تعریف خلع ید | تعریف خلع ید مشاعی | خلع ید مشاعی از ناحیه وراث | خلع ید مشاعی در قانون

تعریف خلع ید

خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.

تعریف خلع ید مشاعی

خلع ید مشاعی عبارت از این است که یکی از مالکان مشاعی بدون رضایت دیگران ملک مشترک را در تصرف خود نگاه داشته و با اخطار دیگران مبنی بر عدم رضایت به وضع ید به اقدام خود ادامه دهد.

به بیان دیگر خلع ید مشاعی زمانی مطرح می گردد که شخصی از مالکین مال مشاعی، به طور غیرقانونی در مال مشاعی که حق همه مالکین مشاعی است، تصرف نماید و مالک مشاعی دیگر با دادخواست خلع ید مشاعی می تواند به حق خود برسد.

بارزترین مصداق خلع ید مشاعی مربوط به موردی است که چند فرد به واسطه ارث مالک یک ملک یا مال غیر منقول مانند خانه، آپارتمان، زمین، باغ یا مغازه می شوند ولی یک یا چند نفر از ورثه و شرکا آن ملک را در تصرف خود داشته و اجازه تصرف به ورثه دیگر نداده و به تقسیم یا فروش هم راضی نمی شود و با هم توافق نمی نمایند.

بر خی دیگر از مصادیق خلع ید مشاعی عبارتند از:

 در املاک مشاع دعوای خلع ید وقتی به وجود می آید که یکی از مالکین یا مستاجرین او بدون اجازه بقیه مالکان در فضای مشاع عملیاتی انجام دهد؛ برای نمونه در حیاط یک ساختمان مسکونی قسمتی برای نگهداری مرغ و خروس تهیه کند.

صورت دیگر آن است که یکی از مالکین یا مستاجر او، در صورت عدم رضایت سایر مالکین بیش از سهم مشاع خود را اختیار کند. مثلا در پارکینگی که سهم مشاع هر واحد فقط به اندازۀ قرار دادن یک خودرو است، دو خودرو قرار بدهد.

حالت دیگر زمانی پیش می آیدکه مثلا سه فردی که باهم شراکت دارند هر کدام دو دانگ مشاعی از یک مغازه را مالک هستند ، با موافقت هر دو طرف مغازه را به فردی دیگر اجاره می‌دهند. بعد از مدت کوتاهی مستأجر آنها اجاره توافقی یکی از سه شریک را نمیپردازد یا ایـن‌که برخلاف قرارداد، از ملک استفاده می‌کند.

در مثال بالا شریکی که  رضایت ندارد می‌تواند دعوای خلع یا تخلیه ید را مطرح کند.

خلع ید مشاعی از ناحیه وراث

اموال غیر منقول ورثه ای به طور مشاعی بین ورثا تقسیم می شود، اگر شخصی از وراث در مال مشاعی تصرف نماید، اقدام او غیرقانونی می باشد و یکی از وراث یا چند نفر از وراث می توانند دادخواست خلع ید مشاعی را به دادگاه تقدیم کنند. در نتیجه برای دادخواست خلع ید مشاعی از ناحیه وراث، نیازی به حضور همه ورثه نمی باشد و تنظیم دادخواست خلع ید مشاعی نیازمند همه ی وراث نمی باشد.

دادگاه پس از بررسی دادخواست خلع ید مشاعی، ملک را خلع ید خواهد کرد. بر اساس ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی، از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در آن ملک، مشمول مقررات املاک مشاعی می باشد.

خلع ید مشاعی در قانون

خلع ید مشاعی در اصلاح حقوقی، یک دعوی حقوقی است و زمانی مطرح می گردد شخصی از مالکین مال مشاعی، به طور غیرقانونی در مال مشاعی که حق همه مالکین مشاعی است، تصرف نماید و مالک یا مالکین مشاعی دیگر بخواهند مال و سهم خود را از تصرف خارج نمایند.

در مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث، تقریباً مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی مشاهده نمی‌شود.

ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی در این باره مقرر می‌دارد:  در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود، ‌ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.

منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی، مواد ۵۷۶ و۵۸۲ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکوم‌له در دعوای خلع ید ( به معـنای اخـص) در مـلک مشاع هنگامی می‌تواند تحویل ملک متنازع‌فیه به خود را تقاضا کند که از سایر شرکا اذن داشته باشد.

بر اساس ماده ۵۷۶ قانون مدنی: طرز اداره کردن اموال مشترک تابع شرایط مقرره بین شرکاء خواهد برد.

همچنین ماده ۵۸۲ قانون مدنی بیان می دارد:  شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.

دعوی خلع ید از ملک مشاع

برای مطرح کردن دعوی خلع ید  از ملک مشاع بر علیه افراد متصرف ملک مشاع، حضور تمام مالکین الزامی نیست. برای مثال اگر یک  ملک دارای شش مالک باشد، فقط یکی از مالکین می‌تواند دعوی خلع ید را طرح کند.

دعوی خلع ید هم در برابر شرکای  ملک مشاع، هم در برابر افراد دیگر، قابل مطرح کردن است. به دیگر سخن چه شریک ملک را متصرف شده باشد چه شخصی که هیچ مالکیت حقوقی نسبت به ملک ندارد آن را متصرف شده باشد، می‌توان دعوی خلع ید را  طرح کرد.

اگر چند فرد ملک مشاعی را متصرف شده باشند، شما می‌توانید علیه همه افراد یا  جمعی از آنها دعوی خلع ید را مطرح کنید. حدود رسیدگی دادگاه را دادخواست شما مشخص می کند و علیه هر شخصی که دعوا طرح شود، حکم دادگاه علیه او قابل اجراست.

حق مشاع می‌تواند بر روی سرقفلی های واحد های تجاری و مغازه هم مطرح شود. یعنی حق سرقفلی مالکان مشاعی شامل همان قوانین ملک مشاع میشوند.

مرجع رسیدگی به دعوای خلع ید مشاعی

دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا، دادگاهی است که مال غیر منقول در آنجا واقع شده است.

در دعوای خلع ید از ملک مشاع، خواهان دعوا شریک یا شرکای مال مشاع هستند که می بایست دادخواست خود را بطرفیت شریکی که ملک را بدون اذن باقی شرکا در تصرف دارد (خوانده)، اقامه نمایند.

نمونه دادخواست خلع ید مشاعی

خواهان : ...... فرزند:...... شغل: خانه دار به نشانی: تهران

خوانده : ...... فرزند:...... شغل: خانه دار به نشانی : تهران

وکیل یا نماینده قانونی : مسعود محمدی به نشانی تهران ، میدان فاطمی - میدان گلها - بلوار گلها

خواسته : خلع ید ملک مشاعی به پلاک ثبتی ...... فرعی از ...... الی ......و ...... اصلی بخش ...... تهران مقوم به 200/000/000 ریال واجرت المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس از تاریخ فوت مورث تا زمان اجرای حکم – خسارت دادرسی- اعم از حق الوکاله و هزینه دادرسی

دلائل و منضمات دادخواست :

1- گواهی مصدق حصر وراثت

2- تصویرمصدق سند مالکیت ملک موروثی

3- تصویر مصدق قیم نامه   

شرح دادخواست

ریاست محترم دادگاه

با سلام وتقدیم احترام

به استحضار عالی می رساند با عنایت به اینکه آقای ...... درتاریخ 1385  فوت نموده است و دارایی ایشان یک باب منزل مسکونی به پلاک ثبتی ...... فرعی از ...... الی ...... و ....... اصلی مفروز و محضری شده اند از ...... فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش ....تهران باستناد گواهی انحصار وراثت ضم دادخواست بین ورثه ایشان مشترک می باشد ونیز ملک مشترک در تصرف خانم ...... و...... می باشد. در حال حاضر موکلین تقاضای خلع ید از ملک مشاعی فوق الذکر و اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ فوت تا زمان اجرای حکم و هزینه دادرسی را خواستارند لذا از حضرتعالی تقاضای صدور حکم مقتضی را خواستارند.

چند نکته در خصوص خلع ید مشاعی

1- مستند خلع ید مشاعی ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است.

2- دعوای خلع ید یک دعوای مالی بوده و در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

3- هزینه دادرسی خلع ید بر اساس قیمت منطقه ای املاک محاسبه می شود.

4- اجرای خلع ید مشاعی به این صورت است که ملک از تصرف کلیه مالکین خارج شده و به تصرف هیچ یک از آنها داده نمی شود تا اینکه در خصوص نحوه تصرف توافق نمایند.

5- در صورتی که خلع ید به اختلافات شرکا پایان ندهد تنها راه فصل خصومت و پایان دادن قطعی به اختلافات تقاضای دستور فروش ملک مشاع است.

6- تنها جایی که قانون گذار از واژه خلع ید استفاده نموده ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است با این وجود در ماده 308 به بعد قانون مدنی هم این مقررات ناظر به خلع ید است و در واقع خلع ید نوعی رفع غصب است.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای خلع ید ملک مشاع

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: ۱۳۶۶/۹۶/۷ شماره پرونده: ۱۵۵۱-۱/۳-۹۵ تاریخ نظریه: ۱۳۹۶/۰۶/۱۴

در اجرای حکم خلع ید از ملک مشاعی ملک مورد حکم خلع ید و بر خلاف مقررات ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی در تصرف محکومٌ له مالک قسمتی از ملک مشاع قرار می گیرد پس از خلع ید و تصرف کامل محکومٌ له دیگر شرکاء محکومٌ علیهم در اقدامی مجرمانه مجدداً ملک مذکور را عدواناً متصرف شده و پس از تشکیل پرونده کیفری بر اساس ماده ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی مصوب ۷۵ به رفع تصرف و تحمل حبس محکوم می گردند:

با عنایت به اینکه وفق ماده ۵۵۰ قانون آئین دادرسی کیفری مصوب ۹۲ اجرای احکام رفع تصرف عدوانی و … مطابق مقررات اجرای احکام مدنی است و ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی تصرف محکومٌ له در ملک خلع ید شده را مشمول مقررات املاک مشاعی می داند قاضی اجرای احکام کیفری از چه تکلیف قانونی برخوردار است؟

آیا می تواند تخلف از مقررات ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی را به قاضی اجرای احکام مدنی تذکر داده و منتظر اقدام قانونی از آن مرجع باشد یا باید خود راساً بر اساس ماده ۵۵۰ قانون آئین دادرسی کیفری ناظر به ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی عمل نموده و پس از رفع تصرف تصرف در ملک را مشمول مقررات املاک مشاعی بداند و یا اینکه معتقد باشیم در هر حال ملک مشاعی هر چند با اجرای نادرست حکم خلع ید در تصرف محکومٌ له قرار گرفته است لذا با توجه به سابقه تصرف قاضی اجرای احکام کیفری بایستی از ملک مورد حکم رفع تصرف نموده و در تصرف کامل محکومٌ له قرار دهد (اعاده وضع به حال سابق).

اولاً در اجرای حکم خلع ید برابر مقررات مربوط از جمله ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی فقط از محکوم علیه خلع ید می شود و تصرف محکوم له تابع مقررات مربوط به تصرف در اموال مشاع است (مواد ۵۷۶ تا ۵۸۲ قانون مدنی) که مستلزم رضایت شرکاء است. بنابراین در اجرای حکم خلع ید اجرای احکام نمی تواند ید محکوم له را جبراً بر مال مشاع وضع و مسلط کند. ثانیا در فرض سوال که برابر ماده ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۷۵ حکم مبنی بر رفع تصرف و تحمل حبس صادر شده است، قاضی اجرای احکام کیفری تکلیفی جز اجرای این حکم ندارد و نمی تواند راجع به اجرای نادرست حکم خلع ید از سوی اجرای احکام مدنی اقدامی به عمل آورد. بدیهی است شرکاء ذی نفع می توانند از قاضی اجرای احکام مدنی مربوط درخواست صدور دستور مبنی بر رفع اشتباه در اجرا را بنمایند.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: ۱۱۷۵/۹۵/۷ شماره پرونده: ۷۸۶-۱/۱۲۷-۹۵ تاریخ نظریه: ۱۳۹۵/۰۵/۱۹

در دعوای خلع ید مشاعی آیا طرح دعوا به طرفیت تمامی مالکین مشاعی ضرورت دارد یا اینکه طرح دعوا به طرفیت احد از آنها نیز کفایت می نماید؟
دعوای خلع ید از ملک مشاع به طرفیت متصرف یا متصرفانی که مورد نظر خواهان اند، اقامه می شود و ضرورتی به طرف دعوی قرار دادن کلیه مالکین مشاعی نیست.