امروز: پنج شنبه, ۰۹ فروردين ۱۴۰۳ برابر با ۱۷ رمضان ۱۴۴۵ قمری و ۲۸ مارس ۲۰۲۴ میلادی
کد خبر: 275075
۱۴۲۲
۱
۰
نسخه چاپی

خلع ید چیست؟ | شرایط رسیدگی به شکایت خلع ید | مراحل طرح شکایت خلع ید | مستندات قانونی مرتبط با دعوای خلع ید

خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.نحوه طرح دعوی نیز به این نحو است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه می‌کند

خلع ید چیست؟ | شرایط رسیدگی به شکایت خلع ید | مراحل طرح شکایت خلع ید | مستندات قانونی مرتبط با دعوای خلع ید

خلع ید، یک دعوای حقوقی است که از طرف مالک اصل یا منافع مال غیر منقول و یا ذینفعان قانونی آن در مراجع قضایی مطرح می شود. چنانچه مال غیرمنقول یا منافع آن در تصرف غیرمجاز شخصی قرار داشته باشد، مالکین طی ثبت شکایت خلع ید، از دادگاه می خواهند تا به این تصرف غیرمجاز بر ملک پایان دهد.

معنای لغوی خلع ید

خلع ید در معنای لغوی عبارت از خاتمه دادن به سلطه کسی و از دست کسی بیرون آوردن چیزی از طرق قانونی است و در ترمینولوژی حقوق نیز خلع ید اینگونه تعریف شده است «خلع ید، رفع تصرف از متصرف غیرمنقول، به حکم قانون، سند رسمی یا دادگاه است.

خلع ید چیست؟

خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.نحوه طرح دعوی نیز به این نحو است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه می‌کند.

خلع ید تنها در خصوص اموال غیرمنقول مانند زمین آپارتمان و … قابل طرح است. در خصوص اموال منقول باید دعوای الزام به تحویل یا استرداد مال و .. طرح گردد.

شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند. در صورتی نیز که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را در دادگاه  مطرح کند.

شرایط رسیدگی به شکایت خلع ید

دعوای خلع ید زمانی توسط دادگاه مورد رسیدگی قرار می گیرد که شرایط استماع دعوا را داشته باشد، در غیر این صورت، قاضی قرار رد دعوا یا قرار عدم استماع دعوا را صادر می نماید.

شرایط دعوای خلع ید عبارتند از:

- غیر منقول بودن موضوع دعوا؛ طرح شکایت در مورد اموال منقول باید تحت عنوان استرداد مال، صورت گیرد.
- غیر قانونی بودن تصرف؛ شاکی باید غاصب بودن شخصی که ملک را تصرف کرده، ثابت نماید.
- خواهان (شاکی) بتواند مالکیت خود را بر ملک مورد دعوا ثابت نماید؛ اثبات این موضوع نیز تنها با ارائه سند رسمی امکان پذیر میباشد.

چنانچه خواهان، مالک منافع است (مثل اینکه مستاجر یک ملک باشد) باید با قولنامۀ رسمی، حق خود را بر منافع ملک اثبات کند.

تصرف غیرقانونی شخصی که ملک را در تصرف خود قرار داده است، با مدرک ثابت شود.

واضح است که شاکی علاوه بر اثبات مالکیت یا نمایندگی خود بر ملک مورد دعوا، باید دلیلی بر بیحقی متصرف نیز ارائه نماید.

طرح دعوای خلع ید در مرجع صالح؛ چنانچه دعوا در مرجعی که صالح به رسیدگی دعوای خلع ید نیست، ثبت شود، مرجع موردنظر به شکایت رسیدگی نخواهد کرد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید

اصل بر این است که دعوا در محل اقامت خوانده مطرح شود، ولی مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول خواهان باید به دادگاهی که مال غیرمنقول در آن حوزه است، مراجعه کند. مثلاً در صورتی‌که آپارتمانی در کرج واقع شده باشد، هرچند خوانده مقیم کرج نباشد، دعوای خلع ید باید در دادگستری کرج مطرح شود، چون آپارتمان در کرج واقع شده است.

مراحل طرح شکایت خلع ید

- تنظیم دادخواست خلع ید
- مراجعه به دفاتر الکترونیک خدمات قضایی و ثبت دادخواست به همراه سند اثبات مالکیت یا حق خود بر منافع ملک
- ارسال پرونده به دادگاه صالح و تعیین شعبۀ رسیدگی کننده
- بررسی پرونده و تعیین تاریخ برای حضور طرفین دعوا
- صدور حکم

در صورتی که حکم به نفع شاکی صادر شده باشد، ابلاغیۀ اجرای حکم برای محکوم ارسال میشود. فرد متصرف باید ظرف ۲۰ روز اقدام به خلع ید نموده و ملک را تخلیه نماید.

در صورت عدم خلع ید در موعد مقرر، مالک باید درخواست اجرای حکم را از بخش اجرای احکام مدنی مطرح نماید؛ اجرای احکام مبادرت به صدور اجراییه کرده و مامور اجرا یا دادورز، حکم را اجرا خواهند کرد.

مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای خلع ید

- تصویر مصدق سند مالکیت(الزاما)
- مدارک هویتی
- استماع شهادت شهود و مطلعین
- درخواست جلب نظر کارشناس
- شماره پرونده استنادی
- تحقیقات محلی
- معاینه محلی

اجرای حکم خلع ید

با صدور حکم قطعی در دعوای خلع ید و ابلاغ آن به خواهان، وی باید اجرای آن را از بخش اجرای احکام مدنی درخواست نماید و اجراییه صادر گردد. سپس مأمور اجرا یا دادورز اقدام به عملیات اجرایی می نماید. در نتیجه چگونگی اجرای حکم خلع ید همانند سایر احکام مدنی است.

خلع ید چیست؟ | شرایط رسیدگی به شکایت خلع ید | مراحل طرح شکایت خلع ید | مستندات قانونی مرتبط با دعوای خلع ید

مستندات قانونی مرتبط با دعوای خلع ید

ماده ی 313 قانون مدنی

هرگاه کسی در زمین خود با مصالح متعلقه به دیگری بنایی بسازد یا درخت غیر را بدون اذن مالک در آن زمین غرس کند، صاحب مصالح یا درخت می تواند قلع یا نزع آن را بخواهد. مگر این که به اخذ قیمت، راضی شود.

ماده ی 314 قانون مدنی

اگر در نتیجه ی عمل غاصب، قیمت مال منصوب زیاد شود، غاصب حق مطالبه ی قیمت زیادی را نخواهد داشت. مگر این که آن زیادتی عین باشد که در این صورت عین زایده متعلق به خود غاصب است.

ماده ی 581 قانون مدنی

تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده است و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.

ماده ی 582 قانون مدنی

شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت کند، ضامن است.

ماده ی 43 قانون اجرای احکام مدنی

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید میشود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است.

ماده ی 44 قانون اجرای احکام مدنی

اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست. مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده باشد و دلایلی هم ارائه کند.

در این صورت دادورز (مامور اجرا) یک هفته به او مهلت میدهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قراری دایر به تاخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

ماده ی 45 قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه در محلی که باید خلع ید شود، اموالی از محکوم علیه با شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند و یا به او دسترسی نباشد، دادورز (مأمور اجرا) صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیب زیر عمل می کند.

اسناد و اوراق بها دار و جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری با یکی از بانکها سپرده میشود.
اموال ضایع شدنی و اشیایی که بهای آنها متناسب با هزینه ی نگاه داری نباشد، به فروش رسیده و حاصل فروش پس از کسر هزینه های مربوطه به صندوق دادگستری سپرده می شود تا به صاحب آن مسترد شود.
در مورد سایر اموال، دادورز (مامور اجرا) آنها را در همان محل یا محل مناسب دیگری محفوظ نگه می دارد و یا به حافظ می سپارد و رسید دریافت می کند.

ماده ی 48 قانون اجرای احکام مدنی

در صورتی که در ملک مورد حکم خلع ید، زراعت شده و تکلیف زرع در حکم نیز معین نشده باشد. به ترتیب زیر رفتار می شود:

اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد، محکوم علیه باید فورأ محصول را بردارد. وگرنه دادورز (مامور اجرا) اقدام به برداشت محصول کرده و هزینه های مربوط را تا زمان تحویل محصول به محکوم علیه از او وصول می کند.

هرگاه موقع برداشت محصول نرسیده باشد، اعم از این که بذر روییده یا نروییده باشد، محکوم له مخیر است که بهای زراعت را بپردازد و ملک را تصرف کند یا ملک را تا زمان رسیدن محصول به تصرف محکوم علیه باقی بگذارد و اجرت المثل بگیرد. تشخیص بهای زراعت و اجرت المثل با دادگاه خواهد بود و نظر دادگاه در این مورد قطعی است.

لایحه ی قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت واره به املاک مصوب 1357/10/27

ماده ی واحده – در دعاوی راجع به رفع تجاوز و قلع ابنیه و مستحدثات غیر مجاز در املاک مجاور هر گاه محرز شود که طرف دعوی یا ایادی قبلی او، قصد تجاوز نداشته اند و در اثر اشتباه در محاسبه ی ابعاد یا تشخیص موقع طبیعی ملک یا پیاده کردن نقشه ثبتی یا به علل دیگری که ایجاد کننده ی بنا یا مستحدثات از آن بی اطلاع بوده است، تجاوز واقع شده و میزان ضرر مالک هم با مقایسه با خساراتی که از خلع ید و قلع بنا و مستحدثات متوجه ی طرف می شود، به نظر دادگاه نسبتا جزیی باشد، در صورتی که طرف دعوی، قیمت اراضی مورد تجاوز را طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه تودیع نماید، دادگاه حکم به پرداخت قیمت اراضی و کلیه ی خسارات وارد شده و اصلاح اسناد مالکیت طرفین دعوی می دهد. در غیر این صورت حکم به خلع ید و قلع بنا و مستحدثات غیر مجاز داده خواهد شد.

تبصره 1- منظور از قیمت اراضی در این ماده، بالاترین قیمت آن از تاریخ تجاوز تا تاریخ صدور حکم خواهد بود.

تبصره 2- در صورتی که تجاوز به اراضی مجاور موجب کسر قیمت باقی مانده ی آن نیز بشود. در احتساب ضرر مالک اراضی، منظور خواهد شد.

تبصره 3- مقررات این قانون نسبت به دعاوی مطروحه ای که تا تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون به حکم قطعی منتهی نشده باشد. لازم الرعایه است و هر گاه حکم قطعی صادر شده و اجرا نشده باشد، ذی نفع می تواند با استناد به این قانون ظرف مدت دو ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون تقاضای اعاده ی دادرسی کند.

رویه و نظریات قضایی مرتبط با خلع ید

رأی وحدت رویه ی شماره ی 672 – 1383/10/1 هیات عمومی دیوان عالی کشور

خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت، قابل استماع نیست.

بنا به مراتب و با توجه به مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، صحیح و قانونی تشخص میشود.

این رای بر طبق ماده ی 270 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.

رأی وحدت رویه ی 585 – 1372/7/13 دیوان عالی کشور

دعوى خلع ید از اعیان غیر منقول به صراحت بند 3 ماده ی 7 قانون تشکیل دادگاه های حقوقی مصوب سوم آذر ماه 1364 از دعاوی غیر مالی و رسیدگی آن در صلاحیت دادگاههای حقوقی در می باشد و دعوى خلع ید غاصبانه را نیز شامل میشود.

مگر این که در رسیدگی به این نوع دعاوی بر اساس اظهارات طرفین در موقع رسیدگی در امر مالکیت، اختلاف شود که در این صورت نصاب دادگاههای حقوقی معتبر است. بنابراین رای شعبه سوم دیوان عالی کشور، صحیح تشخیص میشود.

این رای بر طبق ماده واحدهای قانون وحدت رویه ی قضایی مصوب 328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

رای شماره ی 1333 مورخ 91/10/6 شعبه ی 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

هرگاه میزان خسارت وارد شده به غاصب در صورت خلع ید و قلع و قمع مستحدثات وی، بسیار بیشتر از تجاوز باشد و موجب خسارات جبران ناپذیر به متعسرف شود، با استناد به لایحه ی قانون راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارد شده به املاک، مصوب 1358، عوض خلع ید و قلع و قمع به پرداخت بهای ملک منصوبه و تملک آن به متصرف، حکم داده می شود.

رای شماره ی 1110 مورخ 91/8/29 شعبه ی 33 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنان چه مال غیر منقول مورد دعوی (انباری) قبلا به طور رسمی به نام خواهان شده باشد، تقاضای او به تخلیه و تحویل مال باید تحت عنوان خلع ید مطرح شود و دعوی تحویل مبیع، صحیح نیست و قابلیت استماع ندارد.

رای شماره ی 813 مورخ 91/7/15 شعبه ی 55 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دعوای خلع ید، مختص اعیان غیر منقول است و در مورد سرقفلی مصداق ندارد. دعوى خلع ید از مورد اجاره نیز با بررسی شرایط نصب، صورت می گیرد.

نظریه ی شماره ی 7/9502 مورخ 1385/12/14 اداره حقوقی قوۀ قضاییه

اجرای حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع، اشکال قانونی ندارد. هر چند تعلق مستحدثات ایجاد شده در عرصه ی مشاع به محکوم علیه، محرز باشد.

رای شماره ی 9509978716401139 مورخ 95/10/30 شعبه ی 2 دادگاه تجدید نظر استان کردستان

مطابق ماده ی 308 قانون مدنی، هدف و منظور قانون گذار از اثبات بد بر مال غیر، موردی است که شروع استیلا به اذن مالک باشد؛ ولی بدون مجوز و پس از قطع اذن، ادامه یابد. با توجه به این که مطابق مفاد اظهار نامه ی ارسالی توسط تجدید نظر خواه خطاب به تجدید نظر خوانده، تجدید نظر خواه از اذن سابق خود عدول کرده است، حکم بر خلع ید صادر می شود.

نظریه ی مشورتی شماره ی 7/3033 مورخ 1373/5/11

صدور حکم خلع ید از زمین غصبی، ملازمه با قطع درختان با تخریب بنای احدانی ندارد؛ ولی ذی نفع می تواند، قلع بنای احدانی با قطع درختان غرس شده به وسیله ی غاصب را هم خواستار شود.

نظریه ی مشورتی شماره ی 7/5649 مورخ 1368/11/9

خلع ید از ملک مشاع با لحاظ ماده ی 43 قانون اجرای احکام مدنی بلامانع است. لکن در مورد تخلیه ی مورد اجاره، موضوع فرق می کند؛ زیرا در این گونه موارد حکم تخلیه ی مشاعی بر اساس ماده ی مذکور، مستلزم تخلیه ی کل شش دانگ مورد اجاره است و اقدام به این امر موجبات تضییع حق مستاجر یا مستأجران دیگر را که دعوی نسبت به سهم آنها طرح نشده است، فراهم می آورد.

علیهذا با بقای رابطه ی استیجاری در مورد آنها اجرای حکم تخلیه در مورد کل شش دانگ، موجه و قانونی نخواهد بود و بنابراین در صورت صدور حکم تخلیه به صورت مشاعی، اجرای احکام فقط باید نسبت به سهمی که حکم تخلیه صادر شده است اقدام کند.

نظریه ی مشورتی شماره ی 7/3095 مورخ 60/8/2 اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

در نقاطی که ثبت اسناد عقود و معاملات راجع به عین و منافع اموال غیر منقول مطابق قانون ثبت اسناد و املاک اجباری باشد، طبق ماده ی 48 قانون ثبت، سندی که باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده باشد در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

بنابراین در فرض سؤال، دعوای خلع ید قابل پذیرش نیست؛ اما اگر خوانده به وقوع معامله در دادگاه اقرار کند، از شمول ماده ی 48 قانون مزبور خارج خواهد شد و مأخوذ به اقرار خود خواهد بود.

نکاتی درباره خلع ید

- چنانچه ملکی به ثبت نرسیده و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالکیت برای احراز مالکیت خواهان موضوعیت ندارد. حکم قطعی محکمه دال بر اثبات مالکیت پیوست دادخواست می‌شود.
- چنانچه خواهان با ارایه سند عادی در چنین املاکی مدعی مالکیت شده و تقاضای خلع ید کند، دادگاه به هر دو موضوع رسیدگی و پس از احرز مالکیت حکم به خلع ید صادر می‌کند و چنانچه ملک به ثبت رسیده اما سند رسمی به نام خواهان نباشد، وی می‌تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را توام با خلع ید مطرح کند.
- مرجع رسیدگی‌کننده پس از احراز صحت وقوع بیع، ضمن الزام به تنظیم سند، حکم بر خلع ید را  نیز صادر می‌کند.
- مالک ملک مشاعی به تنهایی می‌تواندعلیه غاصب، دعوی خلع ید طرح کند.
- صدور حکم خلع ید از شریک نیز قابل تصور است، زیرا طبق مواد 350 و 362 قانون مدنی، بیع اموال مشاع تجویز شده و از آثار بیع صحیح، قبض و اقباض مبیع و ثمن است که در اینجا، اقباض به معنای تخلیه و خلع ید است.
- از سوی دیگر تصرفات شریک در مال‌الشرکه بدون رضایت شریک دیگر ممنوع است که نحوه اجرای آن در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی بیان شده است اما گاهی به جای خلع ید در اینگونه دعاوی، خواسته وضع ید یا تسلیط ید بیان می‌شود.
- خلع ید ملک غصبی و تحویل آن به مالک قانونی بدون قلع و قمع مستحدثات امکان‌پذیر نیست  و تا زمانی که بناهای غیر مجاز نیز قلع و قمع نشده باشد، تصرفات غاصبانه متجاوز ادامه پیدا کرده و خلع ید محقق نمی‌شود. (نظر دیوان عالی کشور مستفاد از مواد 313 و  314 قانون مدنی)

  • منبع
  • بنیاد وکلا
  • یاسا
  • تابناک
  • عدالت سرا

دیدگاه

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید



کد امنیتی کد جدید