تمام مراحل انتقال سند ملک

سند زدن یکی از مهم‌ترین مسائل خرید و یا فروش ملک است که باید به تمامی جزئیات آن دقت شود. در صورت بی‌توجهی به مسائل حقوقی سند زدن ملک، عواقب سختی در انتظار خریدارو یا فروشنده خواهد بود.

مراحل انتقال سند ملک

شاید دشوارترین مرحله در معامله ملک، مرحله‌ای به نام سند زدن ملک است که در عرف معمولاً به آن «به نام زدن» نیز گفته می شود. این مرحله مهم ترین مرحله خرید خانه است و دارای جزئیات مربوط به خود می باشد.

مرحله اول: توافق مکتوب

مرحله اول، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم می‌کنند. در این توافق، نوشته‌ای کتبی به نام قول‌نامه می‌نویسند، به ‌عبارتی فروشنده و خریدار می‌گویند ما حرفی که بین خودمان زده‌ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می‌کنیم.

تفاوت قول‌نامه و مبایعه‌نامه

در ابتدا باید توافقات خود را به صورت مکتوب درآورده که به آن توافقات مکتوب، «قولنامه» گفته می شود. منظور از قولنامه در حقیقت همان توافقات اولیه است که به صورت مکتوب درآمده اند.

قابل ذکر است که قولنامه یا همان توافق کتبی در محاکم قدرت اثباتی ندارد و در صورتی که بین شما و فروشنده اختلافی حاصل گردد شما نمی توانید در دادگاه به آن استناد کنید به همین دلیل امروزه قولنامه را به مبایعه نامه تبدیل کردند که آن، یا توسط خود طرفین نوشته می شود یا اینکه نوشتن آن را به یک بنگاه املاک می سپارند. مبایعه نامه درحقیقت یک سند غیر رسمی است که قبل از رسمی شدن معامله بین طرفین تنظیم می گردد. مثلاً ممکن است توافق طرفین در زمانی باشد که هیچ دفتر خانه ای در آن زمان باز نباشد در چنین مواردی برای کتبی شدن توافقات، طرفین معمولاً بین خود به تنظیم مبایعه نامه اقدام می کنند.

موارد ذکر شده در مبایعه‌نامه

در مبایعه‌نامه باید حداقل ۵ مورد ذکر شده باشد:

- مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
- مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
- موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).
- مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
- زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.

اگر این ۵ مورد ذکر نشود، مبایعه‌نامه ارزشی ندارد. بعد از نوشتن این ۵ مورد، برای شفاف‌سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه‌نامه اضافه می‌کنند.

اگر فقط این ۵ مورد نوشته شده باشد، مبایعه‌نامه سست است، ولی با اضافه کردن موارد زیر، مبایعه‌نامه شفاف می‌شود:

درصورت پشیمانی: فرض کنید شما خانه‌ای را پسندیده‌اید و مبایعه‌نامه نوشته‌اید ولی همسرتان می‌گوید من این خانه را نمی‌پسندم. باید در مبایعه‌نامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شدند، چه اتفاقی می‌افتد.
برای پشیمانی، زمان مشخص کنند، مثلا تا ۲۴ ساعت بعد از تنظیم مبایعه‌نامه می‌توانید پشیمان شوید.
در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می‌کنند که حتما باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.

گول خوردن: در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته می‌شود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (چیزی که معامله کرده‌ام با آنچه دیده‌ام تفاوت بسیاری دارد.) و …

عموما در مبایعه‌نامه، خیارات را از خودشان ساقط می‌کنند و جمله «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» می‌نویسند، به‌عبارتی می‌گویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است، معامله می‌کنیم و به‌هیچ‌وجه معامله را فسخ نمی‌کنیم.

وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینه‌ای گول خورده است، نمی‌تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.

دقت کنید که برای سند زدن خانه، چه خیاراتی را می‌پذیرید. با نوشتن «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» اجازه فسخ معامله را از خودتان می‌گیرید.

منصوبات و ملزومات: وقتی شما ملکی را می‌خرید، بعضی وسیله‌ها روی خانه است. در این بند به‌طور مفصل همه را ذکر می‌کنید.

مثلا من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و…  خریده‌ام. بهتر است تا می‌توانید توجه کنید و منصوبات را شفاف‌ بنویسید. اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می‌گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه‌چیز را با خودش برده باشد.

بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند.

در این مبایعه‌نامه باید نحوه پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد.

ممکن است شما به‌عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک‌ سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید، تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.
در ادامه به ‌طور مفصل به بررسی هزینه‌های انتقال سند خواهیم پرداخت.

مرحله دوم سند زدن ملک: دریافت کد رهگیری

مرحله بعد از تنظیم مبایعه نامه، مرحله اخذ کد رهگیری می باشد. متاسفانه امروزه شاهد مواردی هستیم که فروشندگان، خانه مورد نظر را به چند شخص می فروشند. برای اینکه شما مشمول چنین مواردی نگردید بهتر است با پرداخت مبلغ اندکی به یک بنگاه املاکی معتبر و رسمی، از سلامت مبایعه نامه خود مطلع شوید. به این منظور باید به یک بنگاه املاک معتبر مراجعه نموده و از آن درخواست کد رهگیری کنید.

مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم‌زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و می‌گوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است.

صادر شدن کد رهگیری به منزله سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است.  بعضی از افراد، تنظیم مبایعه‌نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام می‌دهند.

مرحله سوم سند زدن ملک: مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

در این مرحله از انتقال سند، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.

مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد

- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر بنچاق
- تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
- اصل و تصویر وکالت‌نامه
- اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
- صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
- اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
- اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)

بنچاق چیست؟

وقتی خانه‌ای را می‌خرید، یک سند به شما داده می‌شود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.

بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است.

از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می‌گیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می‌دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه‌ای که معامله قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و می‌خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.

در صورت گم کردن آن می‌توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید.

وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری (اگر ملک خارج از محدوده خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند.

همچنین دفتر اسناد به‌صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این‌ صورت اجازه معامله داده نمی‌شود. پس این مرحله‌ای که دفتر اسناد انجام می‌دهد بسیار مهم است.

فروشنده با نامه‌ای که از دفتر اسناد می‌گیرد، این مراحل را برای به‌ نام کردن و  سند زدن خانه طی می‌کند:

- شهرداری یا بخشداری: فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می‌رود، و شهرداری بررسی می‌کند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد.

عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جز هزینه انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌وپرورش به شهرداری بپردازد.

- دارایی: ۴% قیمت ملک، مالیات نقل‌وانتقال می‌گیرد. ممکن است با دیدن ۴% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری ۱۰ میلیون است، دارایی بیش از متری ۱۰هزار تومان قیمت نمی‌گذارد.

- بیمه: اگر ملک تجاری باشد.

مرحله نهایی سند زدن ملک: انتقال سند

پس از گذراندن مراحل قبل وارد مرحله جدیدی می شوید در این مرحله شما به عنوان خریدار و طرف مقابلتان به عنوان فروشنده موظف هستید تا در تاریخ و ساعت تعیین شده برای سند زدن در دفترخانه معین شده حضور داشته باشید.

زمانی که موعد مراجعه به دفترخانه فرا می رسد ممکن است هر دو طرف در دفترخانه حاضر شوید و یا ممکن است که یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نگردد که در این حالت طرف مقابل باید تا پایان زمان وقت اداری در دفترخانه حاضر بوده و در پایان گواهی عدم حضور را از دفترخانه گرفته و به وسیله آن به دادگاه صالح مراجعه نموده و خسارت و هزینه پشیمانی را از طرف مقابل اخذ کند. ولی اگر هم شما و هم فروشنده در تاریخ تعیین شده در دفترخانه حاضر شدید و فروشنده نیز تمام مدارک لازم را به دفترخانه ارائه داد در این صورت با پرداخت هزینه تحریر به دفترخانه سند ملک به نام شما منتقل خواهد شد.

حق تحریر مبلغی است که فروشنده و خریدار به صورت مساوی به دفترخانه می پردازند ولی این تنها هزینه انتقال سند نیست بلکه این عمل دارای هزینه های دیگری نیز می باشد از جمله هزینه اخذ کد رهگیری از سیستم سراسری بنگاه املاک که ۵ درصد ارزش ملک می باشد و از طرفین اخذ می گردد و… .