قرارداد اجاره در بین طرفین معامله، به دو صورت قرار داد کتبی و قرارداد شفاهی اجاره قابل انعقاد است.
عقد اجاره سه رکن اصلی دارد: موجر یعنی کسی که ملکی را اجاره داده است، مستاجر یعنی اجاره کننده ملک و عین مستاجره که به معنی مورد اجاره است.
عقد اجاره ارکان دیگری دارد از جمله؛ موضوع معامله، اهلیت طرفین، قصد و رضای طرفین و مشروعیت موضوع معامله که در این مطلب فقط به ذکر نام آنها بسنده می‌کنیم.
قانون مدنی عقد اجاره را در ماده ۴۶۶ چنین تعریف کرده است: عقد اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود.
در ادامه قصد داریم قرارداد شفاهی خانه یا انواع ملک و شرایط و جزئیات آن را بررسی کنیم. پیش‌تر نیز در پست قرارداد اجاره خانه و جزئیات آن به زبان ساده به صورت کامل در مورد قرارداد اجاره صحبت کرده‌ایم.
قرارداد شفاهی اجاره بدون امضا یعنی چه؟
قرارداد شفاهی اجاره ملک، یکی از انواع قرارداد اجاره رایج است که در بین بسیاری از افراد انجام می‌گیرد. در این نوع قرارداد هیچ سند، نامه و امضایی نوشته نمی‌شود.
نداشتن قرارداد کتبی و منعقد کردن قرارداد اجاره لفظی در بین افراد، بر پایه اعتماد طرفین به یکدیگر است.
طرفین قرارداد، تاریخ توافق شده‌ای را به عنوان مدت اعتبار قرارداد شفاهی تعیین می‌کنند، همچنین مبلغ اجاره را نیز مشخص می‌کنند.
گاهی به دلالیل مختلف یکی از طرفین عقد از اعتماد به وجود آمده سواستفاده می‌کند و رفتاری خلاف آنچه در اجاره نامه ملک ذکر شده است، بروز می‌دهد. در این شرایط قانون حق را به کدام یک از موجر یا مستاجر می‌دهد و نحوه برخورد آن چگونه است؟
باید بدانید که قانون مدنی ایران تنها قرارداد کتبی را قرارداد اجاره قانونی تلقی می‌کند و در مورد قرارداد شفاهی قانونی وضع نکرده است.
در قانون اجاره سال ۱۳۵۶ عقد قرار داد به صورت کتبی و شفاهی مورد قبول بود، اما از سال ۱۳۷۶ بعد از اصلاح قانون اجاره، فقط عقد کتبی را معتبر و مشمول رسیدگی قانونی می‌داند.
نداشتن قرارداد کتبی چه معایبی دارد؟
امروزه درصد بالایی از دعواهای حقوقی به خاطر مساله قرارداد شفاهی است، در این موارد برای دادگاه تشخیص حق و صدور رای درست، کار مشکلی است.
در دعوای حقوقی بعد از طرح شکایت باید ادله کافی برای اثبات ادعا آورده شود، اما در قرارداد لفظی اجاره، خواهان (فرد مطرح کننده دعوای حقوقی) برای اثبات ادعای خویش مدرک مستدل و مکتوبی ندارد در نتیجه ممکن است روند دادرسی با مشکل رو‌به‌رو شود.
مشکلات پیش آمده در صورت نداشتن قرارداد اجاره خانه یا هرنوع ملکی شامل؛ تخلیه نکردن مستاجر، درخواست تخلیه زودتر از موعد توسط موجر، اجاره دادن مال الاجاره توسط مستاجر به دیگری وغیره است.
پس برای اطمینان از درست بودن عقد منعقد شده و جلوگیری از بروز مشکلاتی از این دست، نوشتن اجاره نامه کتبی ضروری است.
معایب تمدید قرارداد شفاهی اجاره چیست؟
در مواردی بعد از عقد قرارداد کتبی و سر رسید موعد قرارداد، به دلیل روابط ایجاد شده بین طرفین عقد و به وجود آمدن اعتماد، قرارداد را به شکل شفاهی میان خود تمدید می‌کنند.
گاهی با نزدیک شدن به پایان مهلت قرارداد کتبی اجاره یک ملک مانند خانه، موجر و مستاجر به صورت شفاهی و بدون آن که یک سند را تنظیم یا امضا کنند، به تمدید مورد اجاره اقدام می‌کنند.
گاهی بعد از گذشت مدتی از توافق و قرارداد شفاهی اجاره نامه ملک، موجر ادعا می‌کند که مبلغ اجاره بیشتر از میزان پرداختی توسط مستاجر است یا مستاجر عکس آن را مدعی شود یا ممکن است موجر درخواست تخلیه ملک را قبل از انقضای قرارداد مطرح کند
در این موارد و موارد مشابه حق با موجر است یا مستاجر و هرکدام برای اثبات ادعای خود چه مدارکی ارائه می‌دهند؟
اثبات ادعا در تمدید قرارداد شفاهی اجاره خانه بدون امضا کار سخت و غیرممکنی است، اما در بعضی موارد متن پیامک ارسال شده بین موجر و مستاجر به عنوان یک دلیل به اثبات ادعای مطرح شده کمک کند.
همچنین شهادت شهود از جمله صاحب بنگاه معاملات ملکی می‌تواند دلیل اثبات دعوا باشد.
فسخ قرارداد شفاهی چگونه است؟
فسخ در لغت به معنی زایل و تباه کردن است، اما در اصطلاح حقوقی به باطل کردن قرارداد منعقد شده قبل از انقضای موعد مقرر، توسط یکی از طرفین عقد، گفته می‌شود.
ممکن است موجر یا مستاجر بخاطر دلایل مختلفی قبل از رسیدن موعد سررسید قرارداد، به باطل کردن آن اقدام کنند.
باید دانست فسخ معامله از طرف موجر یا مستاجر، بدون اطلاع طرف مقابل امکان‌پذیر نیست، مگر این که در قرارداد، برای یکی از آنها حق فسخ تعیین شده باشد.
برای فسخ معامله باید حداقل یک ماه قبل از اجرای آن، طرف مقابل را در جریان کار قرار داد. در صورتی که طرفین صرفا بر یک قرارداد شفاهی اجاره اتکا نکرده باشند و قرارداد مکتوب داشته باشند، فسخ آن در حالت‌های زیر می‌تواند اتفاق بیفتد:
فسخ قراداد توسط موجر
موجر به دلایل مختلفی می‌تواند به فسخ اجاره نامه اقدام کند که در زیر به چند نمونه از این دلایل اشاره می‌کنیم:
- مستاجر در پرداخت اجاره بها تاخیر طولانی مدت داشته باشد.
- مستاجر به مال‌الاجاره آسیب جدی و غیر قابل جبران وارد کند.
- مستاجر به شرایط قید شده در اجاره نامه عمل نکند مانند؛ این که شرط اجاره دادن تجرد مستاجر باشد، اما بعدا معلوم شود وی متاهل است.
- در قرارداد به حق فسخ موجر اشاره شده باشد.
فسخ قراداد توسط مستاجر
مستاجر نیز به دلایل مختلف و در شرایطی مشابه شرایط زیر می‌تواند اجاره نامه را قبل از موعد مقرر باطل کند:
- ملک اجاره شده بعضی از شرایط مندرج در قرارداد را نداشته باشد.
- ملک تحویل داده شده به مستاجر غیر از ملکی باشد که در قرارداد ذکر شده است.
- ملک مورد اجاره عیب غیر قابل جبرانی داشته باشد، به شکلی که مستاجر نتواند از منافع ملک استفاده کند (شرایط تعمیر و ترمیم وجود نداشته باشد).
- مالک به تعمیر و ترمیم قسمتی از ملک یا کل آن تعهد داده باشد، اما به عهد خود وفا نکرده باشد.
- در قرارداد اجاره به مستاجر حق فسخ اجاره نامه داده شده باشد.
فسخ قرارداد در حالت کلی
فسخ قرارداد در حالت کلی سه شرط دارد. در قرارداداجاره شفاهی نیز باید این شروط تحقق یابند تا بتوان قرارداد را فسخ کرد. این شرایط عبارتند از:
1- فسخ کننده باید قصد برهم زدن قرارداد را داشته باشد.
2- فسخ کننده برای فسخ عقد رضایت کامل داشته باشد و اکراه و اجبار نشده باشد.
3- فسخ کننده اهلیت داشته باشد یعنی از نظر سن و عقل به بلوغ مورد نظر رسیده باشد.
تمام دلایل ذکر شده برای زمانی بود که بین دو طرف قرارداد اجاره کتبی وجود داشته باشد و با استفاده از سند مکتوب بتوان عمل نکردن یکی از طرفین به تعهد و شرایط را اثبات کرد.
اما فسخ قرارداد شفاهی اجاره یک کار سخت و شاید غیرممکن است، زیرا سند مکتوبی وجود ندارد که بتوان بر طبق آن شرایط قرارداد را بررسی کرد و تخلف یکی از طرفین را به اثبات رساند.
در صورت نبود قرارداد کتبی و غیر ممکن بودن اثبات توافق شفاهی اجاره نامه، مستاجر در صورت تمایل به فسخ معامله باید مبلغ مشخص و کارشناسی شده‌ای به موجر پرداخت کند.
از سوی دیگر اگر موجر بخواهد قرارداد را فسخ کند، باید دلیل خود را در دادگاه حقوقی ثابت کند و در غیر این صورت فسخ معامله امکان‌پذیر نخواهد بود.
اثبات قرارداد شفاهی اجاره ملک امکان‌پذیر است؟
همانطور که ذکر کردیم قانون داشتن قرارداد اجاره مکتوب را در مورد اجاره املاک و اثبات حقوق وارد شده بر عقد، لازم می‌داند.
اگر به دلایل مختلفی عقد اجاره بین دو نفر شفاهی باشد، طرفین نمی‌توانند بعد از بروز مشکلات به اثبات قرارداد شفاهی اجاره نامه اقدام کنند مگر در صورت وجود مدرکی از جمله پیامک.
برای اثبات قرارداد شفاهی اجاره ملک، فرد مدعی باید دادخواست خود را به دادگاه تقدیم کند تا قاضی بعد از بررسی موضوع و ادله کافی ادعای او را تایید کند.
در مواردی که عقد اجاره بین طرفین از طریق ارسال پیامک انجام شده باشد و متن پیامک موجر و مستاجر مبنی بر رضایت آنها به اجاره موجود باشد اثبات ادعا کار آسانی است. در غیر این صورت معمولا اصل بر عدم است یعنی این که قراردادی وجود نداشته است
همپنین وجود دو شاهد عاقل و بالغ که بر گفته مدعی شهادت می‌دهند، برای اثبات قرارداد شفاهی اجاره دلایل کافی و روشنی هستند.
سخن نهایی
عقد اجاره یکی از رایج‌ترین قراردادهای منعقد شده در بین اشخاص حقیقی یا حقوقی است.
قانون ایران جزئیات و موارد مختلف قرارداد اجاره را شرح داده است و بر عقد قرارداد اجاره مکتوب تاکید دارد.
گاهی برای عقد یک قرارداد اجاره، به لفظ قرارداد اکتفا می‌کنند یا قرارداد اجاره را شفاها تمدید می‌کنند.
قرارداد شفاهی اجاره یک اشتباه است که در صورت قبول آن ممکن است مشکلات متعددی برای طرفین پیش آید و با بروز مشکلات قانون از قرارداد اجاره شفاهی حمایت نمی‌کند.
اثبات قرارداد شفاهی یا فسخ اجاره نامه شفاهی کار دشوار و گاهی غیر ممکن است. پس برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی از قبول قرارداد اجاره شفاهی اجتناب ورزید.
اگر شما تجربه مشابهی از نداشتن قرارداد کتبی و مشکلات ناشی آن داشته‌اید، مشکل خود را با سایرین در میان بگذارید تا از آن استفاده کنند
دیدگاه