نحوه اجاره اماکن تجاری و حق و حقوقی که در داخل آن حقوق روابط استیجاری وجود دارد با اماکن مسکونی متفاوت می باشد چرا که در اماکن تجاری گاهاً بحث در مورد سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت بوجود می آید.
پرسش و پاسخ درباره نحوه تنظیم قرارداد اجاره اماکن تجاری
در خصوص اماکن تجاری مشمول قانون سال 1356، برخلاف اماکن مسکونی اراده طرفین قرارداد تا اندازه ای محدودتر می باشد. زیرا طرفین نمی توانند برخلاف مقررات آمره قانون مذکور توافقی به عمل آورند. ماده 30 این قانون می گوید: "کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل خواهد شد." برای مثال به موجب ماده 4 همین قانون هریک از مؤجر و مستأجر دارای این حق هستند تحت شرایطی درخواست تجدیدنظر در میزان اجاره بها (تعدیل اجاره بها) کنند. حال اگر مالک و مستاجر توافق کنند که اصلاً چنین حقی برای آنها وجود نداشته باشد این توافق در واقع یکی از طریق جلوگیری از اجرای مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 محسوب می شود و باطل و بلااثر است.
پرسش: آیا تنظیم قرارداد اجاره به صورت رسمی یا عادی برای اماکن تجاری ضروری است؟
پاسخ: در مواردی که میان مؤجر و مستأجر اجاره نامه تنظیم نشده است و یا اگر تنظیم شده مدت آن پایان یافته باشد، برای مثال اجاره از تاریخ 1395/8/1 به مدت یک سال یعنی 1386/8/1 باشد، و طرفین درباره تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هریک از آنان می تواند برای تعیین اجاره بها و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند و دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می کند و حتی با درخواست ذینفع در خصوص اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست نیز حکم صادر خواهد کرد.
پرسش: اگر مستأجر از دادگاه درخواست تنظیم اجاره نامه کند و از طرفی مالک دعوی تخلیه یا خلع ید اقامه نماید، آیا دادگاه به هر دو ادعا رسیدگی می کند؟
پاسخ: هرگاه از طرف موجر دعوی تخلیه یا خلع ید اقامه شود رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره از طرف مستأجر موکول به خاتمه محاکمه تخلیه یا خلع ید است.
پرسش: هنگامی که دادگاه به درخواست موجر یا مستاجر، اجاره نامه تنظیم می کند چه نکاتی در این اجاره نامه باید رعایت شود؟
پاسخ: دادگاه شرایط اجاره نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها و شرایط مندرج در اجاره نامه قبلی (در صورتی که قبلا اجاره نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 تعیین می کند. در تمام مدتی که دادگاه مشغول رسیدگی به این موضوع است و محاکمه در جریان می باشد مستأجر باید اجاره بها را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی طرفین موظفند ظرف 30 روز به ترتیب مقرر در حکم دادگاه مبادرت به تنظیم اجاره نامه کنند و اگر در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند و اگر مؤجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء می کند و اگر مستأجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضای قرارداد نشود دادگاه به تقاضای مؤجر و موجه نبودن عذر مستأجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می کند و در این حالت اخیر، نیاز به تقدیم دادخواست از سوی مؤجر نمی باشد و به صرف درخواست او دادگاه حکم به تخلیه صادر خواهد کرد. باید توجه داشت که در این حالت حق کسب و پیشه یا حق سرقفلی نیز به مستأجر تعلق نخواهد گرفت.
پرسش: اصولاً برای تنظیم یک قرارداد اجاره محل کسب و مغازه چه نکاتی باید در اجاره نامه درنظر گرفته شود؟
پاسخ: اگر بخواهیم به طور مختصر به آنها اشاره کنیم عبارتند از:
1-مشخصات کامل طرفین و محل مورد اجاره
2-شغل مؤجر و مستأجر و اقامتگاه موجر
3-نشانی کامل مغازه یا محل کسب با قید این نکته که آیا از لحاظ رابطه اجاره این محل، اقامتگاه قانونی مستأجر می باشد یا خیر؟ و در صورتی که نشانی دیگری دارد به عنوان اقامتگاه معلوم شود.
4-مغازه یا محل کسب و تجارت در تصرف کدام یک از طرفین قرارداد می باشد و اگر در تصرف مستأجر نیست، تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.
5-مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره بها از تاریخ سررسید
6-مدت اجاره
7-نوع استفاده از محل اجاره با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت
8-آیا مستأجر حق انتقال به غیر را دارد یا نه؟ اگر حق انتقال به غیر دارد این حق انتقال نسبت به کل محل کسب است یا جزئی از آن و آیا می تواند به نحو مشاع به دیگری منتقل کند یا نه؟
9-تعهد مستاجر به پرداخت اجرت المثل پس از پایان مدت اجاره یا فسخ اجاره تا زمان تجدید اجاره یا تخلیه محل به ماخذ و میزان اجرت المسمی (اجاره بهای تعیین شده در قرارداد)
پرسش: آیا مستاجر حق انتقال منافع محل کسب را به دیگری دارد؟ در هر صورت چه نکات مهمی در این خصوص باید رعایت شود؟
پاسخ: مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزئاً یا به نحو اشاعه و مشاعی به دیگری و با هر عنوانی (نظیر وکالت، نمایندگی، سرپرستی و...) به غیر انتقال دهد یا واگذار کند، مگر این که کتباً این اختیار به او (چه در اجاره نامه و چه به صورت نوشته مستقل) داده شده باشد. چنانچه مستاجری که حق انتقال محل کسب را به دیگری ندارد تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر انتقال دهد مالک تحت شرایطی حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و با حکم دادگاه و پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستأجر یا متصرف، ملک تجاری محل مذکور تخلیه می شود.
پرسش: تحت چه شرایطی مستأجر یا متصرف با دریافت نصف حق کسب و پیشه باید ملک تجاری را تخلیه نماید؟
پاسخ: در صورتی که مستاجر محل کسب، به موجب اجاره نامه،حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه آن (مثل نانوایی که شغل مشابه نان فانتزی پزی است) منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
اما اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در کار نباشد و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه مستاجر را بپردازد والا مستأجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دیگری به دادگاه مراجعه کند. در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر صادر می کند و به اصطلاح به مستاجر چنین اجازه ای می دهد.
حال اگر در این حالت مستاجر بدون رعایت نکات فوق و راساً و بدون حکم دادگاه مبادرت به انتقال عین مستاجره به دیگری کند (به هر نحوی) در این حالت با درخواست مالک و تعیین یک دوم حق کسب و پیشه از سوی دادگاه و پرداخت آن از سوی مالک به مستاجر یا متصرف ملک از عین مستاجره تخلیه به عمل می آید.
پرسش: آیا فرقی بین مستاجر و متصرف ملک وجود دارد؟
پاسخ: بله، زیرا هنگامی که مغازه یا محل کسب از سوی مستأجر به دیگری منتقل می شود مستأجر دوم یا منتقل الیه که محل کسب در تصرف اوست متصرف آن ملک تجاری محسوب می شود و اگر ثابت شود مستاجر اول از مستاجر دوم حق سرقفلی دریافت کرده است این نصف حق سرقفلی به مستاجر دوم پرداخت و از ملک تخلیه به عمل خواهد آمد. به بیان دیگر اگر مستاجر محل کسب که حق انتقال منافع به غیر را نداشته بدون مراجعه به دادگاه و دریافت حکم اجازه انتقال مبادرت به انتقال نماید و هنگام انتقال مورد اجاره وجهی به عنوان حق کسب و پیشه از مستاجر دوم (متصرف) گرفته باشد نصف حق کسب و پیشه مقرر در حکم دادگاه هنگام تخلیه به مستاجر دوم پرداخت می شود.
پرسش: مستأجری که حق انتقال به غیر ندارد و ملک دارای مالکان متعددی است؛ در این حالت مستاجر چه اقدامی باید انجام دهد؟
پاسخ: مستاجر باید مانند موردی که مالک ملک تجاری یک نفر است با تقدیم دادخواست از دادگاه درخواست تجویز انتقال منافع کند. فقط در این حالت باید توجه داشت که دادخواست به طرفیت همه مالکان باید تقدیم شود. زیرا هریک از مالکان مشاع به قدرالسهم خودشان در ملک تجاری شریک هستند.
پرسش: اگر دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع صادر کند ولی مستأجر از این حق استفاده نکند آیا مؤجر حق فسخ یا تخلیه دارد؟
پاسخ: هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی،منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود این حکم بی اعتبار می شود. این اذن و اجازه دادگاه برای مستاجر حقی به وجود می آورد نه آن که حکم محکومیت وی تلقی شود پس حتی اگر مالک، حق کسب و پیشه مستاجر را کاملا پرداخت کند ولی مستأجر حاضر به تخلیه نباشد و آن را تحویل ندهد می تواند از تصمیم و حق خود عدول کند و از این حق خود منصرف شود.
پرسش: پس از صدور حکم به تجویز انتقال منافع برای اجرای این حکم و تحقق درخواست مستاجر چه نکاتی باید مدنظر قرار گیرد؟
پاسخ: دادگاه با درخواست مستاجر حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (هنگامی که اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می کند و مراتب را به موجر نیز اعلام می کند. مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام و جانشین مستاجر سابق خواهد بود. و اگر ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی،منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود این حکم بی اثر می شود.
پرسش: هنگامی که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد ولی ملک تجاری را به دیگری منتقل می کند و این شخص جدید مرتکب تخلف شود، آیا تخلف مستاجر دوم تاثیری بر روابط مستاجر اول و مالک دارد؟
پاسخ: تخلف چه از سوی مستاجر اول و چه از سوی مستاجر دوم صورت بگیرد، برای مالک حق درخواست تخلیه به وجود می آورد. برای مثال اگر مستاجر دوم مرتکب تخلف تغییر شغل شود، دیگر نصف حق سرقفلی حسب مورد به او یا مستاجر اول تعلق نخواهد گرفت و چنانچه مالک تقاضای تخلیه به علت تغییر شغل به عمل آورد دیگر هیچگونه حق کسب و پیشه ای به مستاجر اول یا دوم تعلق نمی گیرد.
پرسش: اگر دو نفر شریک مغازه ای باشند و حق انتقال به غیر هم از مستاجران سلب شده باشد ولی یکی از آنان سهم خود را به شریک دیگر منتقل کند آیا موضوع انتقال به غیر و ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک متصور می شود؟
پاسخ: اگر مستاجر سهم خود از محل کسب را به شریک دیگر منتقل نماید از آنجا که شریک خود نیز محل مذکور به حساب می آید و هر شریک حق دارد از تمام ذرات مورد اجاره استفاده کند، تخلیه به علت انتقال به غیر منتفی است.
پرسش: رابطه میان مستاجر اول و مستاجر دوم در زمان و مدت اجاره چگونه است و نیز رابطه ی آنان با مالک؟
پاسخ: باید حالات مختلفی را در نظر گرفت و سپس پاسخ داد:
1- انتقال مورد اجاره با موافقت مالک:
- رابطه استیجاری بین مستاجر اول و مالک قطع و رابطه ی استیجاری بین مستاجر دوم (جدید) با مالک بر قرار می شود لذا بعد از پایان مدت اجاره مستاجر سابق رابطه ای با مستأجر جدید ندارد تا بتواند علیه او دادخواست تخلیه مطرح سازد یا درخواست فسخ قرارداد و... به عمل آورد.
- مستاجر اول در تمام مدتی که مدت اجاره اش با مالک باقی است حق دارد مانند مالک، انجام تعهداتش را از مستاجر دوم بخواهد و هم درخواست تخلیه مورد اجاره مطرح نماید.
2- مستاجر دوم فاقد حق انتقال به غیر بوده است:
تا زمانی که مالک درخواست تخلیه نکرده است وی مستاجر ملک تجاری شناخته می شود و می تواند از مستاجر دوم اجرت المثل دریافت نماید.
دیدگاه