دعاوی میان مالک و مستاجر تابع قوانین متعددند. برخی دعاوی، مربوط به تخلیه ملک تجاری است. در این دعاوی نیز قوانین یکتا نیستند. از جمله دعوای تخلیه ملک تجاری بر مبنای قانون سال ۵۶ که مستندات خاص خود را دارد. دعوای تخلیه ملک تجاری بر مبنای قانون سال ۷۶ که با قانون قبلی در مواردی اختلاف دارد. بنابراین در مورد ملک تجاری باید بدانیم دعوای تخلیه ملک تجاری چگونه انجام می‌گیرد. در مورد املاک مسکونی نیز باید شرایط حاکم بر روابط موجر و مستاجر و قرارداد میان آنان را مد نظر قرار داد.
دعوای تخلیه بدلیل عدم پرداخت اجاره چگونه آغاز می‌شود؟
همان‌طور که مشخص است شروع دعوا به موضوع پرداخت نکردن اجاره‌بها از سوی مستاجر بر می‌گردد. در این مورد ماده ۱۴ و بند ۹ و تبصره یک ذیل آن از قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مقرر می‌دارد:
ماده ۱۴: در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند.
دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید. این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد.
بند ۹ از ماده ۱۴قانون موجر و مستاجر
باید دانست قانون‌گذار در مورد دعوای موجر و مستاجر حساسیت زیادی دارد و قانون خاص برای آن تصویب نموده است.
در بند ۹ از ماده ۱۴ فانون موجر و مستاجر چنین آمده است:
• درصورتی‌که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده (نماید).
• و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد)،
• ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد،
• در این مورد اگر اجاره‌نامه، رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت، صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید،
• هر‌گاه پس از صدور اجرائیه، مستاجر اجاره‌‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت، تخلیه را متوقف می‌کند.
• ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید،
• هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند،
• در موارد فوق، هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید،
• حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد.
هر مستاجر فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
تبصره ۱ از بند ۹ ماده ۱۴قانون موجر و مستاجر
تبصره۱: درصورتی‌که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد،
و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع ننماید، موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
دیدگاه