دعوای تخلیه | شرایط و مرجع طرح دعوای تخلیه

دعوای تخلیه یا دعوای تخلیه ید یعنی چه؟

 قرارداد اجاره یکی از رایج‌ترین قرارداد‌هایی است که میان اشخاص جامعه بسته می‌شود، فراوانی و کثرت انعقاد این قرارداد در خصوص انواع املاک مسکونی و تجاری و دیگر اموال موجب شده‌است که به همان میزان هم با فراوانی دعاوی مربوط به این قرارداد در محاکم روبرو باشیم. یکی از مهم‌ترین و شایع‌ترین این دعاوی، دعوای تخلیه می‌باشد.

تخلیه ید عنوان دعوایی است که برای تخلیه عین مستاجره یا مرهونه در عقد اجاره و رهن به کار می رود عموماً در دعوای تخلیه باعقد اجاره روبرو هستیم و طرفین این عقد یعنی موجر و مستاجر موضوع بحث ما هستند. در دعوای تخلیه موجر که صاحب منفعت است از دادگاه تقاضای رسیدگی و تخلیه عین مستاجره از طرف مستاجر را می کند.

مهمترین مورد تخلیه ید جایی است که مدت اجاره پایان یافته و مستاجر عین مستاجره را تخلیه و تحویل نمی دهد. در اینجا موجر با اقامه دعوای تخلیه می تواند تخلیه عین مستاجره را بخواهد.

تخلیه ید و خلع ید چه تفاوتی دارند؟

تفاوتهای دو دعوای تخلیه ید و خلع ید عبارتند از:

• ارکان دو دعوای تخلیه و خلع ید با هم متفاوتند. خلع ید ناشی از غصب است و شخصی که ملک شما را تصرف به ناحق کرده و شما خلع ید او را می خواهید تصرفش ناشی از غصب است منتها در دعوای تخلیه تصرف فرد متصرف ناشی از عقد و قرارداد اجاره است.
• دعوای تخلیه ید یک دعوای غیرمالی است و هزینه دادرسی کمتری دارد منتها خلع ید یک دعوای مالی است و هزینه دادرسی آن بیشتر از تخلیه است.
• تفاوت دیگر دو دعوا تفاوت در مرجع رسیدگی است. دعوای خلع ید باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح گردد و دعوای تخلیه در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مطرح می‌شود.
• تخلیه دستور است و خلع ید حکم است یعنی تصمیم دادگاه ممکن است به شکل دستور باشد و ممکن است حکم باشد که در تخلیه تصمیم دادگاه به شکل دستور است و در خلع ید به صورت حکم.

شرایط طرح دعوای تخلیه

موقعیت‌های زیر نمونه‌هایی از مواردی هستند که در آن‌ها می‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد:

۱. دعوای تخلیه‌ی را زمانی می‌توان طرح نمود که شخص متصرف در ابتدا با اجازه‌ی مالک، ملک او را به تصرف خود درآورده باشد که این اجازه می‌تواند در قالب قرارداد اجاره یا غیر از آن به او داده شده باشد، اما او پس از تمام شدن مهلتی که برای تصرف ملک داشته، آن را در اختیار مالک قرار ندهد.

در این صورت مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند. قبل از اتمام مدت اجاره نمی‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد بلکه باید مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد. پس از اتمام مدت قرارداد اجاره از زمان طرح دعوا تا زمانی که دادگاه به آن رسیدگی و حکم صادر می‌کند، مالک نمی‌تواند ملک خودش را تخلیه کند. اگر هم مستأجر ادعا کند که تخلیه‌ی ملک برای او دشوار است، دادگاه می‌تواند مهلت مناسبی را برای این کار به او بدهد.

۲. اگر مستأجر در نگه‌داری از مالی که به اجاره شده‌است کوتاهی کند یعنی کاری که باید انجام دهد را انجام ندهد و یا این‌که کاری که نباید انجام دهد را انجام دهد، مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند.

۳. در صورتی که قرارداد قبل از سال ۶۲ بسته شده باشد و مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکند، مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند. در قرارداد‌هایی که پس از سال ۱۳۶۲ بسته شده‌است اگر مستأجر اجاره‌بها را نپردازد، صرفاً می‌توان دعوایی برای دریافت این اجاره‌بها مطرح کرد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه

دعوای تخلیه یک دعوای غیرمالی است. غیرمالی بودن دعوای تخلیه بر محاسبه‌ی میزان هزینه‌ی دادرسی و قابلیت اعتراض به رأی تأثیر می‌گذارد. موضوع مهمی که باید در خصوص دعوای تخلیه مورد بررسی قرار بگیرد آن است که اساساً برای طرح این دعوا باید به کجا مراجعه کرد؟

قانون شورای حل اختلاف به این پرسش، پاسخ داده است. طبق ماده ۱۱ قانون شورا‌های حل اختلاف همه دعاوی مربوط به تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است مگر این‌که در قرارداد اجاره، حق سرقفلی و کسب‌وپیشه واگذار شده باشد و طرح‌کننده‌ی دعوا بخواهد در دعوای تخلیه، حق سرقفلی و کسب‌وپیشه را نیز مطرح کند.
 
در صورتی که در قرارداد اجاره حق سرقفلی و کسب‌و‌پیشه واگذار شده باشد که این صرفاً مربوط به حالتی است که قرارداد اجاره در خصوص ملک تجاری بسته شده باشد، به این علت که طرح‌کننده‌ی دعوا می‌خواهد در خصوص حق سرقفلی و کسب‌وپیشه هم ادعایی را مطرح کند، به جای شورای حل اختلاف باید به دادگاه مراجعه کند. حال این سوال مطرح می‌شود که باید به کدام دادگاه مراجعه کند؟ در این خصوص باید توجه کرد که مراجعه باید به دادگاهی صورت بگیرد که ملکی که اجاره داده شده، در حوزه‌ی آن واقع شده‌است.

نحوه اجرای رای در دعوای  تخلیه ملک

پس از اینکه دستور تخلیه توسط مقام قضایی صادر گردید بدون نیاز به صدور اجراییه پس از ابلاغ، اجرا می گردد.مامور ابلاغ مکلف است دستور تخلیه را ظرف24 ساعت به شخص مستاجر ابلاغ نماید و از او رسید دریافت نماید در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید ابلاغیه به مامور اجرا، ظرف3 روز دستور تخلیه اجرا می گردد. صدور اجراییه تخلیه ید در خصوص اسناد رسمی اجاره را باید از دفتر اسناد رسمی ای که سند در آن جا تنظیم شده (جهت ارجاع به واحد اجرای اسناد رسمی)درخواست نمود.

در صورتی که موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت نموده باشد یا چک یا سندی بابت تضمین از مستاجر اخذ نموده باشد اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع وسپردن وجه یا سند تعهد نزد اجرای احکام است و اگر موجر در زمان انقضاء مدت اجاره مبلغ ودیعه مستاجر را مسترد ننماید، مستاجر می بایست پس از تخلیه ملک، دعوای استرداد مبلغ ودیعه علیه موجررا مطرح نماید چنانچه مستاجر پس از اتمام مدت اجاره قبل از تخلیه و تحویل ملک دادخواست استرداد مبلغ ودیعه را مطرح نماید دعوای مستاجر به جهت عدم تخلیه مورد اجاره رد خواهد شد

در صورتی که موجر چک یا سند سپرده شده را گم کرده باشد یا به سرقت رفته باشد یا به هر دلیل دیگری ازدسترس او خارج شده باشد می بایست از دادگاه حکمی مبنی بر مفقود شدن صادر شود در این صورت پس از قطعیت نیازی به ارایه سند مزبور نیست.

تخلیه ملک دارای سرقفلی

در قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ حق سرقفلی پیش بینی شد و تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ با پرداخت حق سرقفلی اصولا صورت می گیرد که به دو صورت است و این دو حالت عبارتند از:

• پرداخت سرقفلی طبق ماده ۶ قانون ۱۳۷۶: چنانچه در اجاره اماکن تجاری تحت شمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ موجر سرقفلی دریافت کرده باشد با انقضاء مدت اجاره، تخلیه با پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز طبق تبصره ماده فوق‌الذکر انجام خواهد شد، بنابراین از این نظر تفاوتی بین این نوع اجاره با سایر اجاره‌ها وجود ندارد جز مرجع صالح رسیدگی که در این مورد صرفاً دادگاه می‌باشد. چنین اجاره‌‍‌ای هم علی رغم پرداخت سرقفلی به محض انقضاء مدت مرتفع می‌شود.
• پرداخت سرقفلی طبق ماده ۷ و ۸ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶: چنانچه در اجاره‌نامه شرایط مندرج در مواد ۷ و ۸ ذکر شده باشد، تخلیه محل در صورتی امکان‌پذیر است که مستاجر متمایل به اسقاط حقوق مندرج در قرارداد در مقابل اخذ سرقفلی باشد. در صورتی که در اجاره‌نامه شرط شود که در صورت انقضاء مدت موجر حق تخلیه عین مستأجره را ندارد یا مالک حق ندارد عین مستأجره را به فرد دیگری اجاره دهد امکان تخلیه وجود نخواهد داشت مگر این که مستأجر تمایل به اسقاط حقوق خود داشته باشد که این اسقاط حق ممکن است در مقابل دریافت سرقفلی از موجر باشد.

تخلیه محل‌های مسکونی و محل‌های تجاری بدون پرداخت حق سرقفلی

زمانی که قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ تصویب شد، مقررات درباب تخلیه محل‌های مسکونی و محل‌های تجاری فاقد سرقفلی به کلی تغییر کرده و قانون گذار در جهت تسریع روند تخلیه جهت تشویق مالکین به اجاره دادن املاک خالی خود با شرایطی دستور تخلیه را جایگزین حکم تخلیه نموده به طوری که با وجود این شرایط موجر می‌تواند با مراجعه به مرجع دارای صلاحیت که شورای حل اختلاف می باشد، درخواست تخلیه عین مستأجره را نماید و مرجع رسیدگی با احراز شرایط مقرر قانونی ذیل  ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر می‌نماید:

برای صدور دستور تخلیه به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی او نیاز است اجاره‌نامه شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ را داشته باشد که شرایط صدور دستور تخلیه عبارتست از:

الف) شرایط عمومی: برای تخلیه سریع طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ لزوماً باید اجاره‌نامه تحت شمول قانون یاد شده باشد و جهت شمول این قانون بایستی شرایط مندرج در ماده ۲ رعایت شود به عبارت دیگر، برای شمول قانون در رابطه استیجاری در ابتدا امر بایستی شرایط ذیل احراز شود:

• تنظیم اجاره‌نامه در دو نسخه: در صورتی که اجاره‌نامه رسمی باشد خارج از شرایط این ماده است و بدون هیچ قید و شرطی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ خواهد بود. اما در غیر این صورت برای شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تنظیم اجاره‌نامه در دو نسخه الزامی است. به عبارت دیگر، اگر اجاره‌نامه تک برگی باشد از شمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ خارج است و مشمول دستور تخلیه نخواهد بود.
•  قید مدت: مدت، از ارکان اساسی اجاره‌نامه می‌باشد و بنابراین طبق ماده ۴۶۸ قانون مدنی عدم قید مدت اجاره را باطل می‌کند.مضاف بر آن نیز در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ قانو نگذار به  درج مدت در اجاره‌نامه تأکیدکرده و آن را از الزامات شمول قانون قرار داده است.
•  امضاء اجاره‌نامه توسط دو نفر شاهد: قانون‌گذار در جهت تقویت اعتبار سند عادی امضاء اجاره‌نامه توسط دو نفر شاهد را الزامی نموده است. اگر چه این شرط اثری در ماهیت عقد اجاره ندارد و حتی عدم امضا اجاره‌نامه به وسیله شهود در صحت و درستی آن اختلالی ایجاد نمی کند، اما در صورتی که اجاره‌نامه این شرط را نداشته باشد از شمول قانون روابط موجر و مستأجر خارج و تخلیه سریع محل صورت می گیرد.
• انقضاء مدت اجاره: طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ جهت تخلیه سریع عین مستأجره لازم است مدت اجاره منقضی شده باشد؛ به عبارت دیگر، اگر مستأجر به استناد شرط مقرر در قرارداد درخواست تخلیه نماید تخلیه سریع و صدور دستور تخلیه ظرف یک هفته امکان‌پذیر نخواهد بود بلکه موجر بایستی با طرح دعوا و رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و اثبات شرط و اعلام فسخ روند تخلیه ملک را پیگیری نماید. به دیگر سخن در این مورد تخلیه مستلزم صدور حکم تخلیه با احراز و اثبات شرایط خواهد بود.

ب) شرایط اختصاصی: علاوه بر شرایط عمومی که شرح آن گذشت، در صورتی که در یک رابطه استیجاری موجر مبلغی به عنوان ودیعه با تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهد‌آور مثل چک یا سفته از مستأجر دریافت کرده باشد لازم است جهت صدور دستور تخلیه مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ سند یا مبلغ مذکور را تحویل دایره اجرا نماید؛ صدور دستور تخلیه مشروط به تحویل مبلغ با سند به دایره اجراست.

در صورتی که موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره باشد یا طلبی از بابت قبوض آب، برق وگاز داشته باشد، موجر موظف است نسبت به طرح دعوای مطالبه ضرر و زیان یا بدهی‌های آب و برق و گاز و تلفن و اجاره‌بها اقدام و گواهی دفتر شعبه دادگاهی را که دعوا در آن مطرح شده است را به دایره اجرا تحویل نماید در این صورت برابر ذیل ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ دایره اجرا از تحویل مبلغ یا سند به میزان مورد ادعا به مستأجر خودداری خواهد کرد تا پس از صدور حکم ضرر و زیان با کسر مطالبات موجر مابقی به مستاجر عودت داده شود.

آیا می توان دستور تخلیه را ابطال کرد؟

پاسخ به سوال فوق مثبت است و می توان دستور تخلیه را در موارد ذیل ابطال نمود:

• چنانچه مستاجر تمدید اجاره‌نامه را ثابت کند مستاجر مجاز به ادامه دادن تصرف است و دعوای تخلیه علیه او مصداق ندارد.
• اگر جعلی بودن اجاره‌نامه ثابت شده و مشخص شود که متصرف ملک مستأجر نبوده است که علیه او بتوان دستور تخلیه ید صادر نمود دیگر دعوای تخلیه معنایی نخواهد داشت و می توان دستور تخلیه را ابطال و فرد باید دعوای دیگری مانند خلع ید اقامه نماید.
• اگر اثبات شود ملک مورد نظر به شخص دیگری انتقال پیدا کرده و موجر سابق سودی برای درخواست صدور دستور تخلیه نداشته است. به عبارت دیگر مستأجر سابق در طرح دعوای تخلیه ذی‌نفع نبوده است.