ماهیت قانونی حریم املاک

قانون گذار وظیفه دارد که حدود هرفرد را در جامعه برای او تعیین کند تا مبادا به حقوق سایرین در جامعه تعدی و تجاوزی صورت پذیرد.

از آنجایی فلسفه وضع قانون برای آرامش در زندگی اجتماعی است، لذا اگر اجتماعی در کار نباشد قانون هم کارایی نخواهد داشت. با اینحال، در همین اجتماع هم، برای همزیستی مسالمت آمیز و کم دغدغه لازم است که افراد حدود و حقوق خود را دقیقا بشناسند و قانون گذاران هم مکلف به تعیین این موارد و ایجاد قاعده ای برای پیشگیری از تضرر سایر افراد جامعه هستند.

در حریم هم همین قاعده حکمفرماست، به گونه ای قانون گذار با مطالعه همه جانبه، حریم یا همان منطقه ممنوعه برای املاک اشخاص وضع کرده است. همانگونه که حریم خصوصی در قانون رسمیت یافته و شکستن آن جرم محسوب میشود و قطعا مجازات دارد، حریم املاک نیز در قانون تبیین گردیده است تا سایرین در مناطق ممنوعه و حریم دیگر افراد وارد نگردند.

حریم به چه معناست؟

طبق مقدمه فوق میتوان گفت، حریم و معنای آن عبارت است از، قبول یک منطقه ممنوعه که این مقدار جزئی از ملک افراد به شمار می آید و طبق قانون در حکم ملک مالک محسوب میشود.در لغت نیز حریم به معنای ممنوع است، یعنی هر چیزی که شکستن آن جایز نیست.

حریم املاک به محدوده تعریف شده اطراف یک ملک غیرمنقول اطلاق میشود که آن محدوده تعریف شده به میزان عرفی، برای بهره برداری کامل از ملک در نظر گرفته می شود و در حقیقت حریم املاک یک مصونیت فیزیکی به اموال غیر منقول میبخشد و به حقی که صاحبان املاک به طور مطلق بر آن محدوده دارد حق حریم گفته می شود.

حق حریم همانند حق ارتفاق در املاک، یک حق تبعی یا به عبارتی حقی تابع همان ملک به شمار می آید.

تعریف قانون مدنی از حریم املاک

ماده ۱۳۶ قانون مدنی بیان داشته: حریم مقادیری از اراضی اطراف ملک یا قنات یا نهر و امثال آن است که برای کمال انتفاع از آن، ضرورت دارد. بنابراین طبق قانون قاعده حریم برای کمال انتفاع از املاک وجود دارد و این منطقه ممنوعه همان اراضی اطراف ملک و قنوات آن ها است که به آن منطقه حریم گفته می شود‌.

حریم املاک، چاه ها، چشمه ها و قنات ها چقدر است؟

مقدار و اندازه حریم بر طبق موقعیت طبیعی زمین و به حکم عرف منطقه مورد نظر و مقتضیات آن محل مشخص می‌شود، ولی قانونگذار از نظر اهمیتی که حریم چاه و چشمه و قنات دارد، در موادی از قانون مدنی مقدار آن را به تفصیل تعیین نموده است.

دیوان عالی کشور فواصل و حدود معین و مذکور در مواد ۱۳۷ و ۱۳۸ قانون مدنی را مطلقا ممنوع کرده و ادعای خلاف آن را مسموع ندانسته است. البته انتقاداتی نیز بر این نظر وارد شده است چرا که می‌ تواند حتی در حریم نیز تصرفاتی را داشت که با توجه به اصل ایجاد تصرف متضررانه که در ماده ۱۳۹ ذکر شده است موجب هیچ گونه ضرر و زیان نشود. با این حال معیار اصلی برای تعیین تصرف غیر قانونی در حریم را می توان وجود اماره قانونی ایجاد ضرر برای دارنده حق حریم را در مراجع قضایی بدانیم.

اهمیت کشاورزی در جامعه ایرانی و وجود قنات ها و چاه های فراوان از زمان های بسیار قدیم باعث شده تا قانون گذار برای حریم چاه ها نیز قوانین و قواعدی وضع کنند که در قانون مدنی هم به آن اشاره شده است.

طبق ماده ۱۳۷ قانون مدنی : حریم چاه برای آب خوردن 20 گز و برای زراعت 30 گز است، هر گز نیز تقریبا معادل همان 1متر است.

قانون گذار برای حریم چشمه ها نیز طبق ماده 138 قانون مدنی، این گونه تعیین حدود نموده:

حریم چشمه و قنات از هر طرف در زمین رخوه 500 گز و در زمین سخت 250 گز است البته اگر مقادیر مذکوره در این ماده و ماده‌ی قبل برای جلوگیری از ضرر کافی نباشد، به اندازه‌ای که برای دفع ضرر کافی باشد به آن افزوده می‌شود. 500 گز تقریبا معادل 520 متر است و 250 گز تقریبا معادل 260 متر است.

ماهیت حق حریم

طبق آنچه در ماده ۱۳۹ قانون مدنی به آن اشاره شده:

اصولا حریم یک ملک، در حکم ملک صاحب آن است و هرگونه تملک و یا تصرف در آن، که با آن چه مقصود از حریم است منافات داشته باشد بدون اذن و اراده مالک، امکان پذیر نخواهد بود. بنابراین هیچ کس نمی‌ تواند در محدوده حریم املاک یا چشمه و یا قنات دیگران، چاه یا قنات بکند، البته فراموش نشود، تصرفاتی که موجب ضرر مالک آن ملک نشود از دیدگاه قانونگذار جایز است.

طبق نظر یکی از حقوقدانان برجسته مرحوم دکتر ناصر کاتوزیان، هرچند از جهت منع و ممنوعیت تملک دیگران، حق حریم ماهیتی شبیه به مالکیت دارد و بهره برداری از آن ملک را صرفا در اختیار صاحب حریم قرار می دهد، اما به این دلیل که به تبعیت از آن، مالکیت صاحب آن به ملک دیگری نیز حاصل می شود، می توان حق حریم را نوعی حق ارتفاق خاص دانست که مالک بر اراضی موات و مباح پیدا می کند.

مال موضوع حق حریم

قاعده این است که طبق قانون، حق حریم مخصوص زمینهای موات است و در زمین آباد و دایر اصولا هیچ حقی بدون رضایت مالک آن برقرار نخواهد شد. اما طبق قانون قنوات مقرراتی پیش بینی شده که حریم را در اراضی دایر هم به طور ضمنی پیش بینی نموده است. در رویه قضایی کشور هم تمایل دادگاه ها بر این است که به خاطر حفظ مصالح عمومی و حمایت از حقوق کسانی که سرمایه خود را در راه تهیه آب به کار برده اند،حریم را در زمین های آباد نیز بپذیرند.

نکات مهم و تکمیلی حریم املاک

طبق مواد ۱ تا ۳ قانون قنوات و قانون توزیع عادلانه آن و مفاد قاعده حریم می توان گفت که:

حریم، مخصوص زمین های مباح است و قائل بودن به وقوع حریم در املاک، به این جهت که استثنا محسوب می شود، نیازمند رضایت مالک یا حکم قانون است.
طبق قانون قنوات اگر مالک ملکی، مقداری از زمین های خود را به منظور احداث چاه یا قنات به دیگری بفروشد یا به حکم قانون مجبور به فروش آن شود باید در سایر بخش های زمین رعایت حریم آن را بنماید، خواه در برابر واگذاری این حق عوضی تعیین شده یا نشده باشد.
اگر شخصی مالک چاه یا قنات در املاک دیگران باشد باید حریم آن را رعایت نماید. زیرا یا مالکیت چاه مقدم است یا مالک زمین آن را به صاحب چاه منتقل کرده است. با اینحال مالک زمین می تواند به حریم چاه تجاوز نماید.

روند رسیدگی به دعوی حریم املاک

برای رسیدگی به این گونه دعاوی در دادگاه‌ها نیاز به اظهار نظر کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه های ثبتی با استفاده از ابزارآلاتی چون عکس های هوایی و پلاک های ثبتی برای اظهار نظر و تعیین میزان حریم املاک و تعیین معیار مناسب برای تشخیص حریم است که مقاطع و ارائه دهنده نظر نهایی در این موارد می باشد و رای صادره در این موارد با استفاده از این نظرات مستند خواهند بود.