مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.

ماده ۲۳ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶

اقامه ی دعوای تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست.

هرگاه دادگاه حکم به تخلیه ی مورد اجاره صادر کرده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد، حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرر در ماده ی ۲۱، قابل اجرا خواهد بود.

رویه و نظرات قضایی در دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستأجره

نظریه ی شماره ی ۷/۷۴۵۰ مورخ ۱۳۷۹/۷/۲۷ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

با توجه به ماده ۲۰ روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، تعمیرات کلی و اساسی که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده، مانند دستگاه های حرارتی مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده ی مالک و تعمیرات جزیی و تزئینی و تعمیری که مربوط به استفاده ی بهتر از مورد اجاره باشد، به عهده ی مستأجر است.

تعمیرات کاشی کاری و سنگ کاری، کلی و اساسی نبوده است؛ بلکه از جمله تعمیرات جزیی است که برای بهتر استفاده کردن از مورد اجاره به عمل می آید و لذا هزینه ی آن به عهده ی مستأجر است.

نظریه ی مشورتی شماره ۷/۴۲۰ مورخ ۶۲/۱/۲۴ اداره ی حقوقی دادگستری

دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات کلی و اساسی، دعوای غیر مالی است.