حریم املاک چیست؟مقدار و میزان حریم املاک چگونه تعیین می شود؟

حریم املاک یکی از مباحث مهم و کاربردی در علم حقوق خصوصا حقوق مدنی به شمار می رود که قانونگذار شرایط و ضوابط مشخصی برای آن در نظر گرفته است.

مفهوم حریم املاک

مفهوم عامیانه حریم املاک همان محیط اطراف و پیرامون ملک می باشد که مالک از حق و حقوق خاصی نسبت به آن برخوردار است. محیط اطراف ملک جزء حریم شخصی به شمار می رود و اثبات آن نیاز به مراحل قانونی دارد. تصور برخی افراد این است که فضای اطراف ملک اهمیت چندانی به لحاظ قانونی برای مالکین ندارد و صرفا خود ملک از ارزش بالایی برخوردار است. در واقع حریم املاک به اندازه خود ملک ارزش بالایی دارد و مالک می تواند نهایت بهره را از آن ببرد.

ماده 136 قانون مدنی حریم ملک را این گونه تعریف می کند: « حریم مقداری از اراضی اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن است که برای کمال انتفاع از آن ضرورت دارد». مطابق این ماده حریم ملک جزء حق قانونی مالک محسوب می شود و وی می تواند به بهترین شکل ممکن از آن استفاده کند. هر ملکی دارای حریم مشخصی می باشد تا محدوده مالکیت به خوبی قابل تشخیص باشد.

هدف از ایجاد حریم در املاک این است که اشخاص مختلف اجازه تجاوز به املاک دیگران را نداشته باشند و به نوعی از ورود اشخاص بیگانه ای که ممکن است به پیرامون ملک ضرر و خسارت وارد کنند، جلوگیری شود. برخی افراد بدون توجه به حریم قانونی املاک دیگران اقدام به بهره برداری بیش از حد و طولانی مدت از محیط اطراف ملک می کنند که باعث می شود مالکین نتوانند به خوبی از حق انتفاع خود بهره مند شوند.

قانونگذار برای دفاع از حق و حقوق مالکین حریم املاک را درنظر گرفته است و اگر شخصی اقدام به بهره مندی از حریم املاک دیگران کند، امکان پیگیری قانونی از سوی مالکین نیز وجود دارد.

مقدار و میزان حریم املاک چگونه تعیین می شود؟

به طور کلی تعیین مقدار حریم املاک باتوجه به عوامل مختلفی مانند موقعیت زمین یا عرف منطقه ی جغرافیایی و غیره صورت می گیرد. در واقع مشخص کردن حریم املاک در همه مناطق یکسان نیست و هر مکانی باتوجه به شرایط طبیعی خود سنجیده می شود. اما تعیین حریم شخصی املاک به لحاظ قانونی در مواد 137 و 138 قانون مدنی ذکر شده است که ابتدا این دو ماده را مورد بررسی قرار می دهیم.

ماده 137 قانون مدنی: « حریم چاه برای آب خوردن (۲۰) گز و برای زراعت (۳۰) گز است».

طبق این ماده اگر فردی مالک چاه آبی باشد و آب را صرفا برای آشامیدن استفاده کند، حریم ملک تنها 20 متر خواهد بود. همچنین حریم ملک برای چاه آبی که مخصوصا کشاورزی است، 30 متر می باشد.

ماده 138 قانون مدنی: « حریم چشمه و قنات از هر طرف در زمین رخوه (۵۰۰) گز و در زمین سخت (۲۵۰) گز است لیکن اگر مقادیر مذکوره در این ماده و ماده ‌قبل برای جلوگیری از ضرر کافی نباشد به اندازه‌ای که برای دفع ضرر کافی باشد به آن افزوده می شود».

مطابق این ماده حریم چشمه و قنات برای زمین سست و نرم 500 متر و برای اراضی سخت 250 متر است که اگر این مقدار حریم برای جلوگیری از ضرر و خسارت های احتمالی کافی نباشد، به میزان حریم ملک اضافه می شود. منظور از زمین رخوه در این ماده زمین نرم و حاصلخیزی است که کشاورزی و زراعت در آن به آسانی انجام می شود.

نحوه اثبات قانونی حریم املاک در مراجع قضایی

مراحل اثبات قانونی حریم املاک برای اثبات حریم ملک و اخذ حکم حریم ملکی از مراجع قضایی، باید مراحل قانونی مشخصی را طی کنید.

برای ارائه درخواست اثبات حریم املاک به دادگاه، وجود یکسری مدارک لازم و ضروری است و درصورت فقدان هر یک از این مدارک، معمولا مراجع قضایی رسیدگی به دعوا را به تاخیر می اندازند تا مستندات پرونده تکمیل شود. به طور مثال مدارکی مانند سند رسمی ملک، درخواست استعلام از ملک، شماره پرونده استنادی و غیره باید به دادگاه ارائه شوند تا بتوانید حکم حریم ملکی خود را دریافت کنید.

بعد از ارائه دادخواست، دادگاه ابتدا اظهار نظر کارشناس رسمی در حوزه ثبتی را مدنظر قرار می دهد و برای رسیدگی بهتر به پرونده از پلاک های ثبتی نیز استفاده می کند. سپس به بررسی اسناد و مدارک ارائه شده توسط طرفین دعوا می پردازد تا حکم مقتضی صادر شود.

طرح دعوا اثبات حریم ملکی مانند هر دعوا دیگری نیازمند ارائه دادخواست به دادگاه است تا مرجع قضایی به خواسته شما رسیدگی کند. پرونده های ملکی اصولا پیچیدگی های خاص خود را دارند و رسیدگی به آن ها کمی زمان بر است. برای طرح چنین دعاوی بهتر است از وکلا مجرب و متخصص در امور ملکی بهره مند شوید تا روند رسیدگی به پرونده به بهترین شکل ممکن انجام شود. چنانچه بدون بهره مندی از وکلا مجرب، اقدام به طرح دعوا اثبات حریم ملکی نمائید، قطعا در ادامه رسیدگی به پرنده با مشکل مواجه خواهید شد.

نکات مهم پیرامون حریم قانونی املاک

چند نکته ضروری و مهم در رابطه با حریم خصوصی املاک وجود دارد که به ذکر آن ها می پردازیم.

1- بهره برداری در حریم املاک دیگران چنانچه با رضایت مالک صورت گیرد، مانعی ندارد. اما اگر تصرف در حریم ملک بدون اجازه و رضایت مالک انجام شود، به هیچ عنوان صحیح نمی باشد. چنانچه متصرف، حکم قانونی تصرف در حریم ملک را داشته باشد (چه مالک رضایت داشته و چه رضایت نداشته باشد) تصرف وی بلامانع است.
2- ضابطه مقدار و میزان حریم املاک مطابق قانون تعیین می شود و هیچ کس نمی تواند برخلاف قانون برای ملک خود حریم خصوصی تعیین کند.
3- باتوجه به ماده 139 قانون مدنی، حریم در حکم ملک صاحب حریم است و تملک و تصرف در آن که منافی باشد با آنچه مقصود از حریم است بدون اذن از طرف ‌مالک صحیح نیست و بنابراین کسی نمی تواند در حریم چشمه و یا قنات دیگری چاه یا قنات بکند ولی تصرفاتی که موجب تضرر مالک نشود، جایز است.