حق شفعه و شرایط اخذ به شفعه چیست؟

حق شفعه چیست؟

قانون مدنی تعریفی از حق شفعه ارائه نداده است ولی با توجه به ماده 808 این قانون می‌توان به مفهوم آن پی برد. بر اساس قانون مدنی راجع‌ به حق شفعه اگر یک مال غیرمنقول و قابل تقسیمی متعلق به دو نفر باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر می‌تواند با پرداخت مبلغ سهم فروخته شده به خریدار، سهم را باز پس بگیرد و مالک آن شود. به این حق ایجاد شده برای شریک، حق شفعه می‌گویند و شریکی که از این حق استفاده می‌کند شفیع نام دارد.

قانونگذار در ماده 808 قانون مدنی می‌گوید: هر ‌گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و حصه مبیعه (سهم فروخته‌شده) را تملک کند که این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.  اخذ به شفعه یکی از اسباب تملک است که ماده 140 قانون مدنی، این موضوع را مورد توجه قرار داده است.

بر اساس ماده 140 قانون مدنی تملک حاصل می شود:
1) به احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه
2) به وسیله عقود و تعهدات
3) ‌به وسیله اخذ به شفعه
4) به ارث

به طور مثال شخص «الف» و شخص «ب» در مالکیت زمینی شریک هستند و شریک «الف» قصد فروش سهم خود از زمین مشترک را دارد و با تعیین قیمتی آن را به شخص «ج» می فروشد. در این حالت شخص «ب» با دارا بودن شرایطی می تواند سهم شریک اول را به همان قیمتی که به خریدار فروخته است بخرد، یعنی سهم او را به ملکیت خود درآورد و شخص «ج» را از دور خارج کند.

زمانی که شریک سهم خود را از طریق بیع به ثالث بفروشد، برای شریک او حق شفعه ایجاد می‌شود.

در اینصورت شفیع می‌تواند مبلغ ثمن را به خریدار بپردازد و سهم شریک خود را تملک کند.

به عبارت دیگر این مورد تنها زمانی ایجاد می‌شود که یک بیع صحیح و مجاز میان شریک و خریدار صورت گرفته باشد و ملک از مالکیت شریک به تملک خریدار درآمده باشد. در غیراینصورت اگر بیع صحیح نبوده باشد، ملک به خریدار منتقل نمی‌شود و درنتیجه برای شریک دوم هم حقی ایجاد نمی‌شود.

شرایط اخذ به شفعه

1- غیر منقول بودن

بر اساس ماده 808 قانون مدنی شر یک زمانی این حق را دارد دارد که مال غیرمنقول ذاتی باشد.

به عبارت دیگر باید مانند زمین، ذاتا غیر منقول باشد و نباید از طریق عمل انسان و با دخالت بشر غیرمنقول شده باشد. به همین دلیل اگر یک درخت یا یک ملک و بنا بدون زمین آن فروخته شود چون غیرمنقول ذاتی نیست برای شریک شفعه ایجاد نمی‌ شود.

2- مشاع بودن مال

حق شفعه تا زمانی وجود دارد که مال مشاع و شراکتی باشد.

بنابراین اگر مال غیرمنقول میان شرکا تقسیم شود و شراکت آن‌ها از بین برود دیگر وجود ندارد و هر کسی می‌تواند مال خود را به شخص ثالث بفروشد بدون اینکه برای سایر شرکای سابق او ایجاد شود. با این حال بر طبق ماده ۸۱۰ قانون مدنی،‌ اگر دو نفر با دو ملک مجزا حقوق ممر یا مجری مشترک داشته باشند، در صورتی‌که یکی از مالکین ملک خود را با حق ممر و مجری به شخص ثالث بفروشد، مالک دوم حق شفعه خواهد داشت حتی اگر در اصل ملک فروخته شده شراکتی نداشته باشد. اما اگر همین ملک بدون حق ممر و مجری به شخص ثالث فروخته شود برای فردی که در ممر و مجری شراکت دارد، ایجاد نمی‌شود.

3- قابلیت تقسیم مال غیرمنقول

حق شفعه در ملک قابل تقسیم ایجاد می‌شود زیرا باید ملک قابلیت تقسیم داشته باشد که یکی از شرکا بتواند سهم خود را به ثالث بفروشد. در نتیجه از آن‌جایی که امکان انتقال به ثالث در مال غیرقابل تقسیم توسط یکی از شرکا وجود ندارد و در این اموال قابل تصور نیست.

4- انتقال از طریق بیع

بر اساس قانون حق شفعه زمانی ایجاد می‌شود که مال از طریق بیع به شخص ثالث منتقل شده باشد.

بنابراین اگر یکی از شرکا سهم خود را به طریقی به جز عقد بیع به نفر سوم منتقل کند، برای شریک او حقی ایجاد نخواهد شد. برای مثال اگر شریکی سهم خود را از طریق هبه به شخص دیگری منتقل کند، برای شریک او نیز ایجاد نمی‌شود.

5- تعداد شرکا باید دو نفر باشد

حق شفعه در اموال غیرمنقول زمانی ایجاد می‌شود که دو نفر شریک مال باشند.

بنابراین اگر بیشتر از دو نفر در یک مال غیرمنقول شراکت داشته باشند و یکی از این شرکا سهم خود را به ثالث بفروشد برای سایرین حق شفعه ایجاد نمی‌شود.

لازم به ذکر است که اگر یکی از دو شریک سهم خود را به چند نفر بفروشد، تاثیری در حق شریک دوم ندارد.

به عبارت دیگر آنچه که مهم است تعداد شرکا است که باید دو نفر باشند و مهم نیست که سهم مذکور به چند نفر فروخته شود.

6- انتقال تمام حصه توسط شریک

بر طبق قانون مدنی زمانی برای شریک حق شفعه ایجاد می‌شود که شریک دیگر تمام سهم خود را به شخص ثالث فروخته باشد.

در نتیجه اگر شریک مذکور تنها بخشی از سهم خود را به ثالث فروخته باشد برای شریک وی وجود ندارد.

7- فوریت حق شفعه

حق شفعه فوریت دارد.

به عبارت دیگر شریک به محض اینکه از انتقال سهم شریک خود مطلع شد باید برای اجرای حق شفعه خود به کمک یک مشاور حقوقی اقدام کند. لازم به ذکر است که ممکن است یک شریک از انتقال سهم شریک دیگر اطلاع نداشته باشد حق شفعه او با گذر زمان از بین نمی‌رود اما او به محض اطلاع باید برای خرید سهم منتقل شده اقدام کند. ادعای جهل شفیع به ایجاد حق شفعه بدون ارائه دلیل از او پذیرفته می‌شود و اگر خریدار مدعی علم و آگاهی شفیع است، باید علم او را ثابت کند.

8- قدرت شفیع به پرداخت ثمن

برای اینکه حق خریدار ضایع نشود، شریک باید حتما ثمن پرداخت شده توسط او را به وی بازگرداند.

بنابراین صرفا نمی‌تواند با ادعای اعسار بدون پرداخت ثمن به خریدار، سهم منتقل شده را از او پس بگیرد.

اسقاط حق شفعه

بر اساس ماده 822 قانون مدنی شفیع می‌تواند حق شفعه خود را اسقاط کند.

به عبارت دیگر او می‌تواند از آن بگذرد و این اسقاط ممکن است به صورت کلامی و با لفظ و یا با عمل و اقدامی باشد که نشان‌دهنده اسقاط آن بوده است. علاوه بر این شفیع می‌تواند در مورد حق شفعه خود با خریدار از طریق دریافت عوض یا حتی بدون دریافت عوض، مصالحه و توافق کند. با مصالحه، ساقط می‌شود. به عبارت دیگر این حق برای حمایت از شریک در قانون درنظر گرفته شده است. بنابراین اگر در موردی شریک احساس کرد با انتقال سهم شریک دیگر به شخص ثالث دچار ضرر نشده، می‌تواند از آن بگذرد و با خریدار مصالحه کند.

   نکات کاربردی اخذ به شفعه

نکته 1: حق شفعه حق مالی است زیرا وسیله تملک مال است. بر این مبنا صاحب حق شفعه می تواند آن را اسقاط نماید یا آن را در ازای گرفتن عوضی صلح کند و به ارث نیز می رسد.

نکته 2: حق شفعه حق عینی (منظور مختص به اموال است) است؛ زیرا به شفيع، حق تملک مستقیم حصه فروخته شده از اموال غیر منقول مشاع را می دهد، بدون اینکه نیازی به الزام خریدار به انتقال باشد.

نکته 3: اخذ به شفعه ایقاع است؛ زیرا جهت تحقق آن فقط اراده و قصد شفیع لازم می باشد و رضای خریدار و شریک فروشنده در آن شرط نیست.

نکته 4: مبنای ایجاد حق شفعه، برای شفیع ضرر ناشی از تحمل شریک ناخوانده می باشد.

نکته 5: اخذ به شفعه ایقاعی معوض می باشد؛ چون شفيع در ازای پرداخت ثمن قراردادی به مشتری، می تواند حصه فروخته شده را تملک نماید.

نکته 6: اخذ به شفعه با پرداخت ثمن به مشتری و با اراده شفيع برای تملک حصه فروخته شده شریک، تحقق می یابد و نیازی به تشریفات دیگری ندارد. در صورتی که خریدار از قبول آن امتناع نماید. شفيع باید دعوای اخذ به شفعه را به طرفیت شریک و خریدار با هم اقامه نماید. اگر شفیع یکی از آنها را خوانده دعوا قرار دهد، دادگاه مبادرت به صدور قرار عدم استماع دعوا می نماید. رأی دادگاه در دعوای اخذ به شفعه اعلامی می باشد نه تاسیسی یعنی اثر آن از روز اعلام اخذ به شفعه از طرف شفیع می باشد نه از تاریخ صدور حکم دادگاه.

نکته 7: اخذ به شفعه ايقاع تبعی است؛ یعنی ایجاد آن منوط به درستی بیع و انتقال مالکیت سهم شریک به خریدار است و بر مبنای بیع باطل نمی توان اخذ به شفعه نمود.

نکته 8: میان ثمن حال و مؤجل(مدت دار) تفاوتی وجود ندارد. در هر حال شفیع باید ثمن را بدهد تا مبیع را تملک کند چون اخذ به شفعه فوری است و شفيع باید ثمن را بپردازد تا بتواند اخذ به شفعه نماید.

نکته 9: در صورتی که ثمن پول نبوده و یک مال قيمی باشد، شفیع باید قیمت زمان اخذ به شفعه را بدهد نه زمان بیع را، چون در تاریخ اخذ به شفعه مبادله ثمن و حصه ی فروخته شده، صورت می گیرد.