کلاهبرداری با قرارداد پیش فروش آپارتمان
یکی از رایج‌‌ترین و مرسوم‌‌ترین روشهای کلاهبرداری در معاملات املاک مربوط به معاملات پیش فروش آپارتمان است. در اینگونه معاملات به دلیل اینکه هنور برای آپارتمان به صورت جداگانه پایان کار گرفته نشده است و به تبع آن سند رسمی برای آپارتمان صادر نشده است امکان کلاهبرداری زیاد است.
در بسیاری از موارد شخص فروشنده آپارتمان را به چندین نفر پیش فروش می‌کند. مثلا شخصی یک آپارتمان را به هشت خریدار می‌فروشد. یا اینکه آپارتمان را پیش فروش می‌کند و بعد از دریافت پول کار را نیمه تمام رها می‌کند و آپارتمان را تحویل خریدار نمی‌دهد. با توجه به اینکه این معاملات با سند عادی صورت می‌گیرد امکان فروختن آپارتمان به چند نفر و یا نیمه کاره تمام کردن آن وجود دارد.
- در یکی از گزارش‌های نیروی انتظامی آمده که در بررسی اظهارات مالباخته مشخص شد فردی سودجو، یک واحد آپارتمان را در شهر نیشابور ضمن دریافت ثمن معامله به وی پیش فروش کرده، اما اقدام به فروش آپارتمان به فرد دیگری کرده و همین مسئله باعث بروز مشکلاتی برای طرفین شده است و باید پرداخت خسارت قانونی صورت پذیرد.
- در گزارش دیگری آمده است که در منطقه گیشا تهران با وجود صدور کد رهگیری برای پیش فروش مسکن، یک ملک به چند نفر فروخته شده و مبلغلی بالغ بر ۸۰ میلیارد تومان توسط این فرد کلاهبرداری شده است. این کلاهبردار با سوء استفاده از دسترسی به اطلاعات سامانه فروش املاک، از طریق تغییر دادن کدپستی ثبت شده در سیستم صدور کد رهگیری، اقدام به صدور مبایعه نامه های مختلف با کد رهگیری رسمی برای واحدهای ساختمان خودش شده است.
- طبق گفته‌ی مالباختگان این کلاهبردار با روش خاص خود، شرایط صحت معامله را ایجاد کرده و یک واحد آپارتمان خود را به طور همزمان تا ۸ نفر نیز فروخته و بعد از دریافت ثمن معامله اکنون متواری شده است. مالباختگان در مراجه قضایی در تلاش برای پرداخت خسارت قانونی خود هستند.
- از دیگر روشهای کلاهبرداری در پیش فروش مسکن می‌توان به فروش مال غیر اشاره کرد. باید توجه داشت که شخص فروشنده اهلیت فروش را داشته باشد. بعضی از افراد با جعل و ساختن سند تقلبی اقدام به پیش فروش مسکن متعلق به سایر افراد می کنند، بدون اینکه آنها اطلاعی از چنین معامله ای داشته باشند. بهتر است هنگام پیش فروش مسکن تمام مداراک شناسایی و قانونی ارائه شده توسط فروشنده به خوبی مورد بررسی قرار گیرد تا این نوع کلاهبرداری صورت نپذیرد.
قرارداد پیش فروش آپارتمان
در ماده یک قانون پیش فروش ساختمانها مصوب 1389 آمده است که پیش فروش عبارت است از هر قراردادی با هر عنوانی که بین مالک قانونی و رسمی یک زمین یا نماینده قانونی آن به عنوان فروشنده با شخص دیگری منعقد می‌شود. در این قرارداد فروشنده ملزم می‌شود تا واحد ساختمانی را مطابق با شرایط مطروحه در قرارداد و در زمان تعیین شده بسازد و تحویل خریدار بدهد.
از نظر عرفی و آنچه که در میان مردم رایج است پیش فروش ساختمان قراردادی است که بر اساس آن شخص سازنده ساختمان در حالی که هنوز آپارتمان نیمه کاره است آن را می‌فروشد. این کار هم برای خریدار و هم برای سازنده سود دارد. زیرا سازنده می‌تواند زود‌‌تر به پول خود برسد و خریدار هم با قیمت مناسب‌‌تر صاحب آپارتمان می‌شود. اما در عین حال باید در هنگام خرید بسیار دقت نمود و دو طرف پیش از امضا دقت‌های لازم را مبذول دارند.
در قرارداد پیش‌فروش ساختمان باید حداقل به موارد زیر تصریح شود :
- ١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی .
- ٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک .
- ٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی ، تعداد اتاق ها ، شماره طبقه ، شماره واحد ، توقفگاه (پارکینگ) و انباری .
- ۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود ؛ مانند موقعیت ، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا ، تعداد طبقات و کل واحدها ، نما ، نوع مصالح مصرفی ساختمان ، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است .
- ۵ ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض ، تعداد اقساط و نحوه پرداخت .
- ۶ـ شماره قبوض اقساطی برای بها ، تحویل و انتقال قطعی .
- ٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی .
- ٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات ، تضمین ها و قرارداد بیمه‌ای ، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله .
- ٩ـ تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی .
جرم تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان بدون مجوز
در قانون پیش فروش ساختمان، به عنوان قانون خاص، سه نوع جرم، درباره قرارداد پیش فروش ساختمان پیش‌بینی شده است که به تشریح آنها می‌پردازیم:
پیش فروش آپارتمان یا ساختمان بدون تنظیم قرارداد رسمی
هر شخص اعم از حقیقی یا حقوقی که بدون تنظیم قرارداد رسمی در دفتر اسناد رسمی، اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان نماید به حبس از۹۱روز تا یکسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه دریافتی محکوم می‌شود.
پیش فروش ساختمان یا آپارتمان بدون مجوز
هر کس بدون اخذ مجوزهای لازم، اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان نماید به مجازات مقرر در فوق محکوم می‌شود.
درج یا انتشار آگهی پیش فروش آپارتمان یا ساختمان بدون مجوز
درج یا انتشار آگهی پیش فروش آپارتمان یا ساختمان توسط رسانه های جمعی، در صورت عدم مطالبه مجوزهای لازم و اخذ استعلام، موجب محکومیت به مجازات های فوق می‌شود.
راه‌‌های پیش گیری از کلاهبرداری در قرارداد پیش فروش آپارتمان
با توجه به وقوع جرایم مختلف ملکی از طریق قرادادهای پیش فروش، قانون گذار قانون پیش فروش ساختمانها را تنظیم نمود تا از هرگونه جرم و کلاهبرداری جلوگیری شود از همین جهت به اشخاص توصیه می‌شود قبل از انجام هر معامله‌‌‌ای این قانون را به طور کامل مطالعه نمایند. بر اساس این قانون برای تنظیم قرارداد باید مدارکی مانند سند اصلی مالکیت، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسه فنی مستقل برای هر واحد ارائه شود.
از همین رو اشخاص باید پیش از انجام معامله از سابقه و صحت ساختمان و شخص فروشنده اطلاع پیدا کنند و با هر کسی نباید وارد معامله شوند. همچنین اسناد و مدارک ملک مانند در رهن بودن یا نبودن ملک را بررسی نمایند و حتی از ادار‌‌‌ه اسناد استعلام نمایند.
برای اینکه در دام کلاهبرداران ملکی گرفتار نشوید به این نکتههای ضروری توجه نمایید:
- از معتبر و قانونی بودن بنگاه املاک مورد نظر اطمینان یابید.
- برای پیشخرید ملک، قرارداد رسمی تنظیم کنید.
- درقرارداد باید پلاک و مشخصات ثبتی ملک، نشانی، تعداد اتاق، شماره طبقه، واحد، پارکینگ، نوع کاربری و مساحت کل عرصهو اعیان ، همچنین مصالح ساختمانی و سیستم گرمایش و سرمایش، به طور دقیق قید شود.
- مبلغ قرارداد، میزان اقساط ، تعداد قبض های اقساطی و زمان تحویل باید در قرارداد تصریح شود.
توجه کنیدکه تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان و سایر املاک بدون اخذ مجوزهای لازم برای درج و انتشار آگهی و بدون عقد قرارداد رسمی پیش‌فروش آپارتمان جرم است و مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به چنین کلاهبرداری هایی دادسرای محل تنظیم قرارداد است.
دادسرای صالح برای جرم کلاهبرداری قرارداد پیش فروش آپارتمان
محل وقوع جرم کلاهبرداری با قرارداد پیش فروش آپارتمان و یا جرم تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان، به صورت غیر رسمی، دادسرای محل تنظیم قرارداد می‌باشد. جهت طرح شکایت کیفری، به همراه داشتن مدارک شناسایی و مدارک و مستندات مورد ادعا، الزامی است.
تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان، مسکن و ساختمان، بر اساس قانون پیش فروش ساختمان، بدون اخذ مجوز لازم جهت درج و انتشار آگهی، و عقد قرارداد غیر رسمی پیش فروش آپارتمان، جرم است.
۱ دیدگاه