سرقفلی، حقی عرفی است. در لغت نامه دهخدا سرقفلی اینگونه تعریف شده: «حق آب و گل، حقی است که مستأجر را پیدا آید در دکان یا حـمام یـا کـاروان‌سرایی و امثال آن و او آن حق را به مستأجر بعد خود تواند فـروخت.
انـسان تـا رسیدن به مرحله شهرنشینی و تعاملات اجتماعی، دوره‌های گوناگونی را پیموده و در این راه، به اقتضای نیازهای زندگی اجـتماعی خود و در پی گسترش روزافزون نیازهای اقتصادی و تجاری، عرف‌های تازه‌ای را پذیرفته است.
یکی از این اقتضائات جدید سرقفلی است. بیشتر معاملاتی که موضوع آنها، املاک تجاری است، با بحث سرقفلی درآمیخته است و امروزه درصد بـالایی از معاملات املاک تجاری به طور مستقیم به سرقفلی تعلق می‌گیرد و روزانه، هزاران معامله مرتبط با سرقفلی در بازارهای داخلی و بین‌المللی صورت می‌گیرد.
پیشینه تاریخی سرقفلی
سرقفلی، حقی عرفی است. در لغت نامه دهخدا سرقفلی اینگونه تعریف شده: «حق آب و گل، حقی است که مستأجر را پیدا آید در دکان یا حـمام یـا کـاروان‌سرایی و امثال آن و او آن حق را به مستأجر بعد خود تواند فـروخت.»
در خصوص پیشینه تاریخی سرقفلی و اینکه دقیقاً به چه نحو به وجود آمده است اطلاعات کاملی در دست نیست ولی آنچه مسلم است سابقه تاریخی سرقفلی بسیار طولانی است و مبنای آن توافق طرفین است، اما در مورد حق کسب و پیشه و تجارت قضیه برعکس است؛ این پدیده در حقوق ایران ظهوری ناگهانی داشته و در یک مقطع تاریخی خاص در حقوق ما پدیدار شده است.
بعضی می گویند با تخریب بخشی از تهران قدیم به نام سنگلج محل های کسبی در این منطقه نیز مورد تخریب قرار گرفت و کسبه مغازه های مزبور برای دستیابی به محل های کسبی جدید با پرداخت وجوهی علاوه بر مال الاجاره به صاحبان املاک موفق شدند مغازه هایی را در محل های مورد نظر خود اجاره کنند. این موضوع تدریجاً به صورت یک سنت درآمده و وجه مذکور به نام سرقفلی در بین مردم مشهور گردید. با پیشرفت شهرها و رونق کسب و تجارت بین مردم این موضوع نیز کم کم جایگاه خاصی در بین مردم پیدا کرد به نحوی که هر محل کسب و پیشه ای که به اجاره داده می شد، یکی از مسائل مطرح در آن حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بود. لیکن، در قوانینی که در سال های 1339 و 1356 و 1362 به تصویب رسید ذکری از سرقفلی و احکام و مقررات آن را تبیین کردند.
سرقفلی در عرف ایران
در عرف فعلی ایران، سـرقفلی بـر دو نـوع است: یکی، حقی است که بازرگان یا پیشه‌ور و صنعتگر در ازای کار و زحـمتی کـه در جلب مشتریان و شهرت و موقعیت مؤسسه و مغازه خود متحمل گردیده، به دست آورده است و آن را مال و دارایی خود مـی‌داند و مـورد مـعامله قرار می‌دهد. دیگری، حقی است که هر مالک مستغلات و صاحب ساختمان جـدید در مـوقع اجـاره دادن به تاجر یا مغازه‌دار یا صنعتگر و صاحبان مشاغل آزاد علاوه بر مال الاجاره، مبلغی بـه عـنوان سـرقفلی از مستأجر می‌گیرد.
منشأ پیدایش این حق به ویـژگی‌های مـلک مورد اجاره برمی‌گردد. دسترسی داشتن به خیابان اصلی، در نبش بودن ملک، قرار داشـتن مـغازه در طـبقه هم‌کف و نزدیک به ورودی پاساژ، زیاد بودن طول ملک (در عرف: طولانی بودن بَر مـلک)، داشـتن انبار مناسب، داشتن محل مناسب برای ساخت ویترین و مانند آن، اوصافی هستند که سـبب مـی‌شود هـر ملک نسبت به ملک دیگر دارای امتیازاتی باشد و مالک می‌تواند در ازای این امتیازات، مبلغی را از مستأجر دریافت کـند.
ایـن حق مالک که می‌تواند در ازای واگذاری آن به مستأجر، مبلغی را از وی مطالبه کند، حق سـرقفلی نـامیده مـی‌شود. با استقرا در موارد جریان سرقفلی روشن می‌شود که عوامل به وجود آورنده سرقفلی به دو دسـته عـوامل مـادی و غیر مادی تقسیم می‌شود: عناصر مادی عبارت است از کالاهای تجارتی، مواد اولیـه، ابـزار کار در صنعت، قفسه‌بندی و تزیینات داخلی، اثاثیه و وسایل کار و تجارت و همه اشیایی که برای بهره‌برداری و به کـار انـداختن سرمایه لازم است. عناصر غیر مادی نیز عبارت است از موقعیت مشتری‌گیری (مـانند نـزدیکی به میدان عمومی یا خیابان‌های اصلی)، عـلامت تـجاری و نـام تجاری، گواهی‌نامه اختراع ترسیمات و مدل‌ها، طول مـدت اجـاره و حسن شهرت مستأجر.
سرقفلی در آثار حقوقی ایران
سرقفلی در حقوق داخلی ایران سابقه‌ای صد ساله دارد. نوشته‌هایی چون مـقاله «سـرقفلی» نوشته دکتر زنگنه در سال 1327 و مـقاله «حـق سـرقفلی یا مالکیت تـجاری» اثـر دکتر کاتبی در سال 1335، قـدیمی‌ترین نـوشته‌های مستقل درباره سرقفلی به شمار می‌روند. دکتر خلعت‌بری نیز در کتاب حقوق تجارت در سال 1312 بـه ایـن موضوع پرداخته است.
سـرقفلی در قـوانین موضوعه ایران
سرقفلی در قوانین مصوب ایران فراز و نشیب بسیاری داشته است. چون در کتاب‌های حقوقی، مجموعه قوانین مربوط به سرقفلی جمع‌آوری نشده است، در این قسمت به بررسی سیر تحول ایـن نـهاد در قوانین موضوعه می‌پردازیم. قدیمی‌ترین مواد قانونی که در موضوع سرقفلی به تصویب رسیده‌اند، ماده 3 قانون اصلاح حکمیت مصوب 1308 و ماده 9 قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب 1309 است که در این دو ماده، مستأجر بـعد از انـقضای مـدت اجاره، در صورت عدم تخلیه و اعـلام رسـمی مـالک، متصرف عدوانی قلمداد شده است، ولی درباره مؤسسات تجارتی این حکم را جاری نکرده و حل و فصل این دعاوی را به قانون حکمیت سپرده اسـت. دیـوان عـالی به موجب حکم2588 به تاریخ 2/9/1316، سرقفلی را غیر مـعمول و غـیر قابل مطالبه اعلام کرد. ماده 31 آیین نامه قانون ثبت املاک مصوب1317 نیز دست‌رنج رعیتی و حق اولویت و گاوبندی و مانند آن را غـیر قـابل درخـواست ثبت و اعتراض ثبت اعلام کرد.
در سال 1317 با تصویب ماده 1 آیـین‌نامه تعدیل مال الاجاره، مستغلات مال الاجاره، حق خلع ید مستأجر تا سه سال پس از انقضای اجاره، از مالک سلب گـردید. تـبصره 1 مـاده 1 قانون اختیارات دکتر میلیسپو مصوب1322 و آیین‌نامه 38284 مصوب خرداد 1323 (که به شـماره 188/2 در مـهر 1324 اصلاح و تصویب شد) برای نحوه تعیین اجاره‌بها و تمدید اجاره وضع شده است. در سال 1339 با تصویب قـانون روابـط مـالک و مستأجر، قانون‌گذار نگاه جدیدی به حق سرقفلی را آغاز کرد و سرقفلی قابل مـطالبه اعـلام و ضـوابط آن تعیین شد. در سال 1356 نیز با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر، ضوابط جدیدی برای سـرقفلی تـعیین گـردید.
پس از پیروزی انقلاب اسلامی ایران، اختلافات گسترده‌ای درباره مشروعیت حق سرقفلی پدید آمد. شـورای نـگهبان در نظریه‌ای که در سال1363 مقرر داشت: «حق کسب و پیشه و تجارت در ملک غیر مذکور در مـاده 19 قـانون روابـط موجر و مستأجر عنوان شرعی ندارد و اگر مقصود، سرقفلی باشد، طبق تحریرالوسیله عمل شود.» در سـال 1365 در قـانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مقرر شد از تاریخ تصویب ایـن قـانون، هـمه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ‌گونه سرقفلی و پیش‌پرداخت به اجاره واگذار مـی‌شود، در رأس انـقضای اجاره، مستأجر موظف به تخلیه آن است مگر آنکه مدت اجاره با تـوافق طـرفین تمدید شود.
مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال 1369 در نظریه‌ای، ملاک عمل در مورد حق کسب و پیشه را قـانون روابـط موجر و مستأجر مصوب 1356 اعلام و ماده واحده الحاقیه به آن را نیز همچنان معتبر دانـست. اداره حـقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره 92/313/72 به تاریخ 19/4/1372 حـق سـرقفلی و حـق کسب و پیشه را متحد دانست و این نظریه مـجمع بـه حق سرقفلی نیز سرایت کرد. در سال 1376 با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر، ضـوابط و شـرایط جدیدی برای سرقفلی تعیین شـد.
هـیئت عمومی دیـوان عـالی کـشور در سال 1376 در رأی وحدت رویه‌ای مقرر داشت: «مـستنبط از مـاده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1365 این است که قـانون مـزبور ناظر به عقود اجاره‌ای است کـه بعد از تصویب آن قانون و ابـتدائاً مـنعقد می‌شوند و شامل اماکن تجاری کـه سـابقه اجاره به تاریخ قبل از تصویب قانون فوق داشته‌اند، نمی‌شود.» ماده واحده قانون اجـازه واگـذاری امتیاز سرقفلی و مشارکت غرفه‌ها و فـروشگاه‌های پایـانه‌های عـمومی بار و مسافر و مـجتمع‌های خـدمات رفاهی بین راهی مـصوب 1377 نـیز به سازمان حمل و نقل و پایانه‌های کشور اجازه داده است تا امتیاز سرقفلی غرفه‌ها و فروشگاه‌های پایـانه‌ها و مـجتمع‌های خدمات رفاهی بین راهی و نیز پارکـ‌ها را قـبل از شروع بـه احـداث یـا تکمیل آنها به مـتقاضیان بهره‌برداری یا احداث واگذار کند.
سرقفلی، حق و پیشه و تجارت
در ادبیات کهن، حقوقی همچون حق آب و گل، حق کُده و حق رعـیتی بـا توجه به قراین و تعریف‌هایی که از آنها ارائه شده، معادل همین حق سرقفلی در نظام حـقوقی فـعلی اسـت. در این میان، حقوق‌دانان بر سر وحدت یا تعدد حق سرقفلی با حق کسب و پیشه اخـتلاف نـظر دارند. برخی معتقدند حق کسب و پیشه همان حق سرقفلی است، ولی برخی دیـگر، ایـن دو حـق را دو نهاد متمایز و مستقل از یکدیگر می‌دانند.
حق کسب یا پیشه یا تجارت ابتدائا تحت عـنوان «فون دوکوموس» (ed nuF ecremoc) یا حـقوق وابـسته به مؤسسه تجارتی وارد لسان حقوقی ایران شد وحقوقدانان به دنبال معادل فارسی که آیینه تمام‌نمای آن باشد هریک عباراتی رابه کار بردند از جمله: «حقوق تجاری» «شهرت تجاری» «کارمایه بازرگانی» و برخی نیز از جـمله مرحوم دکتر عبد الحمید اعظم زنگنه اصطلاح شایع سرقفلی رامعادل آن دانستند.
در تعریف حق کسب و پیشه گفته شده است: «حقی است بـرای مـستأجر، بـازرگان و پیشه‌ور و مطلق کسانی که از طریق اجاره محلی کسب معاش می‌کنند ولو آنکه بـازرگان نـباشند. [این حق] با سرقفلی تفاوت دارد؛ زیرا شهرت تجاری و وجود مشتریان از عناصر سازنده سرقفلی نیست. حق کـسب یـا پیشه تابع تملک منافع مورد اجاره مذکور است؛ یعنی مال تبعی اسـت چـندان که توقیف حق کسب یا پیشه یـا تـجارت بـدون توقیف منافع مورد اجاره علی الاصول درسـت نـیست.»
تفاوت سرقفلی با حق کـسب و پیـشه
برای واضح شدن تعدد حق سرقفلی با حق کـسب و پیـشه، تفاوت‌های این دو را به صورت فـهرست‌وار بـیان می‌کنیم:
1- حـق کـسب و پیـشه تدریجی الحصول است و به عمل مـستأجر بـستگی دارد، ولی حق سرقفلی ثابت الوجود است و به خود ملک قائم است.
2- مقدار حـق سـرقفلی قابل ضمان است؛ یعنی با ارزیـابی کارشناسی و تعیین ارزش آن، چنانچه ثـبت رسـمی شده باشد، قابلیت ضمان را داراسـت بـر خلاف حق پیشه که این قابلیت را ندارد.
3- حق سرقفلی هنگام عقد موجود اسـت و اسـقاط آن اسقاط ما لم یجب نیست، امـا حـق پیـشه چون با عـمل مـستأجر به صورت تدریجی حـاصل مـی‌شود، هنگام عقد موجود نیست و اسقاط آن اسقاط ما لم یجب است.
4- حق سرقفلی قابل انتقال بـه غـیر است، ولی حق کسب و پیشه قابل انـتقال و واگـذاری نیست مـگر در صـورت درخـواست تجویز انتقال منافع و صـدور حکم در این خصوص یا تفویض انتقال به غیر.
5- حق سرقفلی قابل توقیف است و از حقوق مـالی و جـزو اموال غیر منقول تبعی است و بـاتقدیم دادخـواست تـأمین خـواسته یـا تقاضای توقیف از طـریق اجـرائیات اداره ثبت اسناد و املاک قابل توقیف است، ولی حق پیشه قابل توقیف نیست.
6- حق سرقفلی با تـوافق بـین مـالک و مستأجر تعیین می‌شود، اما حق پیشه بـه حـکم دادگـاه و تـوسط کـارشناس تـعیین می‌شود.
7- وجهی که در ازای حق سرقفلی پرداخت می‌شود، به مالک یا مستأجر قبلی است، اما وجهی که در ازای حق پیشه پرداخت می‌شود، متعلق به مستأجر متصرف است.
8- حق سـرقفلی ابتدائاً و پیش از قرارداد اجاره وجود دارد، اما حق پیشه پس از انعقاد اجاره و در طول مدت اجاره به تدریج به وجود می‌آید.
9- چنانچه ملک در معرض اجرای طرح‌های عمومی شهرداری یا نهادهای دولتی قرار گـیرد، عـلاوه بر ارزش ملک، مبلغی نیز به عنوان سرقفلی به مالک پرداخت می‌شود، ولی نسبت به حق پیشه، مالک حق مطالبه مبلغی در ازای آن ندارد.
10- درباره مشروعیت فقهی این دو حق گفته شده است کـه بـیشتر فقها حق کسب و پیشه را مشروع نمی‌دانند برخلاف حق سرقفلی که آن را مشروع می‌دانند.
منابع
سرقفلی؛ تحلیل ماهیت و احکام آن در فقه امامیه و نظام حقوقی ایران - محسن شیری
بررسی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران – غلامعلی اورنگیان
دیدگاه